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    海南房價(jià)

    海南房價(jià)

    16萬個(gè)老舊小區(qū)期待“舊貌換新顏”

    國內(nèi)樓市日期:2019-07-26 23:00:44 瀏覽量(

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      改造后的圖片。新京報(bào)記者 張曉蘭 攝

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      改造前的圖片。資料圖片

      隨著目前一二線城市增量土地供應(yīng)的短缺,以存量空間改造為主的內(nèi)涵式增長成為城市發(fā)展新趨勢(shì)。其中,老舊住宅區(qū)改造是城市品質(zhì)提升過程中的一項(xiàng)重要工作。

      目前,不少企業(yè)積極參與到老舊小區(qū)改造中,不過,業(yè)內(nèi)表示,老舊小區(qū)改造中,還存在規(guī)定和技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)尚不完備的地方,還需要政府、企業(yè)、居民多方努力。

      老舊小區(qū)改造提升城市品質(zhì)

      早在2015年,中央城市工作會(huì)議上,就要求加快老舊小區(qū)改造,不斷完善城市管理和服務(wù),徹底改變粗放型管理方式。

      2016年2月,《中共中央國務(wù)院關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)城市規(guī)劃建設(shè)管理工作的若干意見》提出,有序推進(jìn)老舊住宅小區(qū)綜合整治、危房和非成套住房改造,加快配套基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。

      今年政府工作報(bào)告指出,我國城鎮(zhèn)老舊小區(qū)量大面廣,要大力進(jìn)行改造提升,更新水電路氣等配套設(shè)施,支持加裝電梯,健全便民市場、便利店、步行街、停車場、無障礙通道等生活服務(wù)設(shè)施。

      在此背景下,6月19日,國務(wù)院召開常務(wù)會(huì)議,部署推進(jìn)城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造,順應(yīng)群眾期盼改善居住條件,明確要求推動(dòng)建立小區(qū)后續(xù)長效管理機(jī)制,并將老舊小區(qū)的改造工作上升到國家的高度。

      在業(yè)內(nèi)看來,老舊小區(qū)改造,承載著人們對(duì)美好生活的向往,也是城市品質(zhì)提升過程中的一項(xiàng)重要工作。

      不僅如此,對(duì)于房地產(chǎn)而言,老舊小區(qū)改造也可謂意義深遠(yuǎn),即通過住房改造工程,可以更高效地改善居民生活質(zhì)量,同時(shí)不過分刺激房地產(chǎn)市場,提前透支需求。此外,老舊小區(qū)業(yè)主的換房需求可能會(huì)延后,也有利于房地產(chǎn)市場的平穩(wěn)發(fā)展。

      改造touzi將達(dá)4萬億

      記者了解到,老舊小區(qū)是指建成于2000年以前、公共設(shè)施落后,影響居民基本生活、居民改造意愿強(qiáng)烈的,且未納入棚戶區(qū)改造計(jì)劃的住宅小區(qū)。

      目前老舊小區(qū)在三大問題上較為突出:一是管網(wǎng)破舊,上下水、電網(wǎng)、煤氣、光纖設(shè)施要么缺失,要么老化嚴(yán)重;二是公共服務(wù)缺失。由于這些小區(qū)建造時(shí)間較早,在養(yǎng)老、撫幼、物業(yè),以及文化娛樂、健身、機(jī)動(dòng)車和非機(jī)動(dòng)車的存放等問題較為凸顯。尤其是對(duì)電梯等設(shè)施的呼吁較為強(qiáng)烈;三是沒有物業(yè)管理,公共環(huán)境普遍比較差,這些問題直接關(guān)系到小區(qū)居民的生活品質(zhì)。

      在第十一屆全國既有建筑改造大會(huì)上,住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部標(biāo)準(zhǔn)定額司巡視員倪江波介紹,我國2000年前老舊居住小區(qū)近16萬個(gè),涉及居民超過4200萬戶,建筑面積約為40億平方米。

      而在touzi規(guī)模上,來自方正證券的一份研究報(bào)告指出,根據(jù)已經(jīng)公布改造計(jì)劃的省份或城市來看,平均每平米需要投入的資金約為138到623元/平方米(安徽省合肥市)。將老舊小區(qū)的改造分為三部分:樓本體、小區(qū)公共區(qū)域、完善小區(qū)環(huán)境。這三部分的改造成本估算分別為400、200、100元/平方米,合計(jì)改造一個(gè)小區(qū)的成本約為700元/平方米。由此計(jì)算,整個(gè)老舊小區(qū)改造的成本大約為2.8萬億元。若再加上企業(yè)方利潤,保障在3%利潤+2%管理費(fèi),以及對(duì)社區(qū)服務(wù)方面的建設(shè)投入,總touzi會(huì)更高些。

      實(shí)際上,2019年3月,國務(wù)院參事仇保興撰文披露稱,據(jù)初步估算,我國城鎮(zhèn)需綜合改造的老舊小區(qū)touzi總額可達(dá)4萬億元,如改造期為五年,每年可新增touzi約8000億元以上。

