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    海南房?jī)r(jià)

    海南房?jī)r(jià)

    藍(lán)領(lǐng)公寓火了 長(zhǎng)租公寓再轉(zhuǎn)向

    國(guó)內(nèi)樓市日期:2019-06-26 00:00:11 瀏覽量(

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    6月15日,據(jù)相關(guān)媒體報(bào)道,長(zhǎng)租公寓品牌自如正在進(jìn)行的B輪融資接近尾聲,已募集約5億美元。據(jù)悉本輪由泛大西洋資本領(lǐng)投,騰訊、紅杉資本、天圖資本等跟投,自如本輪投前估紙約45億美元。

    然而,就在幾天前的11日,遠(yuǎn)洋集團(tuán)卻被曝出擬在年內(nèi)剝離長(zhǎng)租公寓業(yè)務(wù)。更早之前的5月14日,朗詩(shī)綠色集團(tuán)也發(fā)布公告稱,將處于虧損階段的長(zhǎng)租公寓、物業(yè)管理咨詢、建筑設(shè)計(jì)咨詢、園林綠化景觀和綜合生活服務(wù)這5項(xiàng)業(yè)務(wù)剝離至控股公司朗詩(shī)集團(tuán)。

    一邊是資本依然在持續(xù)入場(chǎng),另一邊卻是止損剝離。進(jìn)退之間,折射出長(zhǎng)租市場(chǎng)正在發(fā)生改變。

    “行業(yè)已無(wú)風(fēng)口,企業(yè)更趨冷靜,資本也更趨理智,頭部企業(yè)會(huì)更集中化?!狈繓|東創(chuàng)始人全靂向時(shí)代周報(bào)記者道出當(dāng)下長(zhǎng)租公寓的發(fā)展現(xiàn)狀。

    增量開(kāi)發(fā)轉(zhuǎn)存量運(yùn)營(yíng)

    種種跡象顯示,長(zhǎng)租公寓行業(yè)對(duì)于規(guī)模的追求速度正在逐漸放緩。除了遠(yuǎn)洋和朗詩(shī)的退場(chǎng)動(dòng)作之外。正榮地產(chǎn)的長(zhǎng)租公寓品牌“榮遇”推進(jìn)節(jié)奏遲緩,籌備三年后才在上海落地首個(gè)項(xiàng)目 。

    而即使是實(shí)力雄厚的龍頭房企,長(zhǎng)租公寓發(fā)展速度也明顯低于預(yù)期。

    2017年,萬(wàn)科為第二年定下累計(jì)開(kāi)業(yè)15萬(wàn)間的目標(biāo)。然而,去年泊寓僅開(kāi)業(yè)了6萬(wàn)間,除此之外,以“萬(wàn)村計(jì)劃”來(lái)拓展租賃業(yè)務(wù)的計(jì)劃也被停掉。

    龍湖2018年年報(bào)數(shù)據(jù)顯示,龍湖冠寓開(kāi)業(yè)5.3萬(wàn)間,離目標(biāo)開(kāi)業(yè)房間數(shù)量6.5萬(wàn)間仍差1.2萬(wàn)間。

    不再執(zhí)著于規(guī)模,不少房企對(duì)長(zhǎng)租公寓的touzi重心從增量開(kāi)發(fā)轉(zhuǎn)向存量運(yùn)營(yíng)。

    萬(wàn)科廣州泊寓方面向時(shí)代周報(bào)記者表示,廣州泊寓已開(kāi)業(yè)項(xiàng)目29個(gè),在運(yùn)營(yíng)房間將近9000套,儲(chǔ)備房源2萬(wàn)套,未來(lái)將持續(xù)發(fā)展增長(zhǎng),繼續(xù)釋放儲(chǔ)備房源。

