盛德紫闕開(kāi)發(fā)商杰寶地產(chǎn)到底多缺錢

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　　在上周北京商報(bào)刊發(fā)《昔日爛尾再生波瀾 疑土地出讓金欠繳 盛德紫闕業(yè)主煩心事：難拿的房本》后，不斷有購(gòu)房者和盛德紫闕開(kāi)發(fā)商的債務(wù)方反映，除了欠繳的3.9億元土地出讓金，開(kāi)發(fā)商實(shí)則還背負(fù)著諸如抵押欠款、廣告費(fèi)以及眾多欠款所產(chǎn)生的違約金等高額外債，開(kāi)發(fā)商杰寶公司到底多缺錢？盛德紫闕的資金缺口有多大？

　　欠繳土地出讓金：3.9億元

　　“說(shuō)不通啊，我們也是五證齊全的房子，哪里出了岔子，辦不下來(lái)證？”業(yè)主羅賓感嘆，“房本難拿”成了困擾盛德紫闕項(xiàng)目業(yè)主多年的一個(gè)棘手問(wèn)題。

　　根據(jù)業(yè)主方面提供的材料及表述，盛德紫闕項(xiàng)目購(gòu)房四年拿不到房本的原因在于“欠繳土地出讓金3.9億元”。而絕大多數(shù)業(yè)主是在大產(chǎn)權(quán)即將到期（購(gòu)房合同約定2018年12月31日大產(chǎn)權(quán)到期），聽(tīng)聞規(guī)自委和開(kāi)發(fā)商杰寶公司簽訂土地使用權(quán)出讓合同附件三《補(bǔ)充協(xié)議》（以下簡(jiǎn)稱《協(xié)議三》）消息后，才知曉項(xiàng)目產(chǎn)權(quán)證“難產(chǎn)”的背后原因：開(kāi)發(fā)商須再補(bǔ)交3.9億元的土地出讓金，方可辦理產(chǎn)權(quán)證。然而此時(shí)，開(kāi)發(fā)商已經(jīng)賣出大部分房源。

　　根據(jù)上述簽署于2018年12月18日的《協(xié)議三》內(nèi)容，杰寶公司于2014年3月繳清《北京市國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同》附件二《補(bǔ)充協(xié)議》中的新增地價(jià)款（項(xiàng)目違建部分的行政處罰），于2018年4月，向規(guī)自委申請(qǐng)辦理竣工實(shí)測(cè)合同變更，規(guī)自委根據(jù)其實(shí)測(cè)面積與其簽訂了出讓合同附件三《補(bǔ)充協(xié)議》。其中，因竣工實(shí)測(cè)面積變更，盛德紫闕項(xiàng)目相應(yīng)地價(jià)款變更為49251.8784萬(wàn)元，新增地價(jià)款39132.9255萬(wàn)元。

　　按照協(xié)議，“由杰寶公司自本《補(bǔ)充協(xié)議》簽訂之日起60日內(nèi)付清，逾期支付金額按每日萬(wàn)分之二點(diǎn)一的標(biāo)準(zhǔn)繳納滯納金”。截至2019年6月，開(kāi)發(fā)商杰寶公司尚未償清欠繳款項(xiàng)，項(xiàng)目產(chǎn)權(quán)證也由此辦理未果。

　　依據(jù)中華人民共和國(guó)《城市房地產(chǎn)管理法》第四十五條，商品房預(yù)售應(yīng)當(dāng)符合下列條件：一已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書(shū)；二持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證；三按提供預(yù)售的商品房計(jì)算，投入開(kāi)發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總touzi的25%以上，并已經(jīng)確定施工進(jìn)度和竣工交付日期；四向縣級(jí)以上人民政府房產(chǎn)管理部門(mén)辦理預(yù)售登記，取得商品房預(yù)售許可證明。

　　北京市住建委于2015年5月頒發(fā)給盛德紫闕項(xiàng)目的預(yù)售許可證顯示，其依據(jù)的建筑工程規(guī)劃許可證為兩個(gè)：98規(guī)建字0947和市規(guī)函[2015]523號(hào)（以下簡(jiǎn)稱“523號(hào)文”）。不過(guò)經(jīng)梳理，“523號(hào)文”為2015年4月由原市規(guī)委所頒發(fā)，住建委下發(fā)預(yù)售證是在2015年5月，開(kāi)發(fā)商獲得上述兩個(gè)證照時(shí)，均未補(bǔ)繳土地出讓金。

