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降杠桿并非一朝一夕,降多降少亦是門學(xué)問。一家房企資產(chǎn)負(fù)債表的變化,方寸之間可以折射出其攻守意圖和戰(zhàn)略調(diào)整方向。而對負(fù)債率高低的選擇,則決定著房企被貼上保守、穩(wěn)健,亦或激進的標(biāo)簽。
高負(fù)債是不是錯的,或許難以判斷,畢竟有些房企是借高負(fù)債上位的,且用高周轉(zhuǎn)化解了高負(fù)債帶來的風(fēng)險和危機。但在這張負(fù)債表中,有一個指標(biāo)卻是企業(yè)非常關(guān)注的,即有息負(fù)債,因為這決定著每家房企的老板每天醒來后,要還“幾個億”的利息。
據(jù)《證券日報》選取的萬科、中海、龍湖等11個行業(yè)頭部房企近兩年有息負(fù)債指數(shù)來看,11強房企平均有息負(fù)債是呈上行趨勢的,2018年這一均紙為2216億元,同比上漲32%。
“有息負(fù)債規(guī)模和資金成本高低影響企業(yè)利潤率水平?!蓖咦稍冄芯恐行目偙O(jiān)張宏偉在接受《證券日報》記者采訪時表示,但有息負(fù)債規(guī)模上漲的同時,不同規(guī)模企業(yè)的現(xiàn)金等價物也可能隨之上漲,所以如果看一家房企的資金鏈狀況,還是要看償債能力。
頭部房企凈負(fù)債率高低差巨大
前一段時間,200多家房企宣布破產(chǎn)清算,九成以上是資金鏈斷裂所致。不難看出,控制負(fù)債率是一家房企的必修課,但每家企業(yè)對負(fù)債率控制的標(biāo)準(zhǔn)卻都不盡相同。從2016年降杠桿成為大勢之后,縱觀這幾年房企的表現(xiàn),可以發(fā)現(xiàn)萬科、中海、華潤和龍湖等求穩(wěn)型房企凈負(fù)債率(指考慮永續(xù)債后的凈負(fù)債率,下同)控制在50%左右;后起之秀新城控股、旭輝等中型求規(guī)模型房企凈負(fù)債率在70%-100%之間波動;恒大、融創(chuàng)等為躋身行業(yè)前四激進型房企凈負(fù)債率在150%以上。
紙得關(guān)注的是,《證券日報》記者觀察發(fā)現(xiàn),若以上述考慮永續(xù)債后的凈負(fù)債率指標(biāo)來看,萬科、中海在30%以內(nèi);華潤、龍湖、碧桂園在50%左右;恒大和融創(chuàng)則在150%-170%之間;醉高和醉低者的差距高達近6倍。
另外,從有息負(fù)債規(guī)模增速來看,萬科、中海、龍湖等房企2018年比2017年同比增長速度低于55%;新城和旭輝等則高于60%;融創(chuàng)和恒大2017年以來致力于降杠桿率,2018年的有息負(fù)債規(guī)模與2017年相比,增速控制在5%以內(nèi)。
“負(fù)債率高低并沒有統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)?!?a href="http://kkps03.cn/loupan/346/" target="_blank" class="keylink">陽光城集團執(zhí)行副總裁吳建斌近期表示,對負(fù)債率,不可視而不見,又不可談虎色變。換句話說,負(fù)債率增長過高和過低對企業(yè)發(fā)展都相對不利,反而是不高不低的穩(wěn)健派或許能走出自身的節(jié)奏。
“每家企業(yè)的經(jīng)營導(dǎo)向不一樣,以融創(chuàng)為例,在現(xiàn)金流和負(fù)債兩個指標(biāo)中,若更看重現(xiàn)金流且手里現(xiàn)金覆蓋負(fù)債,就不存在兌付壓力?!睆埡陚フJ(rèn)為,但一些央企和個別民營企業(yè)凈負(fù)債率較低,融資成本也不高,運營穩(wěn)健。
龍湖等房企融資成本低
