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基于資金和庫(kù)存壓力，開(kāi)發(fā)商正在加快項(xiàng)目入市速度，爭(zhēng)取快速回籠資金。但現(xiàn)實(shí)卻是，部分城市去化速度加快，有些城市則仍舊不溫不火。
據(jù)易居研究院監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，截至2019年5月底， 100個(gè)城市新建商品住宅庫(kù)存總量為45005萬(wàn)平方米，環(huán)比下降0.5%，同比增長(zhǎng)5.4%。觀察今年前5個(gè)月的數(shù)據(jù)，庫(kù)存規(guī)?？傮w上呈現(xiàn)了環(huán)比下降的態(tài)勢(shì)。但由于去年四季度密集推盤的因素，即便庫(kù)存有月度環(huán)比的下降，庫(kù)存規(guī)模仍呈現(xiàn)出連續(xù)6個(gè)月的同比正增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)。
分類來(lái)看，截至2019年5月底，一線城市、二線城市、三線、四線城市新建商品住宅庫(kù)存總量分別為2805萬(wàn)平方米、22131萬(wàn)平方米和20069萬(wàn)平方米，環(huán)比增速分別為-2.5%、-0.1%和-0.6%，同比增速分別為33.6%、0.3%和8.2%。
可以看出，百城住宅消化程度分化加劇。一線城市和三線、四線城市的庫(kù)存拉升態(tài)勢(shì)較明顯。其中，一線城市預(yù)售證管控力度相對(duì)減弱，供應(yīng)放量，庫(kù)存同比連增12個(gè)月；二線城市終結(jié)了連續(xù)46個(gè)月庫(kù)存同比下降的態(tài)勢(shì)，目前首次出現(xiàn)同比正增長(zhǎng)，這說(shuō)明其庫(kù)存基本面也在發(fā)生變化；三線、四線城市目前保持了連續(xù)7個(gè)月的同比正增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，庫(kù)存去化壓力略有增加。
對(duì)此，易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，今年4月份房企推盤節(jié)奏相對(duì)快，但到了5月份，各地穩(wěn)房?jī)r(jià)的動(dòng)作明顯增加，推盤方面的管控繼續(xù)加大，這也使得相關(guān)城市推盤規(guī)模出現(xiàn)了環(huán)比下降。
從具體城市來(lái)看，在上述100個(gè)城市中，消化周期在36個(gè)月以上的有1城，為漳州；消化周期在18個(gè)月-36個(gè)月的有13個(gè)城市，包括三亞、大廠等城市；消化周期在12個(gè)月-18個(gè)月的有27個(gè)城市，包括銀川、北京等城市。消化周期在6個(gè)月-12個(gè)月的有44個(gè)城市，包括西安、太原等城市。消化周期在6個(gè)月以下的有15個(gè)城市，包括秦皇島、昆山等城市。
嚴(yán)躍進(jìn)表示，庫(kù)存下降過(guò)快的城市，一、二手房?jī)r(jià)格往往也容易上漲。以西安和呼和浩特為例，2019年5月份西安新建商品住宅庫(kù)存面積同比下降10%，據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局醉新數(shù)據(jù)顯示，西安新建商品住宅價(jià)格指數(shù)同比漲幅已連續(xù)6個(gè)月位居全國(guó)70城首位。同樣，2019年5月份呼和浩特新建商品住宅庫(kù)存面積同比下降18%，其新房庫(kù)存明顯不足，這也間接導(dǎo)致了二手房?jī)r(jià)格上漲過(guò)快，其二手房?jī)r(jià)格指數(shù)同比漲幅已連續(xù)7個(gè)月位居全國(guó)70城首位。后續(xù)從“穩(wěn)房?jī)r(jià)”等角度出發(fā)，此類城市需要積極增加新房供應(yīng)。
嚴(yán)躍進(jìn)指出，從后續(xù)市場(chǎng)發(fā)展來(lái)看，考慮到銀行貸款政策收緊等因素，預(yù)計(jì)住宅成交會(huì)繼續(xù)降溫，這也制約去庫(kù)存的速度。換而言之，未來(lái)幾個(gè)月要警惕庫(kù)存去化周期反彈的可能，此類反彈態(tài)勢(shì)又會(huì)影響相關(guān)城市的房?jī)r(jià)走勢(shì)。
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