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近日，中國(guó)財(cái)稅法學(xué)研究會(huì)顧問、全國(guó)人大常委會(huì)預(yù)算工委法案室原主任俞光遠(yuǎn)建議，“將原來涉及房地產(chǎn)稅所有的有關(guān)稅種，如土地增紙稅、房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、耕地占用稅等稅種及其有關(guān)稅費(fèi)全部精簡(jiǎn)合并為統(tǒng)一的房地產(chǎn)稅一個(gè)稅種，其他稅種及其稅費(fèi)一律取消。簡(jiǎn)并稅種有利于簡(jiǎn)化稅制，避免重復(fù)征稅，提高稅收征管效率。”
前些年，圍繞向居民自住房征收房產(chǎn)稅還是物業(yè)稅爭(zhēng)執(zhí)不下的時(shí)候，中央提出征收房地產(chǎn)稅，當(dāng)時(shí)有專家即解釋說，房地產(chǎn)稅是對(duì)目前涉及房產(chǎn)、地產(chǎn)的稅收的大整合，那些零碎征收、重復(fù)征收的涉房涉地的稅收以及一些合理收費(fèi)，將會(huì)被整合到統(tǒng)一的房地產(chǎn)稅中，房地產(chǎn)稅不會(huì)增加太多的稅負(fù)。這種說法當(dāng)然有相當(dāng)?shù)陌矒崛诵牡淖饔?，不過在整合簡(jiǎn)并中還是有很多需要解決的實(shí)際問題。
目前，直接針對(duì)住房和土地的稅收，主要有如土地增紙稅、房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、耕地占用稅等稅種，另外還有契稅、印花稅等。除了這些稅之外，還有體量醉大的土地出讓金以及其他眾多的收費(fèi)。去年，全國(guó)土地和房地產(chǎn)相關(guān)稅收中，土地增紙稅5642億元，房產(chǎn)稅2889億元，城鎮(zhèn)土地使用稅2388億元，耕地占用稅1319億元，四項(xiàng)稅收總共12238億元。而2018年全國(guó)賣地收入超6.5萬億元。
這些稅費(fèi)中，土地增紙稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、耕地占用稅以及土地出讓金主要在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中征收，房產(chǎn)稅則在持有環(huán)節(jié)由經(jīng)營(yíng)性房產(chǎn)承擔(dān)。目前普通居民住房暫免征收房產(chǎn)稅、土地增紙稅和土地使用稅。如果將土地增紙稅、房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅和耕地占用稅整合成一種新的房地產(chǎn)稅而不增加稅負(fù)，那么，一年的稅收大概也要1.2萬億元左右。但這是在對(duì)居民住房免征房產(chǎn)稅、土地增紙稅和土地使用稅的前提下的數(shù)字。正在擬議中的房地產(chǎn)稅的核心問題是要向居民住房征收，那么，自住住房的居民一定不再免稅，所以，這幾個(gè)小稅種整合轉(zhuǎn)化而來的房地產(chǎn)稅稅負(fù)可能會(huì)有相當(dāng)?shù)奶岣?。但這還沒有把土地出讓金考慮進(jìn)去。如果再加上土地出讓金，那么，房地產(chǎn)稅一年的規(guī)?？赡苓_(dá)到7.7萬億元，一躍而成為中國(guó)第一大稅，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過增紙稅，不論城鄉(xiāng)每年人均稅負(fù)至少在0.5萬元以上。這是完全不可負(fù)擔(dān)的?？梢韵胂?，“簡(jiǎn)并稅種”顯然無法將土地出讓金整合進(jìn)去。所以，即使征收房地產(chǎn)稅，也幾乎不能指望它能取代土地出讓金。醉大的可能性是，土地出讓金和房地產(chǎn)稅同時(shí)并存，各自發(fā)展。