　　對(duì)此，羅賓向北京商報(bào)記者多次強(qiáng)調(diào)，“98規(guī)建字0947”是盛德紫闕項(xiàng)目還叫做“杰寶公寓”時(shí)的初始規(guī)劃許可證，“523號(hào)文”則是因規(guī)劃變更原因，由原市規(guī)委發(fā)給市住建委的一封名為“關(guān)于杰寶公寓的規(guī)劃意見(jiàn)函”的規(guī)劃情況告知函，實(shí)際上并不能視為真正意義上的建筑工程規(guī)劃許可證。

　　此外，業(yè)主魏楠回憶，2019年4月18日，市規(guī)自委曾通過(guò)12345回復(fù)業(yè)主稱，“土地出讓金是國(guó)家規(guī)定的，必須要交”。對(duì)此，包括羅賓、魏楠在內(nèi)的業(yè)主們直言：“確實(shí)應(yīng)該繳清土地出讓金，方可以使用國(guó)家土地。但為什么盛德紫闕項(xiàng)目土地出讓金沒(méi)交全，一層一層的許可證就發(fā)了，房子就賣了呢？”

　　挪用監(jiān)管資金：遭管理單位暫停網(wǎng)簽

　　對(duì)于開(kāi)發(fā)商缺錢的問(wèn)題，業(yè)主們似乎并不意外。杰寶公司的一些反常及不規(guī)范售房的動(dòng)作，如延期交房、預(yù)售監(jiān)管資金賬戶余額不足以及違規(guī)出售未獲批預(yù)售房源等，曾一度導(dǎo)致業(yè)主們猜測(cè)“開(kāi)發(fā)商缺錢或有意跑路”，并表示當(dāng)時(shí)也曾擔(dān)憂項(xiàng)目會(huì)再度出現(xiàn)爛尾。

　　據(jù)業(yè)主表述以及可查詢到的過(guò)往媒體報(bào)道，按照合同約定，盛德紫闕項(xiàng)目房屋應(yīng)于2016年12月31日交房，但在臨近交房時(shí)，業(yè)主們卻被杰寶公司告知收房要延期一年。但至2017年9月30日，開(kāi)發(fā)商在沒(méi)有消防驗(yàn)收、市政水電供熱未完成情況下，強(qiáng)迫業(yè)主收房。

　　相比早年間的延期收房，業(yè)主們認(rèn)為，項(xiàng)目預(yù)售監(jiān)管賬戶資金的“出多于進(jìn)”，更讓購(gòu)房業(yè)主心存疑慮與擔(dān)憂。東城區(qū)房管局曾于2018年5月24日發(fā)布《北京杰寶房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限責(zé)任公司預(yù)售資金監(jiān)管賬戶未達(dá)監(jiān)管節(jié)點(diǎn)信息公開(kāi)》，該公告指出，2018年1月12日，東城區(qū)房管局通過(guò)北京市預(yù)售資金監(jiān)管系統(tǒng)發(fā)現(xiàn)北京杰寶房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限責(zé)任公司盛德紫闕項(xiàng)目預(yù)售資金監(jiān)管資金余額未達(dá)到監(jiān)管節(jié)點(diǎn)，違反了《北京市商品房預(yù)售資金監(jiān)督管理辦法》第九條規(guī)定，按照第二十六條規(guī)定已責(zé)令其限期整改，下發(fā)《責(zé)令改正通知書(shū)》，暫停該房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在本市全部房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的網(wǎng)上簽約。

　　拖欠廣告費(fèi)：涉案約1100萬(wàn)元

　　除了無(wú)錢補(bǔ)繳出地出讓金以及挪用預(yù)售監(jiān)管資金，杰寶公司的“缺錢困境”還體現(xiàn)在與代理廣告公司的合同糾紛上。

　　北京商報(bào)記者從中國(guó)裁判文書(shū)網(wǎng)上了解到，杰寶公司還曾因欠繳代理廣告公司——北京今久廣告?zhèn)鞑ビ邢挢?zé)任公司（以下簡(jiǎn)稱“今久廣告公司”）廣告費(fèi)10510073元，并未依約還款，與今久廣告公司對(duì)簿公堂，雙方圍繞欠繳廣告費(fèi)及違約賠償問(wèn)題更是發(fā)起了兩輪訴訟。

