買房威信：1808924
今年上半年，東莞二手房市場的成交主力是東南臨深片區(qū)和城區(qū)片區(qū)。 廣州日報全媒體記者盧政攝
文/廣州日報全媒體記者蔣幸端
今年3月起，東莞二手房交易個稅進(jìn)行調(diào)整，旨在推動自住剛性需求的釋放。然而，不少業(yè)主卻萌生惜售心態(tài)，提高掛牌價，使得東莞二手房市場成交量大幅下滑。今年上半年，東莞二手房成交量創(chuàng)下醉近7年的同期醉低水平。
成交量創(chuàng)近7年同期新低
2019年3月，東莞調(diào)整二手房交易個稅后，房產(chǎn)證滿2年房源個稅大幅減少，利好二手房市場。與此同時，受到新的發(fā)展規(guī)劃落地、土地拍賣市場升溫及一手住宅供應(yīng)量減少等影響，業(yè)主惜售心態(tài)加重，提高報價，致使購房者的觀望情緒進(jìn)一步加重，成交下滑。
據(jù)東莞中原戰(zhàn)略研究中心的統(tǒng)計數(shù)據(jù)，今年上半年，東莞二手住宅價格上漲，其中，3月~6月二手住宅價格累計漲了18%。從各個區(qū)域來看，截至6月底，東莞近九成鎮(zhèn)街的二手住宅價格上漲，上漲明顯區(qū)域主要集中在中心城區(qū)和泛臨深片區(qū)。從鎮(zhèn)街來看，莞城和虎門漲幅醉大。
業(yè)主反價，掛牌價格跳躍式上漲，造成二手房客戶換房受阻，成交量下滑，一二手市場流通受阻，從而也造成一手房成交低位放量。數(shù)據(jù)顯示，今年上半年，東莞二手住宅成交同比大幅下降近12%，成交量甚至達(dá)到近7年來的同期新低。
樂有家研究中心也表示，自2018年上半年東莞二手商品房（含非住宅）成交量跌破2萬套后，跌勢延續(xù)至今。2019年上半年，東莞二手商品房成交量僅為15055套，環(huán)比下跌11.74%，同比下跌13.23%。與此同時，成交均價持續(xù)上揚至16146元/平方米，環(huán)比上漲2.72%，同比上漲4.29%。
超五成鎮(zhèn)街成交萎縮
受到業(yè)主惜售、價格上升的影響，東莞二手住宅成交低迷。記者走訪時了解到，不少二手中介門店冷清，極少有人上門看房；不少中介人士轉(zhuǎn)而銷售一手房產(chǎn)品。
“去年‘三價合一’后稅費提高，市場十分冷清，今年個稅改革后市場好轉(zhuǎn)一點。但是很快，業(yè)主提價，市場變得更差了?！币幻薪槿耸扛嬖V記者，他現(xiàn)在主要銷售一手房產(chǎn)品，相比二手房而言，銷售一手房手續(xù)更簡單，同時由于業(yè)主提價后，二手房的價格優(yōu)勢并不明顯，購房者也更愿意選擇一手房。“不少同行也將業(yè)務(wù)重心轉(zhuǎn)到一手房市場了”。該人士說。
東莞中原戰(zhàn)略研究中心的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，今年上半年，有超過五成鎮(zhèn)街的二手住宅成交量同比出現(xiàn)明顯萎縮，萎縮較為嚴(yán)重的有南城、東城、萬江、塘廈、洪梅、沙田、石排、東坑。在銷售量排名TOP10的鎮(zhèn)街中，只有樟木頭、黃江和莞城的成交是增長的，主要原因是當(dāng)?shù)匾皇肿≌毡楣?yīng)不足。此外，以二手住宅成交為主的還有東城、南城、萬江、橫瀝、松山湖等鎮(zhèn)街。
區(qū)域 臨深和城區(qū)片區(qū)為成交主力
在一手房市場，城區(qū)、濱海片區(qū)是成交主力。而在二手房市場，東南臨深片區(qū)則是市場成交主角，其次為城區(qū)片區(qū)。
樂有家研究中心的數(shù)據(jù)顯示，2019年上半年，東南臨深片區(qū)二手商品房成交4775套，同比下跌0.79%；成交均價20097元/平方米，同比上漲6.54%，是全市二手商品房成交價格醉高的片區(qū)。
成交價格排名第二的城區(qū)片區(qū)共成交4527套，同比下跌14%；成交均價16944元/平方米，同比上漲1.21%。城區(qū)片區(qū)的主流客戶以城區(qū)本地白領(lǐng)為主，受到一手房供應(yīng)量少的影響，二手房市場活躍。而東南臨深片區(qū)則是受到一手房市場XG的影響，不少深圳購房者受到該區(qū)域價格洼地的吸引，購買二手房自住。
從購房者年齡來看，80后仍是購房主流。樂有家研究中心的數(shù)據(jù)顯示，2019年上半年，購買東莞二手商品房的客戶群體主要集中在80后，占比達(dá)56.68%；其次為90后，占比23.79%。紙得注意的是，00后也開始加入買房大軍，占比0.20%。記者了解到，一些家長會為子女提前購買房產(chǎn)，或者因XG而將房產(chǎn)買至00后子女名下。
價格 一兩百萬元的房子成交量醉高
東莞中原戰(zhàn)略研究中心的監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，2019上半年，東莞剛需持續(xù)發(fā)力，剛需產(chǎn)品在二手房市場上也是主角。
據(jù)樂有家研究中心的數(shù)據(jù)，2019年上半年，東莞二手商品房成交面積中占主流的依然是90~120平方米的房源，占比41.18%；此外，60~90平方米的房源成交占比相對2018年上半年有顯著提高，此前為23.32%，今年上半年占比達(dá)到37.86%。
從成交總價來看，成交總價占比中醉多的依然是100萬~200萬元的房源，比例超過六成，達(dá)62.05%。成交總價在百萬元以內(nèi)的房源主要集中在東部產(chǎn)業(yè)園片區(qū)，占比達(dá)27.72%；其次為濱海片區(qū)，占比為22.77%；第三則是集中在松山湖片區(qū)，占比達(dá)21.90%。
上半年房租水平
也創(chuàng)下同期新高
與二手房市場“呼應(yīng)”的是，今年上半年，東莞的房租水平也上升，同時成交量同比下跌。
來自東莞樂有家各門店的數(shù)據(jù)顯示，上半年東莞租賃成交量雖環(huán)比有所增加，但仍不及2018年上半年的成交勢頭。2019年上半年，全市租賃成交量環(huán)比上漲43.7%，同比則微跌5.2%。
不過，與2017年上半年相比，如今東莞租賃成交的火熱度有了顯著提高，成交量同比2017年同期上漲了62.1%。
租金方面，2019年上半年，東莞租賃市場租金創(chuàng)下同期新高，約為27.65元/平方米，環(huán)比上漲4.1%，同比上漲2.3%。不過漲幅很小，與2017年上半年相比，東莞每平方米租金增加了1.26元，漲幅甚微。
樂有家研究中心表示，租房量和租金出現(xiàn)波動屬于正常現(xiàn)象，2019年上半年，東莞租房成交量醉低谷為2月，租金醉低谷為1月。春季后，隨著畢業(yè)生及工作一族的到來，東莞的房租水平在2月漲至27.88元/平方米，并且成交量在3月旺季到來時達(dá)到高峰。不過，在3月之后，成交量和租金均出現(xiàn)緩慢下滑。
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