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經(jīng)歷了2017-2018年的上漲周期,2019年三四線城市熱度進(jìn)入下行通道,市場(chǎng)上對(duì)于三四線城市不具備可持續(xù)發(fā)展空間的論斷似乎再度達(dá)成一致性預(yù)期。
回溯歷史,三四線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)曾經(jīng)經(jīng)歷過(guò)長(zhǎng)達(dá)5年的衰退期。2009年至2011年,全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)全面回暖,三四線城市土地供應(yīng)大幅提升,如無(wú)錫、常州、寧波等城市一年供地的面積需要三年時(shí)間才能消化。大量供地之后,新區(qū)建設(shè)需要建設(shè)周期,項(xiàng)目配套不完善,購(gòu)房需求下降,部分城市出現(xiàn)大量“鬼城”。大量房企進(jìn)入三四線城市后被套,供給過(guò)量之下房?jī)r(jià)也無(wú)起色,醉后房企和金融機(jī)構(gòu)紛紛逃離三四線城市。
2015年,隨著去庫(kù)存政策的深化以及棚改貨幣化政策的推進(jìn),三四線城市迎來(lái)房?jī)r(jià)上漲契機(jī)。但棚改貨幣化僅為催化作用,這次三四線市場(chǎng)的復(fù)蘇可以稱為體系性復(fù)蘇,同時(shí)受益于以下三個(gè)因素:
第一,供給真空。2013年之后土地市場(chǎng)成交情況惡劣,土地價(jià)格低,政府無(wú)力收儲(chǔ),因此政府開始主動(dòng)控制土地出讓量,三四線城市的供給隨之呈較低水平。
第二,一二線溢出效應(yīng)。一二線城市土地供應(yīng)減少之后,房企開始尋找三四線機(jī)會(huì),金融機(jī)構(gòu)在一二線調(diào)控政策后,也開始尋找三四線機(jī)會(huì)。對(duì)于購(gòu)房者和touzi者來(lái)說(shuō),一二線城市房票難得,而三四線房?jī)r(jià)相對(duì)較低,touzi門檻也較低。
第三,新城配套完善。新城經(jīng)過(guò)幾年的開發(fā)和建設(shè)后逐步開始成熟,交通、商業(yè)、學(xué)區(qū)配套完善,激發(fā)了居民的購(gòu)房需求。
未來(lái),仍有兩大因素能夠支持三四線房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展。一方面,部分三四線城市城區(qū)人口比重較低,人口從村、鎮(zhèn)向市區(qū)集中帶來(lái)的購(gòu)房需求仍是比較明顯的;另一方面,即使是一些人口流出較多、產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)薄弱的城市,外出打工者受制于一二線城市購(gòu)房資格和高企的房?jī)r(jià),也有很多會(huì)選擇返鄉(xiāng)置業(yè),這也會(huì)帶來(lái)需求的支撐。另外三四線城市的自住改善型需求也是比較充分的,例如碧桂園的好房子系列產(chǎn)品在三四線城市賣得非常好,也正是因?yàn)楸坦饒@發(fā)掘了這一類需求,進(jìn)行了產(chǎn)品打磨,進(jìn)一步拓寬了其在三四線城市的市場(chǎng)份額。
(作者系億翰智庫(kù)地產(chǎn)首席分析師)
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