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中房網(wǎng)訊 宏觀政策微調(diào)令樓市再次蠢蠢欲動(dòng)，但與此同時(shí)，房地產(chǎn)調(diào)控也再度加碼。
數(shù)據(jù)顯示，截止到目前，7月已經(jīng)有超過(guò)40個(gè)城市發(fā)布了各類(lèi)房地產(chǎn)調(diào)控升級(jí)政策，累計(jì)超過(guò)40次。這一調(diào)控次數(shù)刷新了醉近2年以來(lái)樓市調(diào)控同期紀(jì)錄。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，年內(nèi)樓市調(diào)控已經(jīng)累計(jì)超過(guò)220次。
業(yè)內(nèi)分析人士認(rèn)為，央行在7月的操作并沒(méi)有對(duì)購(gòu)房者產(chǎn)生直接的作用，熱點(diǎn)城市的降溫依然在持續(xù)，但是對(duì)于房企的影響卻是不容忽視的。在下半年整體經(jīng)濟(jì)由“去杠桿”變“穩(wěn)杠桿”的大背景下，貨幣政策的閘門(mén)已經(jīng)開(kāi)始調(diào)松，房企資金面的“干渴度”有望得到緩解。
嚴(yán)防市場(chǎng)“燥熱”
據(jù)《21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道》文章報(bào)道，關(guān)于貨幣政策與房地產(chǎn)之間的關(guān)系，中國(guó)經(jīng)濟(jì)體制改革研究會(huì)副會(huì)長(zhǎng)樊綱有一個(gè)描述：貨幣是一般等價(jià)物，貨幣跟所有需求都有關(guān)系，但所有貨幣都流向房地產(chǎn)還是因?yàn)槭袌?chǎng)供求出了問(wèn)題。而這也是當(dāng)前的房地產(chǎn)市場(chǎng)寫(xiě)照。一邊是穩(wěn)健貨幣政策，而另一邊則是房地產(chǎn)調(diào)控維持高壓模式。
7月23日，國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議部署更好發(fā)揮財(cái)政金融政策作用，支持?jǐn)U內(nèi)需調(diào)結(jié)構(gòu)促進(jìn)實(shí)體經(jīng)濟(jì)發(fā)展。會(huì)議提出穩(wěn)健的貨幣政策要松緊適度，保持適度的社會(huì)融資規(guī)模和流動(dòng)性合理充裕，疏通貨幣信貸政策傳導(dǎo)機(jī)制，落實(shí)好已出臺(tái)的各項(xiàng)措施。
具體操作層面已有動(dòng)作。7月23日，央行開(kāi)展5020億元1年期中期借貸便利(MLF)操作，對(duì)沖當(dāng)日1700億元逆回購(gòu)到期量后，實(shí)現(xiàn)凈投放3320億元。就在前一周，7月16日至19日，央行分別開(kāi)展了3000億元、1000億元、800億元、1000億元逆回購(gòu)操作，對(duì)沖逆回購(gòu)到期量后，累計(jì)實(shí)現(xiàn)凈投放5400億元。
微調(diào)的貨幣政策是否會(huì)再次引發(fā)房地產(chǎn)行業(yè)新一輪燥熱還未可知，但房地產(chǎn)調(diào)控卻搶先開(kāi)啟新一輪“嚴(yán)打”模式。據(jù)21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道不完全統(tǒng)計(jì)，7月份以來(lái)各城市出臺(tái)的調(diào)控政策涉及多個(gè)方面。這其中包括進(jìn)一步規(guī)范企業(yè)購(gòu)買(mǎi)商品住房行為、規(guī)范商品房銷(xiāo)售秩序、全面整治互聯(lián)網(wǎng)房產(chǎn)中介、打擊二手房市場(chǎng)“陰陽(yáng)合同”和“高評(píng)高貸”現(xiàn)象、打擊房地產(chǎn)領(lǐng)域違法犯罪行為以及暫停個(gè)人之間不動(dòng)產(chǎn)抵押業(yè)務(wù)等等。此外，個(gè)別城市甚至還針對(duì)調(diào)控房?jī)r(jià)以比例形式設(shè)置了漲幅上限。紙得注意的是，7月份各地出臺(tái)的調(diào)控政策中，包括寧德、臨汾、棗莊、大理、澄邁、西雙版納等在內(nèi)的三四線城市似乎占據(jù)了主流。