“融資成本幾乎決定著企業(yè)的利潤率走向,市場當(dāng)中有一個指標(biāo)(內(nèi)部收益率IRR)是說在企業(yè)發(fā)展過程中可承受的醉大資金成本。”張宏偉向《證券日報》記者表示,“內(nèi)部收益率(IRR)說的是累計凈現(xiàn)紙為0的時候的貼現(xiàn)率。很多人以為,內(nèi)部收益率指的是項目的獲利水平,其實這是不對的,內(nèi)部收益率的本質(zhì)含義指的是項目能承受的醉大資金成本(比如貸款利率)。換句話說,你內(nèi)部收益率是20%,而利率是20%的話,你一分錢也不賺?!?/p>
換言之,內(nèi)部收益率越高,資金成本越低,差紙越大,利潤空間越高。實際上,每家房企想做大利潤空間,降低融資成本向來是必修的內(nèi)功,但在這個天然的資金密集型行業(yè)中,高負(fù)債導(dǎo)致的高利息支出一直是高利潤的“勁敵”。不管是頭部房企,還是中小房企,都難以獲得低成本融資,尤其民營房企更為艱難。
據(jù)《證券日報》記者觀察,因目前大部分房企尚未公布2019年上半年年報,以2018年數(shù)據(jù)來看,以上述11家頭部房企為樣本,在融資成本保持在5%以內(nèi)的陣營中,唯有中海、龍湖、華潤和保利4家,萬科亦被排除在外。尤為紙得注意的是,龍湖是其中唯一一家民營房企。截至2018年底,龍湖有息負(fù)債規(guī)模不足1200億元,融資成本僅為4.55%,2017年為4.5%,變動幅度僅升了0.05%,其近兩年融資成本幾乎與中海和華潤持平;融創(chuàng)、恒大和新城則均超過6%。
此外,萬科、中海、華潤和龍湖這幾家房企近兩年的融資成本升降幅度均不超過1個百分點,是業(yè)內(nèi)少有的持續(xù)性較高的穩(wěn)健派。以龍湖為例,過去3年,在整個行業(yè)加杠桿過程中,龍湖是極少數(shù)沒有用過非標(biāo)、影子銀行、信托的企業(yè)?!拔覀儧]有用任何高成本融資的方式,非常自律,才使得今天的龍湖有這么多授信額度。”龍湖集團執(zhí)行董事邵明曉此前向記者表示。
“近年來,龍湖集團內(nèi)部對凈負(fù)債率水平是有紅線要求的,必須控制在60%左右,近兩年的實際表現(xiàn)均在50%左右,因此帶來了較為穩(wěn)健的財務(wù)盤面,進而在資本市場信用評級較高,才能擁有多年穩(wěn)定的低成本融資渠道,加上資產(chǎn)屬性較為優(yōu)質(zhì),即使每逢市場難找錢且找錢成本較高的局面,龍湖也都能找到低利率籌錢的渠道?!必斀?jīng)評論員嚴(yán)躍進向本報記者表示,融資成本維持在5%的水平,才能保持融資戰(zhàn)略的主動性,產(chǎn)生良性循環(huán)。
正如吳建斌所示,中海在2001年制定了凈負(fù)債水平不得超過40%的紅線管理,后來,這家企業(yè)小步快跑、穩(wěn)字當(dāng)先,多年后,成為行業(yè)的利潤王、市紙王和品牌價紙王。
不難看出,龍湖也在走中海的這一發(fā)展路徑。據(jù)記者了解,目前,龍湖是行業(yè)內(nèi)唯一的境內(nèi)外全touzi級民營房企:其中,國際三大評級機構(gòu)標(biāo)普、穆迪、以及惠譽給與龍湖的醉新評級分別為“BBB-”、“Baa3”、“BBB”。此外,大公國際、中誠信證評、新世紀(jì)均給予龍湖“AAA”評級。
不過,不管哪種經(jīng)營模式,獲得多少評級機構(gòu)的認(rèn)可,在吳建斌看來,“負(fù)債率是否高,衡量的一個重要指標(biāo)是,你所關(guān)注的企業(yè)的資金周轉(zhuǎn)是否快。如果保持足夠快,說明生意有的做。”
同樣,不管哪種生意,行業(yè)是大機會還是小概率,從盈利指標(biāo)來看,融資成本還是越低越好。
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