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樓市觀察
房地產(chǎn)融資渠道收緊并非是消極信號，其有利于對行業(yè)“過濾”，也有利于房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)改革，促進市場回歸正位。
今年以來樓市融資政策持續(xù)收緊，近日更是有升級趨勢。2018年，房企融資收緊政策還主要針對國內(nèi)發(fā)債渠道，而到了2019年，監(jiān)管層已將防控房地產(chǎn)金融風(fēng)險的領(lǐng)域延伸至信托、海外融資等。
5月，銀保監(jiān)會發(fā)布通知表示，銀行、信托必須嚴格執(zhí)行房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策；6月，銀保監(jiān)會主席郭樹清在陸家嘴論壇上表示，要防止房地產(chǎn)企業(yè)融資過度擠占銀行信貸資源；7月，監(jiān)管層連續(xù)針對房地產(chǎn)信托及美元債發(fā)布政策。開發(fā)貸、房地產(chǎn)信托、內(nèi)債外債和私募等融資渠道一致收緊，被業(yè)內(nèi)人士認為非常罕見。
國家方面對房地產(chǎn)行業(yè)融資渠道事實上并非是全面收緊，雖說整體融資環(huán)境相較于前幾年不那么寬松，但考慮到年初降準，釋放的1.5萬億國內(nèi)資金，市場有強烈的上漲預(yù)期，這一點從近兩個月土地市場的火熱程度不難看出。
因此，此次樓市融資渠道收緊，一方面是為了穩(wěn)定房地產(chǎn)市場預(yù)期，穩(wěn)定地市樓市。另一方面，國家此次通過金融市場對房地產(chǎn)市場供給側(cè)調(diào)控，事實上屬于對房地產(chǎn)企業(yè)融資有“選擇”的限制，實現(xiàn)多種融資渠道軟著陸的同時，還在于防范金融風(fēng)險。
國家之所以“盯梢”房地產(chǎn)信托和外債市場，一方面是因為這兩個融資渠道自身就存在著缺陷，并不很成熟，另一方面在當前市場行情下，兩種融資渠道都潛伏著巨大的兌付風(fēng)險，極易“牽一發(fā)動全身”，引發(fā)國內(nèi)金融風(fēng)險，影響國內(nèi)金融市場的穩(wěn)定。
房地產(chǎn)信托雖然在金融市場發(fā)達的國家已經(jīng)發(fā)展相當成熟，但是我國房地產(chǎn)信托行業(yè)的發(fā)展還處于小白階段，盡管國家對其發(fā)展是持支持的態(tài)度，但是在現(xiàn)實實踐中，一直保持謹慎的態(tài)度。今年5月各地監(jiān)管部門更是對多家信托金融機構(gòu)開出罰單。至于美元債，作為國內(nèi)部分企業(yè)的選擇，需求膨脹使其供給主體內(nèi)部良莠不齊，進入門檻低，美元債結(jié)構(gòu)不斷朝著“期短利高”的方向發(fā)展，并且其債權(quán)評級本身缺乏信服力，正在失去其參考意義，從金融安全的角度看，嚴控美元債為首的外債無可厚非。
從另一方面來看，國家方面在融資渠道設(shè)置的門檻限制，也更有利于行業(yè)內(nèi)部的整合。據(jù)媒體報道，日前監(jiān)管部門統(tǒng)一信托放行標準，有行業(yè)人士反映，按照醉新標準，其約60%的項目將無法通過審查，也就是說，通過對金融市場設(shè)定門檻，有利于行業(yè)內(nèi)部優(yōu)者更優(yōu)，劣者淘汰，進一步加快房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)部結(jié)構(gòu)提升。
從整體上看，房地產(chǎn)融資渠道收緊并非是消極信號，其有利于對行業(yè)“過濾”，讓行業(yè)更干凈，同時也有利于房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)改革，促進市場回歸正位，不過同時，國家方面仍需要給與其他補充融資渠道，比如，有附加條件（配件、限價）的降息、定向優(yōu)惠（比如租賃住房、保障住房）等，以鞏固市場信心。
□周閔禾（財經(jīng)評論人）
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