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6月15日，據(jù)相關(guān)媒體報(bào)道，長(zhǎng)租公寓品牌自如正在進(jìn)行的B輪融資接近尾聲，已募集約5億美元。據(jù)悉本輪由泛大西洋資本領(lǐng)投，騰訊、紅杉資本、天圖資本等跟投，自如本輪投前估紙約45億美元。
然而，就在幾天前的11日，遠(yuǎn)洋集團(tuán)卻被曝出擬在年內(nèi)剝離長(zhǎng)租公寓業(yè)務(wù)。更早之前的5月14日，朗詩(shī)綠色集團(tuán)也發(fā)布公告稱，將處于虧損階段的長(zhǎng)租公寓、物業(yè)管理咨詢、建筑設(shè)計(jì)咨詢、園林綠化景觀和綜合生活服務(wù)這5項(xiàng)業(yè)務(wù)剝離至控股公司朗詩(shī)集團(tuán)。
一邊是資本依然在持續(xù)入場(chǎng)，另一邊卻是止損剝離。進(jìn)退之間，折射出長(zhǎng)租市場(chǎng)正在發(fā)生改變。
“行業(yè)已無(wú)風(fēng)口，企業(yè)更趨冷靜，資本也更趨理智，頭部企業(yè)會(huì)更集中化?！狈繓|東創(chuàng)始人全靂向時(shí)代周報(bào)記者道出當(dāng)下長(zhǎng)租公寓的發(fā)展現(xiàn)狀。
增量開(kāi)發(fā)轉(zhuǎn)存量運(yùn)營(yíng)
種種跡象顯示，長(zhǎng)租公寓行業(yè)對(duì)于規(guī)模的追求速度正在逐漸放緩。除了遠(yuǎn)洋和朗詩(shī)的退場(chǎng)動(dòng)作之外。正榮地產(chǎn)的長(zhǎng)租公寓品牌“榮遇”推進(jìn)節(jié)奏遲緩，籌備三年后才在上海落地首個(gè)項(xiàng)目 。
而即使是實(shí)力雄厚的龍頭房企，長(zhǎng)租公寓發(fā)展速度也明顯低于預(yù)期。
2017年，萬(wàn)科為第二年定下累計(jì)開(kāi)業(yè)15萬(wàn)間的目標(biāo)。然而，去年泊寓僅開(kāi)業(yè)了6萬(wàn)間，除此之外，以“萬(wàn)村計(jì)劃”來(lái)拓展租賃業(yè)務(wù)的計(jì)劃也被停掉。
龍湖2018年年報(bào)數(shù)據(jù)顯示，龍湖冠寓開(kāi)業(yè)5.3萬(wàn)間，離目標(biāo)開(kāi)業(yè)房間數(shù)量6.5萬(wàn)間仍差1.2萬(wàn)間。
不再執(zhí)著于規(guī)模，不少房企對(duì)長(zhǎng)租公寓的touzi重心從增量開(kāi)發(fā)轉(zhuǎn)向存量運(yùn)營(yíng)。
萬(wàn)科廣州泊寓方面向時(shí)代周報(bào)記者表示，廣州泊寓已開(kāi)業(yè)項(xiàng)目29個(gè)，在運(yùn)營(yíng)房間將近9000套，儲(chǔ)備房源2萬(wàn)套，未來(lái)將持續(xù)發(fā)展增長(zhǎng)，繼續(xù)釋放儲(chǔ)備房源。
一家小型長(zhǎng)租公寓的CEO向時(shí)代周報(bào)記者透露，目前公司旗下有300多間房源，暫時(shí)不會(huì)繼續(xù)進(jìn)行規(guī)模擴(kuò)張，而是專注提升服務(wù)，打造社區(qū)式的公寓一體化，開(kāi)發(fā)超市，生疏，快遞收取等增紙服務(wù)。
紙得注意的是，在大部分房企對(duì)公寓板塊放慢腳步時(shí)，仍有企業(yè)將規(guī)模拓展視作現(xiàn)階段核心任務(wù)。
“金地目前已拓房源約1.5萬(wàn)間，投入運(yùn)營(yíng)約6000間。2019―2021年將是金地長(zhǎng)租公寓規(guī)模快速發(fā)展的三年，在一線城市核心區(qū)域，也在持續(xù)關(guān)注市場(chǎng)上的物業(yè)購(gòu)買機(jī)會(huì)?！苯鸬胤矫鎸?duì)時(shí)代周報(bào)記者表示。
明源地產(chǎn)研究院存量地產(chǎn)首席研究員艾振強(qiáng)則向時(shí)代周報(bào)記者指出，“從西方發(fā)達(dá)國(guó)家來(lái)看，住宅滿足以后，需要進(jìn)入商用不動(dòng)產(chǎn)才能夠獲得持續(xù)增長(zhǎng)，目前我國(guó)每年的住宅需求依然維持在高位。有先見(jiàn)之明的開(kāi)發(fā)商需要開(kāi)始為未來(lái)布局，長(zhǎng)租公寓就是其中一個(gè)業(yè)態(tài)?！?/p>
“而之所以有的開(kāi)發(fā)商激進(jìn)，有的謹(jǐn)慎，在于每家房企的戰(zhàn)略不同，自身的實(shí)力也不同，比如融資成本低的，它承壓的能力就強(qiáng)一些?！卑駨?qiáng)補(bǔ)充道。
與此同時(shí)，一些頭部公寓運(yùn)營(yíng)企業(yè)收購(gòu)動(dòng)作依然不斷。
1月17日，蛋殼公寓以2億美元的價(jià)格收購(gòu)愛(ài)上租，2月份，上海麥悅收購(gòu)寓見(jiàn)公寓部分資產(chǎn)。5月29日，安歆集團(tuán)與逗號(hào)公寓在戰(zhàn)略發(fā)布會(huì)上宣布合并逗號(hào)公寓。
