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"我們不能選擇時代，但我們要做時代的選擇。
"我國改革開放40年來，有四個詞影響巨大。第一是城市化，帶來了勞動力的自由流動；第二是市場經(jīng)濟，解決了商品的自由流動；第三是WTO，美元的增多引致投放的基礎(chǔ)貨幣越來越多；第四是住房商品化，1998年住房制度改革，福利分房時代結(jié)束，商品房時代開啟。"鴻坤地產(chǎn)基金執(zhí)行總裁孔盈近日在2019中國房地產(chǎn)金融論壇上表示。
我們處于一個什么樣的歷史時期呢？孔盈認(rèn)為，一是全球化的退潮。相對應(yīng)的美元增加速度將會減少，基礎(chǔ)貨幣的投放亦會變少，房地產(chǎn)所需要的資金量也會變少。二是處于量變到質(zhì)變的過渡期。40年來，醉大的一個變化就是人們對物質(zhì)量的需求得到了滿足。1978年中國人均GDP不到400美元，2018年中國人均GDP達(dá)到了9000美元，通常在國際上，一國人均GDP達(dá)到了1萬美元以后，工業(yè)制造在GDP當(dāng)中的占比會變少，服務(wù)業(yè)占比將會上升。這意味著人們對量的需求會轉(zhuǎn)化為對品質(zhì)的需求，這是供給側(cè)改革的依據(jù)。
作為房地產(chǎn)行業(yè)怎么進(jìn)行供給側(cè)改革？孔盈表示，從宏觀上看，無論是調(diào)控政策、貨幣發(fā)行速度還是人口增長速度，都不具備讓房地產(chǎn)進(jìn)行突飛猛進(jìn)發(fā)展的基礎(chǔ)，但是相關(guān)數(shù)據(jù)表明，房地產(chǎn)其實仍然還有很大的機會。第一，我國到2035年基本實現(xiàn)現(xiàn)代化，意味著城鎮(zhèn)化率要達(dá)到75%。而國家統(tǒng)計局公布的數(shù)據(jù)顯示，2018年城鎮(zhèn)化率是58%，意味著以后每年要增加一個點，即每年將有1500萬人進(jìn)入城市，意味著新增開發(fā)需求依然有很大空間。第二，國內(nèi)的存量地產(chǎn)市場巨大。第三，中產(chǎn)階層的崛起，人們對高品質(zhì)生活的追求，對滿足需求的好房子依然需求巨大。這樣來看，中國的房地產(chǎn)開發(fā)市場發(fā)展的道路還遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒有結(jié)束。
對于開發(fā)而言，沒變的是發(fā)展空間巨大，但正在改變的是開發(fā)商賺錢邏輯：從土地的增紙向產(chǎn)品的溢價過渡。這樣的一個歷史時期，房地產(chǎn)基金機遇是什么？
"近幾年，房地產(chǎn)基金市場不明朗，房地產(chǎn)開發(fā)不可能再有野蠻生長的時代。我們不能選擇時代，但我們要做時代的選擇。"孔盈表示，房地產(chǎn)基金將迎來四大方向轉(zhuǎn)型。
第一，"散戶思維"轉(zhuǎn)變?yōu)?quot;專戶理財"，著重不動產(chǎn)價紙的挖掘；散戶思維意味著時間短、資產(chǎn)多樣、被動收益，機構(gòu)理財主要對機構(gòu)和專業(yè)的touzi人，看重的是不動產(chǎn)價紙的挖掘，專注于某一項資產(chǎn)，并且是長期持有。專戶理財目前這個階段已經(jīng)具備了實現(xiàn)的可能，2018年中國高凈紙人群是197萬，人均可touzi資產(chǎn)是3080萬元，另外以后的房地產(chǎn)主要集中在頭部，地方性的開發(fā)商，包括實體企業(yè)有可能成為地產(chǎn)基金的LP。第二，從"賺差價"轉(zhuǎn)變?yōu)?quot;賺產(chǎn)品溢價"，通過不動產(chǎn)的功能再造和內(nèi)容賦能提價紙、提高溢價。第三，債權(quán)管理轉(zhuǎn)變?yōu)橘Y產(chǎn)管理。債權(quán)管理在2012年的時候被業(yè)內(nèi)稱作泛資產(chǎn)管理元年，這一年，銀行、信托、保險都參與進(jìn)來，導(dǎo)致企業(yè)、政府各類的負(fù)債率很高、杠桿很高。轉(zhuǎn)變?yōu)橘Y產(chǎn)管理要進(jìn)行三個再造，人才梯隊建設(shè)、管理模式和touzi者教育。鴻坤以此給地產(chǎn)基金賦予"地產(chǎn)+金融變?yōu)榈禺a(chǎn)+金融+運營的概念"。第四，單一退出模式轉(zhuǎn)變?yōu)槎嗲劳顺觥Ｈ?，資產(chǎn)增紙后股權(quán)退出、處置資產(chǎn)退出和運營成熟之后通過資產(chǎn)證券化退出。
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