　　天眼查資料顯示，今久廣告公司與杰寶公司合同糾紛一案，于2016年10月10日在北京市豐臺(tái)區(qū)人民法院立案，彼時(shí)今久廣告公司請(qǐng)求法院判令：一、被告支付原告廣告費(fèi)10510073元；二、被告支付原告利息532596元；三、被告承擔(dān)本案訴訟費(fèi)。

　　北京市豐臺(tái)區(qū)人民法院(2016)京0106民初21688號(hào)民事判決（即一審判決）結(jié)果顯示為今久廣告公司勝訴。據(jù)彼時(shí)判決，杰寶公司應(yīng)于判決生效之日起7日內(nèi)支付今久廣告公司廣告費(fèi)10510073元，并按照中國(guó)人民銀行同期貸款利率計(jì)算自2016年5月21日至實(shí)際付清之日止的利息。

　　不過(guò)杰寶公司在一審判決后不久便發(fā)起上訴，請(qǐng)求撤銷一審判決第一項(xiàng)，改判杰寶房地產(chǎn)公司支付今久廣告公司廣告費(fèi)7530073元，但該上訴申請(qǐng)被法院駁回。彼時(shí)敗訴的杰寶公司，還一并承擔(dān)了二審案件受理費(fèi)30640元。

　　未批即賣：沒(méi)拿證偷賣紫闕·天祿

　　另?yè)?jù)業(yè)主方面透露，盡管杰寶公司欠繳土地出讓金問(wèn)題待解、盛德紫闕項(xiàng)目產(chǎn)權(quán)證“難產(chǎn)”仍未處理，開(kāi)發(fā)商實(shí)則并未放棄“賣房套現(xiàn)”。

　　一方面，業(yè)主稱，開(kāi)發(fā)商私下里一直以低于彼時(shí)市場(chǎng)價(jià)格的售價(jià)，違規(guī)出售未得到房管部門(mén)批準(zhǔn)預(yù)售的房屋，承諾消費(fèi)者不久就會(huì)順利實(shí)現(xiàn)網(wǎng)簽備案；另一方面，北京商報(bào)記者留意到，盛德基業(yè)旗下有名為“紫闕·天祿”的公眾號(hào)仍然在對(duì)外推售項(xiàng)目——紫闕·天祿。根據(jù)宣傳文案內(nèi)容，紫闕·天祿項(xiàng)目位置恰恰坐落于盛德紫闕所處的東城區(qū)安定門(mén)外大街86號(hào)。其近期在售房源面積段從266-1245平方米，均價(jià)11.5萬(wàn)元/平方米。另悉，2018年3月，還曾曝出盛德基業(yè)擬10.5億元轉(zhuǎn)讓盛德紫闕1-3層約1.6萬(wàn)平方米沒(méi)有產(chǎn)權(quán)的底商，不過(guò)醉終未果。

　　北京商報(bào)記者通過(guò)市住建委網(wǎng)站查詢盛德紫闕項(xiàng)目詳情發(fā)現(xiàn)，當(dāng)前，備案名為“盛德大廈”的盛德紫闕項(xiàng)目預(yù)售許可的期限已到期，未售房屋不能進(jìn)行預(yù)售合同網(wǎng)上簽約。根據(jù)提示，該項(xiàng)目樓棟需申請(qǐng)辦理初始登記，取得房屋所有權(quán)證后，方可現(xiàn)房銷售，進(jìn)行現(xiàn)房合同的網(wǎng)上簽約?！绊?xiàng)目預(yù)售已然過(guò)期，無(wú)產(chǎn)權(quán)證又達(dá)不成現(xiàn)房銷售簽約條件，可是房子依然在悄悄賣。不知道換了‘馬甲’的紫闕·天祿又騙到了誰(shuí)？”羅賓如是說(shuō)道。

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