盈利困局
在跑馬圈地規(guī)模擴(kuò)張運(yùn)動(dòng)中，長(zhǎng)租公寓利潤(rùn)低、回報(bào)周期長(zhǎng)、融資成本高的短板逐漸顯現(xiàn)。
蘇寧金融研究院高級(jí)研究員陳嘉寧向時(shí)代周報(bào)記者指出，為了長(zhǎng)期運(yùn)營(yíng)，很多運(yùn)營(yíng)商采取重資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式，勢(shì)必要長(zhǎng)期租賃或者購(gòu)買該住宅地產(chǎn)，并進(jìn)行裝修，這也意味著大量成本資金的投入，資產(chǎn)模式較重；受到租金有限的影響，長(zhǎng)租公寓利潤(rùn)相對(duì)有限，甚至無(wú)法覆蓋成本。
萬(wàn)科廣州泊寓方面亦向記者坦言，“雖然泊寓整體出租率目前保持在90%以上，但因?yàn)樽赓U的稅費(fèi)等流通成本較高，目前資金回本的時(shí)間還較長(zhǎng)，預(yù)計(jì)在7年左右。”
龍湖2018年年報(bào)數(shù)據(jù)顯示，集團(tuán)物業(yè)touzi租金收入為40.9億元，冠寓的收入占比達(dá)10.4%，實(shí)現(xiàn)租金收入達(dá)4.2億元，較2017年增長(zhǎng)1062.7%。盡管收入大幅增長(zhǎng)，但其整體出租率僅有50.1%，目前仍未實(shí)現(xiàn)盈利。
除此之外，融資利率也成為長(zhǎng)租公寓盈利路上的攔路虎。仲量聯(lián)行的分析報(bào)告指出，位于上海、北京、廣州的長(zhǎng)租公寓回報(bào)率在3.5%―4.5%之間。時(shí)代周報(bào)記者查閱發(fā)現(xiàn)，企業(yè)回報(bào)率通常難以覆蓋企業(yè)財(cái)務(wù)成本。4月份，“碧桂園發(fā)行17.17億元的租賃住房REITs”，利率為5.75%。5月31日，宋都股份發(fā)行了8億元住房租賃公司債，利率高達(dá)8.5%。
蘇寧金融研究院高級(jí)研究員付一夫指出，長(zhǎng)租公寓想要盈利，首先避免諸如“甲醛門”一類的負(fù)面現(xiàn)象頻頻出現(xiàn)，再進(jìn)一步通過(guò)連鎖經(jīng)營(yíng)擴(kuò)大規(guī)模。
但有些企業(yè)也許等不到擴(kuò)大規(guī)模。前文所述的小型長(zhǎng)租公寓CEO向時(shí)代周報(bào)記者表示，一般每套房要實(shí)現(xiàn)盈利至少需要10―15個(gè)月的時(shí)間，從去年8月開(kāi)始，一直在接洽touzi方，但始終未達(dá)成合作意向，目前仍是自有資金在支撐。
下一個(gè)風(fēng)口
部分企業(yè)離場(chǎng)的同時(shí)，整租給用工單位、坪效比白領(lǐng)長(zhǎng)租公寓更高的藍(lán)領(lǐng)公寓即將成為下一個(gè)風(fēng)口。
2018年5月22日，杭州市頒布《藍(lán)領(lǐng)公寓(臨時(shí)租賃住房)租賃管理辦法》，對(duì)藍(lán)領(lǐng)公寓的需求申報(bào)、房源分配、人員準(zhǔn)入、租金狀況等方面都做了明確的規(guī)范。
同年6月15日，北京市住建委也發(fā)布了相關(guān)文件，要求“藍(lán)領(lǐng)公寓”每個(gè)居住房間的人均使用面積不應(yīng)少于4平方米，且每個(gè)居住房間的居住人數(shù)不應(yīng)超過(guò)8人，率先制定出消防安全細(xì)則。
“藍(lán)領(lǐng)公寓的坪效其實(shí)比白領(lǐng)公寓的高，大約是1.5倍，回報(bào)率自然也要高于白領(lǐng)公寓，而跟企業(yè)簽約，時(shí)間上也更加穩(wěn)定?！卑駨?qiáng)表示。
雖然回報(bào)率更高，但藍(lán)領(lǐng)公寓也面臨不少發(fā)展困境?！耙?yàn)榫幼〉娜硕?，管理安全?wèn)題也會(huì)隨之出現(xiàn)，除此之外，管理成本也相對(duì)較高?！卑駨?qiáng)補(bǔ)充道。
事實(shí)證明，藍(lán)領(lǐng)公寓的確開(kāi)始“火了”。據(jù)悉，安歆集團(tuán)在合并逗號(hào)公寓后，其床位數(shù)從6萬(wàn)張，增長(zhǎng)到近10萬(wàn)張，業(yè)務(wù)布局從9個(gè)城市，增加到17個(gè)城市。
而魔方方面則告訴時(shí)代周報(bào)記者，旗下的“9號(hào)樓公寓”已覆蓋8個(gè)城市，運(yùn)營(yíng)門店40家，為數(shù)百家企業(yè)的4萬(wàn)多名員工提供租住服務(wù)。
此外，碧桂園的“碧咚公寓”、自如的“城市之光”,也已進(jìn)入藍(lán)領(lǐng)公寓領(lǐng)域，陸續(xù)布局完成。
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