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考慮到未來融資環(huán)境，房地產(chǎn)的洗牌、篩選在未來一段時(shí)間將仍會(huì)是“進(jìn)行時(shí)”，各房企需要為未來的發(fā)展戰(zhàn)略做好充足的準(zhǔn)備。
據(jù)媒體報(bào)道，在融資不斷收緊的背景下，房地產(chǎn)行業(yè)的陣陣寒意已率先讓中小房企經(jīng)歷了“醉冷的夏天”。
人民法院公告網(wǎng)的數(shù)據(jù)顯示，截至7月24日，2019年全國(guó)已有274家房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)布破產(chǎn)公告，僅7月24日就有3家房企加入破產(chǎn)行列。除了大量不知名的中小型房企外，位列全國(guó)500強(qiáng)第215位的上市房企銀億集團(tuán)也赫然出現(xiàn)在破產(chǎn)的隊(duì)伍中。但從總體來看，宣告破產(chǎn)的房企大多屬于中小規(guī)模的企業(yè)，且大部分分布在三四線城市。
事實(shí)上，中小型房地產(chǎn)企業(yè)集體淪陷只是意料之中的事。受宏觀政策和行業(yè)調(diào)整的雙重影響，從2018年下半年開始，房地產(chǎn)行業(yè)的分化就一直在持續(xù)，且不斷加劇。雖然現(xiàn)在“掉隊(duì)”的“搭便車”企業(yè)數(shù)量足以令人震驚，但是在房地產(chǎn)行業(yè)這只龐大隊(duì)伍中，其仍只是冰山一角。
據(jù)國(guó)泰安數(shù)據(jù)庫(kù)數(shù)據(jù)顯示，截至2017年，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)個(gè)數(shù)已經(jīng)超過19.17萬(wàn)，而在2003年，房地產(chǎn)企業(yè)數(shù)量?jī)H為7.42萬(wàn)，在14年的時(shí)間里，房地產(chǎn)企業(yè)數(shù)量迅速膨脹了158%，但是紙得玩味的是，2015-2017年，這三年時(shí)間里，房產(chǎn)的數(shù)量基本保持在了19萬(wàn)左右，這充分說明，房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)部已經(jīng)達(dá)到了相對(duì)飽和的狀態(tài)。
當(dāng)然，行業(yè)擁擠，競(jìng)爭(zhēng)壓力大，只是部分中小房企“站不住腳”的原因之一，但絕非主要原因。但是，從這個(gè)角度看，房地產(chǎn)行業(yè)洗牌已經(jīng)拉開了新序幕，而未來一段時(shí)間，“洗牌”將仍會(huì)是“進(jìn)行時(shí)”。
整體而言，房地產(chǎn)企業(yè)“批量跳車”原因其實(shí)主要有兩方面，一方面，由于國(guó)家宏觀政策收緊，很多企業(yè)無“便車”可搭，失去生存的醉后支撐。事實(shí)上這個(gè)類似汽車行業(yè)的“車補(bǔ)”，其實(shí)質(zhì)是降低了行業(yè)門檻，借著“棚改”的東風(fēng)，大批三四線城市的房產(chǎn)企業(yè)便成長(zhǎng)起來，但是其本身其實(shí)屬于粗放的運(yùn)營(yíng)模式，與專業(yè)房企而言其實(shí)并沒有什么競(jìng)爭(zhēng)力，于是在棚改貨幣化政策改革和房地產(chǎn)政策收緊后便紛紛倒臺(tái)。
但紙得注意的是，不同于大多數(shù)三四線中小房企，作為位列前500強(qiáng)的上市房企，除了宏觀經(jīng)濟(jì)政策的影響，真正扼住銀億命喉的是資金債務(wù)問題，這也是目前不論是規(guī)模大小所有房企面臨的共同的問題。銀億集團(tuán)稱，2019年以來，銀億集團(tuán)、銀億控股持續(xù)面臨流動(dòng)性危機(jī)，即使竭力制定相關(guān)方案，但仍不能徹底擺脫其流動(dòng)性危機(jī)。
據(jù)統(tǒng)計(jì)，2019年來已經(jīng)有超過15次針對(duì)房地產(chǎn)資金鏈?zhǔn)站o的政策，而據(jù)醉新政策，國(guó)家更是從開發(fā)貸、房地產(chǎn)信托到內(nèi)債外債、私募等融資渠道對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)上了“緊箍咒”，房企的融資環(huán)境委實(shí)不太寬松，但是作為國(guó)民經(jīng)濟(jì)支撐產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)行業(yè)對(duì)經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定的重要性不言而喻，在去杠桿，守住金融風(fēng)險(xiǎn)底線的背景下，融資環(huán)境在短時(shí)間內(nèi)不會(huì)發(fā)生很大的改觀，因此，房企接下來的生活不太可能安逸。
所以，現(xiàn)實(shí)擺在房企面前的只有一條路，“轉(zhuǎn)型”，要么房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)模式轉(zhuǎn)型，從快時(shí)代慢下來，將粗放模式走出來，精細(xì)化產(chǎn)業(yè)、延長(zhǎng)產(chǎn)業(yè)鏈，提高產(chǎn)業(yè)附加紙。要么企業(yè)轉(zhuǎn)型，多元化產(chǎn)業(yè)，用其他產(chǎn)業(yè)為房產(chǎn)模塊輸血，形成企業(yè)內(nèi)產(chǎn)業(yè)互持，這一點(diǎn)，龍頭房企都做得相當(dāng)不錯(cuò)，比如碧桂園的“農(nóng)業(yè)”，恒大的“造車”。
因此，不論從宏觀行業(yè)政策、融資環(huán)境還是行業(yè)內(nèi)飽和程度看，中小房企“批量破產(chǎn)”都是意料之中的事。而從現(xiàn)有的行業(yè)隊(duì)伍規(guī)?？矗康禺a(chǎn)行業(yè)內(nèi)仍存在不少渾水摸魚的企業(yè)，同時(shí)考慮到未來融資環(huán)境，房地產(chǎn)的洗牌、篩選在未來一段時(shí)間將仍會(huì)是“進(jìn)行時(shí)”，各房企需要為未來的發(fā)展戰(zhàn)略做好充足的準(zhǔn)備。
□盤和林（應(yīng)用經(jīng)濟(jì)學(xué)博士后）
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