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隨著限競(jìng)房迎來(lái)一波供應(yīng)小高峰，北京樓市6月限競(jìng)房成為樓市主角。
據(jù)相關(guān)機(jī)構(gòu)發(fā)布的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，上周（6月3日-9日）北京新建住宅市場(chǎng)（不包括回遷房，剔除共有產(chǎn)權(quán)房，含普通住宅+豪宅+別墅）成交60.37億元，環(huán)比前一周成交上漲6%，成交1051套，環(huán)比前一周增加203套。在成交的項(xiàng)目中，有14家樓盤單盤成交過(guò)億元，其中10家樓盤為限競(jìng)房項(xiàng)目，朝陽(yáng)、海淀、大興、豐臺(tái)、順義等地單周銷冠均為限競(jìng)房項(xiàng)目。業(yè)內(nèi)人士分析，進(jìn)入5月以來(lái)，一些區(qū)位較好的限競(jìng)房開(kāi)始陸續(xù)取證入市，激發(fā)了部分市場(chǎng)需求，限競(jìng)房市場(chǎng)熱度有升溫跡象，但受整體市場(chǎng)限競(jìng)房的高庫(kù)存影響，現(xiàn)在很難說(shuō)限競(jìng)房將走出低谷。
熱度上升
“的確感覺(jué)市場(chǎng)正在升溫”，售樓顧問(wèn)王敏告訴北京商報(bào)記者，他所在樓盤位于海淀北部區(qū)域，他們項(xiàng)目周末看房的人比之前兩個(gè)月有明顯增加，包括周邊競(jìng)品項(xiàng)目的客戶也在增加，區(qū)域內(nèi)的整體活躍度也在增加。他們項(xiàng)目的140平方米大戶型產(chǎn)品幾乎所剩無(wú)幾，只有90平方米的中小戶型項(xiàng)目在售。他告訴記者，海淀北部區(qū)域改善性產(chǎn)品長(zhǎng)期供應(yīng)處于缺口狀態(tài)，因此，他們項(xiàng)目大戶型產(chǎn)品相對(duì)更好賣些。目前周邊的二手住宅同等面積項(xiàng)目單價(jià)都在6萬(wàn)元上下，他們項(xiàng)目作為限競(jìng)房官方定價(jià)均價(jià)在5.4萬(wàn)元/平方米，價(jià)格倒掛優(yōu)勢(shì)很明顯。
“所以之前市場(chǎng)不好時(shí)，很多限競(jìng)房不好賣時(shí)都采取降價(jià)促銷，我們項(xiàng)目卻一直扛著價(jià)格，就是感覺(jué)區(qū)位價(jià)紙是有優(yōu)勢(shì)的，現(xiàn)在市場(chǎng)有升溫趨勢(shì)，看來(lái)當(dāng)初的選擇是對(duì)的。”王敏感慨到。
事實(shí)上，該項(xiàng)目的處境類似，北京近來(lái)不少限競(jìng)房項(xiàng)目成交不錯(cuò)。
來(lái)自北京中原的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，上周（6月3日-9日）北京新建住宅市場(chǎng)（不包括回遷房，剔除共有產(chǎn)權(quán)房，含普通住宅+豪宅+別墅）成交60.37億元，環(huán)比前一周成交上漲6%，成交1051套，環(huán)比前一周增加203套。其中，上周北京包括禧瑞春秋、葛洲壩紫郡蘭園、中海寰宇天下、大興金茂悅、領(lǐng)秀翡翠華庭等14個(gè)樓盤單盤成交額突破億元，其中10個(gè)項(xiàng)目為限競(jìng)房項(xiàng)目。位于海淀北部區(qū)域的葛洲壩紫郡蘭園限競(jìng)房領(lǐng)跑新房市場(chǎng)，實(shí)現(xiàn)簽約118套，完成成交額6.17億元，排在單周成交金額榜第一位。而懷柔區(qū)的領(lǐng)秀翡翠華庭限競(jìng)房成交158套，排在成交套數(shù)的第一位。
此外，上周49個(gè)限競(jìng)房樓盤共成交866套，環(huán)比前一周上漲73%，增幅較大，成交占比82%，成交比重環(huán)比明顯提升，創(chuàng)今年周度限競(jìng)房成交量新高。
從區(qū)域上來(lái)看，成交樓盤主要集中在海淀、大興、豐臺(tái)等區(qū)域。其中，朝陽(yáng)、海淀、大興、豐臺(tái)、順義、房山等地單周銷冠均為限競(jìng)房項(xiàng)目。
“二八”論
一位樓市觀察人士表示，當(dāng)前北京樓市，共有產(chǎn)權(quán)房、限競(jìng)房、高端純商品房，幾乎呈三足鼎立之勢(shì)，不僅在供應(yīng)和成交上雙雙實(shí)現(xiàn)增長(zhǎng)，實(shí)現(xiàn)了樓市的平穩(wěn)發(fā)展，而且還形成了高端有市場(chǎng)、中端有支撐、低端有保障的樓市格局。其中，限競(jìng)房與之前數(shù)月前的低迷比較，有明顯改善。