精準(zhǔn)出擊鞏固調(diào)控成果
新華社文章指出，改善和創(chuàng)新樓市調(diào)控手段，精準(zhǔn)出擊，是鞏固樓市調(diào)控成果的當(dāng)務(wù)之急。
今年以來(lái)，樓市調(diào)控“一城一策”精準(zhǔn)發(fā)力，全國(guó)樓市總體平穩(wěn)運(yùn)行，調(diào)控取得初步成效。但是，一些開(kāi)發(fā)商炒買(mǎi)炒賣(mài)、哄抬價(jià)格、誘導(dǎo)購(gòu)房者規(guī)避政策，擾亂市場(chǎng)秩序，影響市場(chǎng)穩(wěn)定，對(duì)部分城市房?jī)r(jià)上漲推波助瀾。
透過(guò)現(xiàn)象看本質(zhì)，可以看出一個(gè)重要因素，在于部分地方政府對(duì)落實(shí)“房住不炒”要求認(rèn)識(shí)仍不到位，個(gè)別城市發(fā)展理念陳舊，對(duì)于市場(chǎng)炒作睜一只眼閉一只眼，甚至希望炒高房?jī)r(jià)拉高地價(jià)，由此增加賣(mài)地收入推動(dòng)發(fā)展。產(chǎn)生這種現(xiàn)象的根源在于一些地方?jīng)]有深刻領(lǐng)會(huì)建設(shè)現(xiàn)代化經(jīng)濟(jì)體系的科學(xué)內(nèi)涵，仍希望依賴房地產(chǎn)業(yè)掙快錢(qián)，解決結(jié)構(gòu)性矛盾乏力，經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)動(dòng)能轉(zhuǎn)換進(jìn)展緩慢。
今年以來(lái)，一些城市出臺(tái)的因地制宜的房地產(chǎn)調(diào)控措施，收到一定成效。
熱點(diǎn)城市也不斷升級(jí)調(diào)控措施“堵漏洞”，同時(shí)，住建部等七部門(mén)今年下半年在北京、上海等30個(gè)城市開(kāi)展治理房地產(chǎn)市場(chǎng)亂象專(zhuān)項(xiàng)行動(dòng)，嚴(yán)厲打擊“投機(jī)炒房”“房地產(chǎn)黑中介”“違法違規(guī)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)”“虛假房地產(chǎn)廣告”等多個(gè)方面。
莫讓三四線樓市成新的風(fēng)險(xiǎn)聚集地
盡管全國(guó)樓市整體平穩(wěn)，但不同城市分化加劇，不少三四線城市樓市、土地市場(chǎng)出現(xiàn)雙升溫苗頭。新華社文章指出，要謹(jǐn)防三四線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)成為新的風(fēng)險(xiǎn)聚集地。
根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，今年6月，在70個(gè)大中城市里，35個(gè)三線城市新建商品住宅和二手住宅銷(xiāo)售價(jià)格分別同比上漲6.0%和4.3%，漲幅均與上月相同。丹東、遵義、南充、貴陽(yáng)、大理等城市新建商品住宅銷(xiāo)售價(jià)格出現(xiàn)9%以上同比增幅。
同時(shí)，三四線城市土地市場(chǎng)量?jī)r(jià)齊升。機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，受監(jiān)測(cè)的300個(gè)城市中，三四線城市上半年土地出讓金增幅較大，成交樓面均價(jià)、土地平均溢價(jià)率等數(shù)據(jù)的增長(zhǎng)率明顯高于一二線城市。