      企業(yè)助力實(shí)現(xiàn)雙贏

      北京市房地產(chǎn)法學(xué)會(huì)副會(huì)長兼秘書長、首都經(jīng)濟(jì)貿(mào)易大學(xué)城市經(jīng)濟(jì)與管理學(xué)院趙秀池教授認(rèn)為,老舊小區(qū)改造與棚改一樣,需要資金量巨大,既需要政府touzi,也需要社會(huì)力量參與。

      記者了解到,目前已有不少企業(yè)參與老舊小區(qū)的改造中。不久前,石景山區(qū)政府與首開集團(tuán)簽署戰(zhàn)略合作協(xié)議,雙方將通過“政企合作”的方式,推進(jìn)首開集團(tuán)在石景山區(qū)管理的近50萬平方米的老舊小區(qū)實(shí)現(xiàn)長效管理。

      愿景明德資產(chǎn)管理公司也參與到勁松老舊小區(qū)升級(jí)改造的民生工程中。據(jù)悉,愿景明德資產(chǎn)管理公司以勁松一區(qū)、二區(qū)為試點(diǎn),探索通過黨建引領(lǐng)、居民參與、政府把關(guān),統(tǒng)籌touzi、一體規(guī)劃設(shè)計(jì)、全面優(yōu)化基礎(chǔ)設(shè)施、整體配套物業(yè)服務(wù)、新增便民服務(wù)等辦法,系統(tǒng)推進(jìn)其提質(zhì)升級(jí),并著力形成社會(huì)資本參與老舊社區(qū)有機(jī)更新的新模式。

      在其他城市,也不乏企業(yè)參與老舊小區(qū)改造的案例。今年4月中旬,嘉興中心城區(qū)老舊住宅區(qū)改造與房地產(chǎn)企業(yè)技術(shù)合作簽約儀式在嘉興市住建局舉行,南湖置業(yè)、中房、佳源、綠城、萬科等7家品牌房地產(chǎn)企業(yè)與7個(gè)老舊住宅區(qū)結(jié)對(duì)。

      在業(yè)內(nèi)看來,老舊小區(qū)改造的利潤空間相對(duì)增量開發(fā)要小很多,但是由于規(guī)模較大,整體利潤額還比較可期。

      方正證券認(rèn)為,同一個(gè)城市的改造,可能僅有個(gè)別幾家公司來實(shí)施,并以當(dāng)?shù)貒鬄橹?。因此,直接從施工改造方面受益的房企并不多。但是由于老舊小區(qū)改造后,整體區(qū)域價(jià)紙得到提升,在周邊擁有較多資源的房企能夠間接受益。

      實(shí)際上,老舊小區(qū)改造后,對(duì)小區(qū)的價(jià)紙會(huì)有明顯的提升作用。方正證券的研究報(bào)告表示,根據(jù)之前上海徐匯、楊浦區(qū)的小區(qū)改造后市價(jià)來看,平均提升5000元/平米。

      紙得一提的是,大部分的老舊小區(qū)并沒有規(guī)范化的物業(yè)管理公司,有的小區(qū)甚至沒有。當(dāng)這些小區(qū)改造完成后,都必須聘請(qǐng)有經(jīng)驗(yàn)的物管公司來管理,這對(duì)于物管公司來說是一個(gè)較大的增量市場。

      改造內(nèi)容及程序亟待標(biāo)準(zhǔn)

      不過,目前企業(yè)參與老舊小區(qū)改造,還存在一定的難度和挑戰(zhàn)。業(yè)內(nèi)指出,從當(dāng)前來看,老舊小區(qū)改造內(nèi)容、改造標(biāo)準(zhǔn)、改造程序、資金管理等方面的規(guī)定和技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)尚不完備。

      愿景明德資產(chǎn)管理公司董事長陶紅兵指出,在老舊小區(qū)改造項(xiàng)目中,政府可以做市政配套與消防治理,但很多內(nèi)容還是需要企業(yè)touzi。

      “每一寸土地、每一個(gè)設(shè)施都是為小區(qū)的居民所服務(wù)的,如果在現(xiàn)在的條件下,能改變一些它的功能,為居民服務(wù),是非常好的一件事。這不僅需要企業(yè)做很多工作,也需要政府給予政策支持來突破困境?!碧占t兵強(qiáng)調(diào),做好老舊小區(qū)的改造,需要政府、企業(yè)和居民三方付出努力,無論社會(huì)責(zé)任模式創(chuàng)新,還是平臺(tái)化合作,都需要從城市運(yùn)營的角度來操作。

      北京安馨天工城市更新建設(shè)發(fā)展有限公司董事長黃小宏亦表示,在老舊小區(qū)改造中,單獨(dú)用工程的方式,恐怕很難做好,“老舊小區(qū)改造,涉及資本、開發(fā)、運(yùn)營一體化等問題,單靠一家單位很難完成,并要用一個(gè)好的策略切入?!?/p>

      “對(duì)開發(fā)商來說,估計(jì)未來還會(huì)有更多企業(yè)參與進(jìn)來。何時(shí)touzi,關(guān)鍵要看后續(xù)各地的市場摸底和配套政策出臺(tái)?!币拙友芯吭褐菐熘行难芯靠偙O(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)稱。

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