    一家小型長(zhǎng)租公寓的CEO向時(shí)代周報(bào)記者透露,目前公司旗下有300多間房源,暫時(shí)不會(huì)繼續(xù)進(jìn)行規(guī)模擴(kuò)張,而是專注提升服務(wù),打造社區(qū)式的公寓一體化,開(kāi)發(fā)超市,生疏,快遞收取等增紙服務(wù)。

    紙得注意的是,在大部分房企對(duì)公寓板塊放慢腳步時(shí),仍有企業(yè)將規(guī)模拓展視作現(xiàn)階段核心任務(wù)。

    “金地目前已拓房源約1.5萬(wàn)間,投入運(yùn)營(yíng)約6000間。2019―2021年將是金地長(zhǎng)租公寓規(guī)模快速發(fā)展的三年,在一線城市核心區(qū)域,也在持續(xù)關(guān)注市場(chǎng)上的物業(yè)購(gòu)買機(jī)會(huì)?!苯鸬胤矫鎸?duì)時(shí)代周報(bào)記者表示。

    明源地產(chǎn)研究院存量地產(chǎn)首席研究員艾振強(qiáng)則向時(shí)代周報(bào)記者指出,“從西方發(fā)達(dá)國(guó)家來(lái)看,住宅滿足以后,需要進(jìn)入商用不動(dòng)產(chǎn)才能夠獲得持續(xù)增長(zhǎng),目前我國(guó)每年的住宅需求依然維持在高位。有先見(jiàn)之明的開(kāi)發(fā)商需要開(kāi)始為未來(lái)布局,長(zhǎng)租公寓就是其中一個(gè)業(yè)態(tài)?!?/p>

    “而之所以有的開(kāi)發(fā)商激進(jìn),有的謹(jǐn)慎,在于每家房企的戰(zhàn)略不同,自身的實(shí)力也不同,比如融資成本低的,它承壓的能力就強(qiáng)一些?!卑駨?qiáng)補(bǔ)充道。

    與此同時(shí),一些頭部公寓運(yùn)營(yíng)企業(yè)收購(gòu)動(dòng)作依然不斷。

    1月17日,蛋殼公寓以2億美元的價(jià)格收購(gòu)愛(ài)上租,2月份,上海麥悅收購(gòu)寓見(jiàn)公寓部分資產(chǎn)。5月29日,安歆集團(tuán)與逗號(hào)公寓在戰(zhàn)略發(fā)布會(huì)上宣布合并逗號(hào)公寓。

    盈利困局

    在跑馬圈地規(guī)模擴(kuò)張運(yùn)動(dòng)中,長(zhǎng)租公寓利潤(rùn)低、回報(bào)周期長(zhǎng)、融資成本高的短板逐漸顯現(xiàn)。

    蘇寧金融研究院高級(jí)研究員陳嘉寧向時(shí)代周報(bào)記者指出,為了長(zhǎng)期運(yùn)營(yíng),很多運(yùn)營(yíng)商采取重資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式,勢(shì)必要長(zhǎng)期租賃或者購(gòu)買該住宅地產(chǎn),并進(jìn)行裝修,這也意味著大量成本資金的投入,資產(chǎn)模式較重;受到租金有限的影響,長(zhǎng)租公寓利潤(rùn)相對(duì)有限,甚至無(wú)法覆蓋成本。

    萬(wàn)科廣州泊寓方面亦向記者坦言,“雖然泊寓整體出租率目前保持在90%以上,但因?yàn)樽赓U的稅費(fèi)等流通成本較高,目前資金回本的時(shí)間還較長(zhǎng),預(yù)計(jì)在7年左右。”

    龍湖2018年年報(bào)數(shù)據(jù)顯示,集團(tuán)物業(yè)touzi租金收入為40.9億元,冠寓的收入占比達(dá)10.4%,實(shí)現(xiàn)租金收入達(dá)4.2億元,較2017年增長(zhǎng)1062.7%。盡管收入大幅增長(zhǎng),但其整體出租率僅有50.1%,目前仍未實(shí)現(xiàn)盈利。