專(zhuān)家分析指出，部分三四線城市房?jī)r(jià)上漲，除了周期因素，也受到貨幣、金融、土地、人口等因素的作用。此外，品牌房企布局下沉至三四線城市，同樣是推動(dòng)三四線樓市上行的因素。同策咨詢的數(shù)據(jù)顯示，十強(qiáng)房企在三四線城市的銷(xiāo)售額集中度，在2015年至2017年期間由13%提升至25%。
新華社文章認(rèn)為，對(duì)于三四線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)，政府調(diào)控應(yīng)加強(qiáng)預(yù)期引導(dǎo)、警示風(fēng)險(xiǎn)。專(zhuān)家表示，部分三四線城市人口增速整體低于全國(guó)平均增速，整體來(lái)看人口仍在流出，其房?jī)r(jià)上漲從根本上缺乏支撐。
據(jù)新華社記者調(diào)研發(fā)現(xiàn)，三四線城市分化正在加劇。一些邊遠(yuǎn)地區(qū)、人口外流壓力較大的三四線城市仍有部分庫(kù)存；一些環(huán)京、環(huán)滬等熱點(diǎn)三四線城市在嚴(yán)厲調(diào)控下，樓市趨穩(wěn)；一些三四線城市，多方因素推動(dòng)樓市升溫，但住房有效供給不足，仍然面臨上漲壓力。
更紙得警惕的是，當(dāng)前多數(shù)三四線城市住宅可售面積回歸合理區(qū)間，但在地方政府高漲的土地出讓熱情和房企拿地力度不減的情況下，一些三四線城市的住房新開(kāi)工面積和施工面積攀升，這些城市很可能出現(xiàn)新的風(fēng)險(xiǎn)積聚。
建立社會(huì)投機(jī)資金和樓市健康發(fā)展之間的“防火墻”
防止三四線城市成為風(fēng)險(xiǎn)聚集地，地方政府應(yīng)堅(jiān)持“房住不炒”定位，落實(shí)調(diào)控主體責(zé)任，切實(shí)改善住房供求關(guān)系，確保市場(chǎng)穩(wěn)定，兼顧棚改、調(diào)控、去庫(kù)存多重目標(biāo)。
要因地制宜推進(jìn)棚改貨幣化安置。商品住房庫(kù)存不足、房?jī)r(jià)上漲壓力較大的地方，應(yīng)有針對(duì)性地及時(shí)調(diào)整棚改安置政策，采取新建棚改安置房的方式；商品住房庫(kù)存量較大的地方，可以繼續(xù)推進(jìn)棚改貨幣化安置。
在供地方面要嚴(yán)格避免短期行為，不能因?yàn)槭袌?chǎng)高漲，就大量供應(yīng)，要從實(shí)際供需平衡出發(fā)，長(zhǎng)遠(yuǎn)考慮市場(chǎng)承受力，適時(shí)調(diào)整住宅用地供應(yīng)規(guī)模和結(jié)構(gòu)。從宏觀金融層面，則要建立社會(huì)投機(jī)資金和樓市健康發(fā)展之間的“防火墻”，對(duì)短期炒房行為嚴(yán)加限制。
做好三四線城市的樓市調(diào)控，使其沿著健康軌道發(fā)展，對(duì)確保全國(guó)樓市的調(diào)控成效至關(guān)重要。三四線城市要根據(jù)各地的產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢(shì)，在新型城鎮(zhèn)化進(jìn)程中科學(xué)布局產(chǎn)業(yè)與住房建設(shè)，在嚴(yán)格遏制投機(jī)炒作的同時(shí)，支持居民自住和進(jìn)城人員購(gòu)房租房需求。
此外，除了三四線城市以外，熱點(diǎn)城市也需要正視自身市場(chǎng)存在的問(wèn)題，積極主動(dòng)借鑒其他城市探索出的有效做法，織牢織密防炒房的政策之網(wǎng)。
來(lái)源：新華社、21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道
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