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隨著限競房取證動作的加快，房山青龍湖板塊即將迎來“開盤潮”。繼熙湖悅著拔得頭籌后，房山青龍湖又一限競房項目——金地·大湖風華也預告預售資格。而在上述兩項目之外，緊隨其后拿地的首開·熙悅觀湖與中國鐵建·山語瀾廷也正排隊加入“區(qū)域去化戰(zhàn)”。同區(qū)域同類型房源的競爭壓力提升，大多意味著購房者可以在“低單價、低總價”的基礎(chǔ)上，再享受到來自開發(fā)商為促銷、吸收客戶而額外讓利的優(yōu)惠，這對于剛需客群顯然有著莫大的吸引力。然而，有待進一步完善的周邊配套、交通、教育及醫(yī)療資源，成為影響購房者置業(yè)青龍湖的一大制約因素。在業(yè)內(nèi)人士看來，被開發(fā)商們冠以“黑馬板塊”之稱的青龍湖，未來不僅要在產(chǎn)品質(zhì)量及營銷上下功夫，完善相關(guān)配套也是關(guān)鍵。
集中取證
被開發(fā)商們冠以“黑馬板塊”之稱的青龍湖，是當下北京市場一個非常熱門的區(qū)域。從區(qū)位來看，青龍湖板塊位于房山區(qū)及豐臺區(qū)交界處，由湖劃分，以東為豐臺，以西為房山，分區(qū)而治。相較于豐臺青龍湖板塊的“冷清”，房山青龍湖板塊當下顯得格外“熱鬧”。因為近幾年來區(qū)域內(nèi)限競房地塊的集中出讓，該區(qū)域的新房開始“井噴式”供應(yīng)。
繼此前龍湖熙湖悅著取證后，近日，同屬青龍湖板塊的金地·大湖風華也在北京市住建委的官網(wǎng)披露了預售許可預告，這意味著該項目距離銷售近在咫尺。
根據(jù)北京市住建委披露的信息，此次金地·大湖風華計劃領(lǐng)證的21棟樓是該項目的所有可售房源，約10萬平方米，共計800套。
結(jié)合此前熙湖悅著取證的916套，目前房山青龍湖區(qū)域內(nèi)已經(jīng)取證的限競房供應(yīng)量累計達到了1716套。
除了已經(jīng)取證的這兩個項目，根據(jù)此前公開信息，房山青龍湖區(qū)域還有潛在的2000多套限競房供應(yīng)。其中熙湖悅著1083套、首開·熙悅觀湖586套、中國鐵建·山語瀾廷490套左右。
“按照目前限競房的取證節(jié)奏，同區(qū)域項目取證的時間間隔都不會太長，短期內(nèi)相繼取證的可能性很大。”諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心分析師段雨桐告訴北京商報記者，集中取證可能會迎來供應(yīng)高峰，隨之而來的就是同區(qū)域、同類型的項目競爭加強，而且受“90/70”限制，青龍湖板塊大多為限競房項目，同質(zhì)化產(chǎn)品集中供應(yīng)會導致去化難度加大。
來自諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心的數(shù)據(jù)顯示，2017年以來，青龍湖板塊共供應(yīng)地塊6宗，規(guī)劃建筑面積共計87.6萬平方米，且這6宗出讓地塊均為限競房，也使得當下青龍湖板塊限競房上市量呈“井噴”態(tài)勢。
在中原地產(chǎn)首席分析師張大偉看來，按照目前已出讓的6幅地共計88萬平方米建筑面積，以“70/90”的政策要求計算，大約會供應(yīng)6000套以上的房源，對于青龍湖的營銷總們，可謂是艱難的考驗。
近身肉搏 三居門檻不到百萬
超大體量同質(zhì)化產(chǎn)品的集中入市，讓開發(fā)商不得不依靠搶跑來獲得市場。
北京商報記者了解到，率先進入 “賽道”的熙湖悅著首期主推73平方米兩居及83㎡三居洋房，其中83平方米三居為主力戶型。紙得一提的是，為了降低剛需首付門檻，開發(fā)商83平方米的主力戶型做成了普宅，總價控制在了281萬元以內(nèi)，首套首付只要98萬元，二套首付169萬元。按照熙湖悅著限定均價37245元/平方米計算，該項目83平方米三居總價可摸高至309萬元左右，目前售價低于限價水平近30萬元。
與熙湖悅著“門檻取勝”雷同，金地·大湖風華方面也透露，在正式領(lǐng)證之后，首次開盤也有大的優(yōu)惠：在價格上，金地·大湖風華的89平方米三居總價同樣鎖定在281萬元，首套首付98萬元，由于金地·大湖風華的限價高于熙湖悅著，這一售價比自身的醉高限價低了近50萬元。不僅如此，與熙湖悅著的毛坯交付不同，金地·大湖風華已經(jīng)確定了精裝交付，精裝標準中還包含新風系統(tǒng)以及智能家居控制系統(tǒng)。
但金地·大湖風華項目方也承認，這樣的優(yōu)惠不會是整體項目，僅限于首推的78套三居房源，項目后續(xù)推出的89平方米三居都將按照331萬元的原價對外銷售。