    除此之外,融資利率也成為長(zhǎng)租公寓盈利路上的攔路虎。仲量聯(lián)行的分析報(bào)告指出,位于上海、北京、廣州的長(zhǎng)租公寓回報(bào)率在3.5%―4.5%之間。時(shí)代周報(bào)記者查閱發(fā)現(xiàn),企業(yè)回報(bào)率通常難以覆蓋企業(yè)財(cái)務(wù)成本。4月份,“碧桂園發(fā)行17.17億元的租賃住房REITs”,利率為5.75%。5月31日,宋都股份發(fā)行了8億元住房租賃公司債,利率高達(dá)8.5%。

    蘇寧金融研究院高級(jí)研究員付一夫指出,長(zhǎng)租公寓想要盈利,首先避免諸如“甲醛門”一類的負(fù)面現(xiàn)象頻頻出現(xiàn),再進(jìn)一步通過(guò)連鎖經(jīng)營(yíng)擴(kuò)大規(guī)模。

    但有些企業(yè)也許等不到擴(kuò)大規(guī)模。前文所述的小型長(zhǎng)租公寓CEO向時(shí)代周報(bào)記者表示,一般每套房要實(shí)現(xiàn)盈利至少需要10―15個(gè)月的時(shí)間,從去年8月開(kāi)始,一直在接洽touzi方,但始終未達(dá)成合作意向,目前仍是自有資金在支撐。

    下一個(gè)風(fēng)口

    部分企業(yè)離場(chǎng)的同時(shí),整租給用工單位、坪效比白領(lǐng)長(zhǎng)租公寓更高的藍(lán)領(lǐng)公寓即將成為下一個(gè)風(fēng)口。

    2018年5月22日,杭州市頒布《藍(lán)領(lǐng)公寓(臨時(shí)租賃住房)租賃管理辦法》,對(duì)藍(lán)領(lǐng)公寓的需求申報(bào)、房源分配、人員準(zhǔn)入、租金狀況等方面都做了明確的規(guī)范。

    同年6月15日,北京市住建委也發(fā)布了相關(guān)文件,要求“藍(lán)領(lǐng)公寓”每個(gè)居住房間的人均使用面積不應(yīng)少于4平方米,且每個(gè)居住房間的居住人數(shù)不應(yīng)超過(guò)8人,率先制定出消防安全細(xì)則。

    “藍(lán)領(lǐng)公寓的坪效其實(shí)比白領(lǐng)公寓的高,大約是1.5倍,回報(bào)率自然也要高于白領(lǐng)公寓,而跟企業(yè)簽約,時(shí)間上也更加穩(wěn)定?!卑駨?qiáng)表示。

    雖然回報(bào)率更高,但藍(lán)領(lǐng)公寓也面臨不少發(fā)展困境?!耙?yàn)榫幼〉娜硕?,管理安全?wèn)題也會(huì)隨之出現(xiàn),除此之外,管理成本也相對(duì)較高?!卑駨?qiáng)補(bǔ)充道。

    事實(shí)證明,藍(lán)領(lǐng)公寓的確開(kāi)始“火了”。據(jù)悉,安歆集團(tuán)在合并逗號(hào)公寓后,其床位數(shù)從6萬(wàn)張,增長(zhǎng)到近10萬(wàn)張,業(yè)務(wù)布局從9個(gè)城市,增加到17個(gè)城市。

    而魔方方面則告訴時(shí)代周報(bào)記者,旗下的“9號(hào)樓公寓”已覆蓋8個(gè)城市,運(yùn)營(yíng)門店40家,為數(shù)百家企業(yè)的4萬(wàn)多名員工提供租住服務(wù)。

    此外,碧桂園的“碧咚公寓”、自如的“城市之光”,也已進(jìn)入藍(lán)領(lǐng)公寓領(lǐng)域,陸續(xù)布局完成。

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