其中一個(gè)原因就是，限房?jī)r(jià)項(xiàng)目近來(lái)推盤意愿比較強(qiáng)，供應(yīng)量明顯增加。尤其是前期出讓的位置較高的地塊也開(kāi)始入市，刺激了一些前期觀望的客戶出手。實(shí)際上，從成交情況來(lái)看，當(dāng)前網(wǎng)簽看好的限競(jìng)房，基本處于距離城市核心區(qū)較近的地段。
相關(guān)機(jī)構(gòu)的統(tǒng)計(jì)顯示，從2018年6月限競(jìng)房開(kāi)始入市以來(lái)，據(jù)北京市場(chǎng)商品房住宅網(wǎng)簽數(shù)據(jù)，醉活躍的熱點(diǎn)集中在石景山、豐臺(tái)、朝陽(yáng)區(qū)孫河區(qū)域。特別是西部區(qū)域，包括橡樹(shù)瀾灣、長(zhǎng)安云錦、國(guó)風(fēng)長(zhǎng)安等熱盤不斷出現(xiàn)。從位置看，五環(huán)內(nèi)、四環(huán)周邊是這些項(xiàng)目的一大特點(diǎn)，區(qū)位價(jià)紙是第一大要素。同時(shí)，這些區(qū)位交通等周周邊配套也優(yōu)勢(shì)明顯。
中原地產(chǎn)首席分析師張大偉分析，近幾個(gè)月樓市有所復(fù)蘇，告別了2018年四季度的低迷。特別是限競(jìng)房項(xiàng)目活躍度的確明顯提高了，有些項(xiàng)目開(kāi)盤去化甚至能超過(guò)90%。醉近兩個(gè)月，限競(jìng)房每個(gè)月簽約都在1500套以上，這也是醉近一年來(lái)的醉高點(diǎn)。但從數(shù)據(jù)看，也存在很多隱憂：限競(jìng)房市場(chǎng)有一個(gè)非常明顯的“二八現(xiàn)象”，20%的項(xiàng)目占據(jù)了市場(chǎng)80%的關(guān)注度，也占據(jù)了市場(chǎng)80%以上的成交和簽約。其中，項(xiàng)目位置決定了限競(jìng)房成敗的大半。
仍面高庫(kù)存壓力
事實(shí)上，北京限競(jìng)房項(xiàng)目基本位于五環(huán)到六環(huán)之間，這些項(xiàng)目未來(lái)都將面臨長(zhǎng)期考驗(yàn)。僅從當(dāng)前市場(chǎng)上限競(jìng)房成交量上漲就下限競(jìng)房迎來(lái)市場(chǎng)轉(zhuǎn)機(jī)的結(jié)論還為時(shí)過(guò)早。
有行業(yè)人士表示，當(dāng)前北京大部分限競(jìng)房所在區(qū)域要么缺少地鐵、交通不便，要么教育資源差，要么沒(méi)有成熟商業(yè)配套。而少數(shù)核心區(qū)位置項(xiàng)目，為了追求效益，設(shè)計(jì)出不少東西朝向的戶型或者手槍戶型，存在產(chǎn)品缺陷，樓盤的均好性基本談不上。這些項(xiàng)目去化周期都會(huì)顯著拉長(zhǎng)。
另一個(gè)考驗(yàn)限競(jìng)房的則是供應(yīng)井噴，區(qū)域板塊扎堆競(jìng)爭(zhēng)的殘酷現(xiàn)實(shí)。包括大興、亦莊、朝陽(yáng)、昌平、石景山等板塊內(nèi)，限競(jìng)房項(xiàng)目入市都十分集中，區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)異常激烈。此外，受“7090”政策影響，區(qū)域內(nèi)產(chǎn)品的同質(zhì)化十分嚴(yán)重，這給未來(lái)項(xiàng)目再流通也帶來(lái)影響。這些因素都是購(gòu)房人不得不慎重考慮的。
而且，這個(gè)后續(xù)限競(jìng)房項(xiàng)目源源不斷的入市，市場(chǎng)整體庫(kù)存依舊可觀。
截至當(dāng)前，北京合計(jì)入市限房?jī)r(jià)項(xiàng)目達(dá)到50個(gè)，合計(jì)取得預(yù)售許可證75期，供應(yīng)住宅套數(shù)達(dá)到了34559套，而網(wǎng)簽數(shù)據(jù)合計(jì)10851套。限房?jī)r(jià)項(xiàng)目平均網(wǎng)簽均價(jià)為4.8萬(wàn)元/平方米，網(wǎng)簽完成114萬(wàn)平方米，按照面積計(jì)算網(wǎng)簽完成率只有28%。
諸葛找房分析師陳雷分析，在限競(jìng)房土拍政策執(zhí)行兩年多之后，開(kāi)發(fā)商拿地開(kāi)始回歸理性。今年不限房?jī)r(jià)、不限“7090”地塊再次出現(xiàn)，將給予開(kāi)發(fā)商在戶型設(shè)計(jì)、產(chǎn)品溢價(jià)上更多自主空間，預(yù)期未來(lái)隨著北京土地、樓市的持續(xù)穩(wěn)定，不限價(jià)地塊或許會(huì)繼續(xù)增多。
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