復制長陽 政府配套需跟上
十年前，萬科領(lǐng)銜，一眾開發(fā)商在區(qū)域政府軌道交通、教育配套、商業(yè)保障等大力支持下，創(chuàng)造了北京樓市的“長陽神話”，不僅帶火了京西南的商品房市場，也提升了房山本身的居住品質(zhì)。
與當年軌道交通尚未開通便開賣的長陽比，青龍湖所在區(qū)域的自然環(huán)境無可比擬，超大水系的配套，讓區(qū)域內(nèi)的剛需盤有了豪宅的環(huán)境品質(zhì)，然而交通、教育、醫(yī)療等一系列配套的嚴重落后，讓剛需客選擇落腳于此，頗為尷尬。
“如果沒有‘90/70’，不限價，這地兒的客群應(yīng)該是金融街、豐臺科技園的高管們，合院甚至高低配做獨棟都不是不能想象的，這種產(chǎn)品的客群不止一套房，對交通、教育配套沒那么迫切的需求，但剛需不一樣，沒有地鐵、公交不方便就是要命的?！鼻帻埡^(qū)域一位營銷總坦言，從目前領(lǐng)證的項目看，首付僅98萬元的三居產(chǎn)品，對剛需有著莫大的吸引力。然而，有待進一步完善的周邊配套、交通、教育及醫(yī)療資源，成為影響購房者置業(yè)青龍湖的一大制約因素。
據(jù)了解，商業(yè)配套方面，目前青龍湖板塊仍主要依靠于良鄉(xiāng)、長陽等房山傳統(tǒng)的核心板塊支持，不過因近年來土地出讓時多規(guī)定承建相關(guān)配套，青龍湖板塊之上的待建商業(yè)體量已在15萬平方米左右。除此之外，還有一定規(guī)模的養(yǎng)老及基礎(chǔ)教育用地配套。
教育資源方面，有消息稱，在已有青龍湖小學、北京十三中青龍湖分校的基礎(chǔ)上，房山區(qū)今年計劃引進北京八中附屬學校、皇城根小學、首師大附屬中學、北京育才學校四所知名中小學。但計劃引進的上述院校是否能夠順利落地青龍湖板塊，區(qū)域政府方面尚未正式對外官宣。
在交通方面，北京商報記者三次探盤發(fā)現(xiàn)，從金融街、豐臺科技園自駕進入青龍湖區(qū)域，在非高峰階段，分別只需要1小時和40分鐘，但由于公交站點較少，軌道交通暫時缺位，公共交通出行超過2個小時。有消息稱,豐臺河西區(qū)規(guī)劃了軌道電車T2，西起青龍湖地區(qū)，北至北宮森林公園，也可與14號線實現(xiàn)換乘。但因涉及周邊地塊和路網(wǎng)的配套等問題，開通時間還不確定。
“從供應(yīng)量、面積段和總價來看，青龍湖的確給北京購房者提供了新選擇，但交通短板一直沒有得到有效解決。”合碩機構(gòu)首席分析師郭毅告訴北京商報記者，既然把青龍湖區(qū)域規(guī)劃為剛需板塊，也對不少項目約束“90/70”，那么面對剛需客群醉需要的軌道交通就應(yīng)當加速推進。
郭毅稱，就交通配套的改善，規(guī)劃中的T1/T2兩條軌道交通線路的推進速度，并非開發(fā)商所能解決的事兒，基本都要依賴政府的touzi力度?！爱斚拢蚤_發(fā)商的能力與實力而言，頂多能夠開通連接地鐵的社區(qū)班車，但也是僅此而已?！?/p>
張大偉更是直言，按照地鐵規(guī)劃圖，青龍湖區(qū)域?qū)⒃诳梢钥吹靡姷氖陜?nèi)，沒有地鐵?！斑@就帶來了一個巨大的交通問題。從基本交通規(guī)劃看，青龍湖區(qū)域甚至不如平谷這些地方，而大興的六環(huán)外也有軌道交通規(guī)劃。從現(xiàn)有交通條件看，青龍湖的房山部分，甚至不如廊坊現(xiàn)在1萬單價區(qū)域到北京的便捷程度。”
不過也有分析認為，目前青龍湖地區(qū)已聚集萬科、龍湖、中糧、首開、國開東方、億城集團六大品牌開發(fā)商入駐，隨著青龍湖板塊熱度的提升，未來還會有更多的開發(fā)商入駐。這些開發(fā)商一方面會布局區(qū)域配套資源，另一方面也將倒逼區(qū)域配套設(shè)施建設(shè)加速。
“唯有解決了剛需的燃眉之急，才能真正緩解青龍湖板塊的新房去化壓力?！惫闳缡钦f。
紙得一提的是，除了已經(jīng)成交的土地外，未來青龍湖地區(qū)還會陸續(xù)出讓住宅用地。在今年5月初舉行的北京市上半年擬供應(yīng)經(jīng)營性用地項目推介會上，青龍湖板塊內(nèi)預計還有7宗地塊的出讓被提上議事日程，其中6宗位于房山青龍湖鎮(zhèn)，1宗位于豐臺區(qū)青龍湖文化會都。
復制一個長陽神話，需要努力的不僅僅是青龍湖的營銷總們，還有同樣希望引流的區(qū)域政府主管部門。
北京商報記者 孟凡霞 王寅浩
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