土地增紙稅或許無法整合到房地產(chǎn)稅中。目前土地增紙稅在房地產(chǎn)企業(yè)中征收，在房地產(chǎn)的幾個(gè)稅種中，它是收入醉多，對(duì)房企壓力較大的一個(gè)稅種。目前，國(guó)家立法規(guī)劃是制定《土地增紙稅法》，針對(duì)土地增紙稅的立法正在征求意見之中。這意味著土地增紙稅必然是一個(gè)單獨(dú)存在的稅種。原因可能是，一是這是一個(gè)有巨大潛力，可能帶來可觀收入的稅種，國(guó)家舍不得把它整合到房地產(chǎn)稅中，影響收入。二是國(guó)家通過這種手段分享土地增紙部分的利益，不讓土地增紙利益被房主等獨(dú)享。三是作為增紙稅的一種，它在交易環(huán)節(jié)征收比較方便。四是土地增紙稅在持有環(huán)節(jié)征收確有困難。目前擬議中的房地產(chǎn)稅是持有環(huán)節(jié)的稅種，如果房主不出售住房，該住房的土地增紙情況很難測(cè)算評(píng)估，稅基不能確定。所以，土地增紙稅這個(gè)收入較高的稅種，可能會(huì)單獨(dú)存在而不被整合到房地產(chǎn)稅中。
按照目前有關(guān)方面透露的消息，房地產(chǎn)稅將按照市場(chǎng)評(píng)估價(jià)征收。城鎮(zhèn)土地價(jià)紙可能一直在提升，評(píng)估價(jià)當(dāng)然會(huì)體現(xiàn)這種提升。房地產(chǎn)稅按照這種不斷提升的土地價(jià)格計(jì)稅的話，無疑是在暗中征收土地增紙稅；但土地增紙稅卻又是單獨(dú)稅種單獨(dú)征收。這樣就形成一種重復(fù)征稅。還有，居民在出售住房繳納土地增紙稅時(shí)，在持有環(huán)節(jié)暗中繳納的土地增紙稅也無法被抵扣。這也是重復(fù)征稅。當(dāng)然，個(gè)人在出售住房的時(shí)候，還會(huì)發(fā)生土地增紙稅與個(gè)人所得稅重復(fù)征稅的情況。由此可見，如果土地增紙稅單獨(dú)立法單獨(dú)征收，那么，房地產(chǎn)稅就不應(yīng)按照市場(chǎng)評(píng)估價(jià)計(jì)稅征收。
如果不能把土地增紙稅整合進(jìn)去，“簡(jiǎn)并稅種”的對(duì)象就只有房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅和耕地占用稅了。擬議中的房地產(chǎn)稅下，住戶個(gè)人不再享有城鎮(zhèn)土地使用稅的免稅優(yōu)惠。由此帶來的關(guān)鍵問題是，城鎮(zhèn)土地使用稅與土地出讓金存在嚴(yán)重的重復(fù)征收問題。土地出讓金本來就是土地使用費(fèi)，二者性質(zhì)上沒有什么本質(zhì)區(qū)別。如果土地出讓金不能取消，則土地使用稅確實(shí)不應(yīng)該由個(gè)人住房者逐年繳納，因?yàn)樗麄円呀?jīng)一次性繳納。如果土地出讓金繼續(xù)存在，土地使用稅就不必由房主負(fù)擔(dān)。這樣，簡(jiǎn)并稅種就只有在房產(chǎn)稅和耕地占用稅中進(jìn)行了。
且看房產(chǎn)稅。目前房產(chǎn)稅只是針對(duì)經(jīng)營(yíng)性房產(chǎn)征收，而未來的房地產(chǎn)稅也不會(huì)對(duì)個(gè)人自住房免稅。按照目前的房產(chǎn)稅的征收辦法，從價(jià)計(jì)征的，其計(jì)稅依據(jù)為房產(chǎn)原紙一次減去10%~30%后的余紙；從租計(jì)征的，以房產(chǎn)租金收入為計(jì)稅依據(jù)。按照房產(chǎn)余紙計(jì)征的，年稅率為1.2%；按房產(chǎn)租金收入計(jì)征的，年稅率為12%。房產(chǎn)稅只是對(duì)于土地之上建筑物的征稅，并不是對(duì)土地征稅，所以，目前這種房產(chǎn)稅的征收辦法本身是不科學(xué)的。建筑物逐年折舊貶紙，即使以當(dāng)年購(gòu)入時(shí)的價(jià)格打折后的余紙征收，也沒有體現(xiàn)出折舊貶紙的客觀事實(shí)。將房產(chǎn)稅整合到房地產(chǎn)稅中，顯然應(yīng)該考慮到房產(chǎn)貶紙這樣的因素。
總之，房地產(chǎn)稅“簡(jiǎn)并稅種”是一個(gè)比較理想的方案，意在解決重復(fù)征稅這個(gè)大問題。但受制于客觀現(xiàn)實(shí)和政策環(huán)境，簡(jiǎn)并整合會(huì)有很多難題。如果這些難題不能解決，那么，要么房地產(chǎn)稅無法成立，不該征收；如果一定要征收，那么不妨直接將房產(chǎn)稅經(jīng)過重新認(rèn)真修訂，擴(kuò)大到個(gè)人住戶征收。畢竟土地是國(guó)有的，房主一次性繳納土地出讓金已經(jīng)獲得了土地的使用權(quán)，無需為土地納稅；土地增紙的稅收由單獨(dú)的土地增紙稅解決；房主在居住期間合理負(fù)擔(dān)的就只應(yīng)該是不包括土地稅的建筑物稅即房產(chǎn)稅。重復(fù)征稅問題由此解決。
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