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據(jù)統(tǒng)計，截至2017年底，上海市全市住宅小區(qū)總數(shù)12937個，總建筑面積約7.34億平方米，其中9074個小區(qū)成立了業(yè)主大會，占符合成立條件住宅小區(qū)總數(shù)的94.2%。
業(yè)委會換屆怎么進行選舉？維修基金該如何動用？這些物業(yè)管理中的矛盾、糾紛，依然困擾著很多小區(qū)。
24日，上海市十五屆人大常委會第五次會議聽取了關(guān)于 《上海市住宅物業(yè)管理規(guī)定修正案（草案）》的說明及解讀，聽取審議意見報告。
細(xì)化業(yè)委會全過程運作規(guī)范
修正案草案細(xì)化了從業(yè)委會組建到換屆的全過程運作規(guī)范。一是解決小型小區(qū)業(yè)委會成立難問題，明確1萬平方米以下的小區(qū)業(yè)委會人數(shù)下限從5人調(diào)整為3人；二是完善擔(dān)任業(yè)委會委員的條件，增加了與物業(yè)服務(wù)企業(yè)存在利害關(guān)系的業(yè)主不得擔(dān)任業(yè)委會委員的規(guī)定；三是建立業(yè)委會培訓(xùn)制度，將培訓(xùn)記錄作為業(yè)委會備案要件； 四是對業(yè)委會的換屆改選、補選、會議制度等作了更為細(xì)化的規(guī)定，確保業(yè)委會能夠正常運轉(zhuǎn)。五是明確了業(yè)委會委員在違反任職條件、無法正常履職等情形下，其委員資格終止。
物業(yè)服務(wù)質(zhì)量和物業(yè)收費是物業(yè)管理中的難點和熱點。修正案草案明確，市房管部門應(yīng)當(dāng)定期發(fā)布住宅物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)和定額； 同時要求物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會定期發(fā)布物業(yè)服務(wù)價格監(jiān)測信息，供業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)在協(xié)商時參考。實行包干制的物業(yè)服務(wù)企業(yè)在調(diào)價前，應(yīng)當(dāng)將經(jīng)審計的物業(yè)服務(wù)費用收支情況，向業(yè)委會或者全體業(yè)主報告，并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公布。
公共收益收支須審計按季公布
實踐中，小區(qū)停車、廣告等利用共用部分產(chǎn)生的公共利益，存在賬目不透明、公布不及時、不按規(guī)定比例補充專項維修資金等情況。
修正案草案進一步完善了公共收益相關(guān)管理制度：首先，要求利用物業(yè)共用部分從事廣告、商業(yè)推廣等活動的，必須經(jīng)業(yè)主大會或者相關(guān)業(yè)主同意；其次，明確公共收益應(yīng)當(dāng)按季度補充專項維修資金，補充比例應(yīng)當(dāng)高于50%，并單獨列賬。醉后，規(guī)定公共收益的收支應(yīng)當(dāng)審價、審計，按季度公布，同時，對違法挪用的情形設(shè)定了罰則。
修正案草案從公平分配停車資源角度出發(fā)，規(guī)定停車位少于或者等于房屋套數(shù)的，一戶只能購買一個車位； 同時還規(guī)定由街鎮(zhèn)牽頭，組織小區(qū)周邊的商業(yè)、道路停車資源實現(xiàn)錯時利用。同時，前期物業(yè)服務(wù)合同中應(yīng)當(dāng)對產(chǎn)權(quán)車位的租賃價格予以約定。業(yè)主大會成立前，收費標(biāo)準(zhǔn)不得擅自調(diào)整；業(yè)主大會成立后，需要調(diào)整的，應(yīng)當(dāng)向區(qū)房管部門備案。
完善專項維修資金續(xù)籌機制
隨著住宅使用年限增長，專項維修資金余額不足的問題逐漸暴露，續(xù)籌難的矛盾日益凸顯。
修正案草案完善了專項維修資金續(xù)籌機制，對業(yè)主大會未在九十日內(nèi)作出決定的，明確了采用分期交納籌集方式，按建筑面積成本價千分之二的標(biāo)準(zhǔn)逐月交納，同時，針對業(yè)主經(jīng)催告后仍不交納專項維修資金的情形，規(guī)定業(yè)委會可以依法起訴業(yè)主。
此外，對外墻脫落、電梯故障等緊急維修情況下專項維修資金列支渠道不暢問題，在原有規(guī)定基礎(chǔ)上作了完善； 業(yè)委會未在七日內(nèi)通過緊急維修更新方案的，由政府組織先行修繕；修繕費用經(jīng)審價后，憑區(qū)房管部門出具的支取通知和中介機構(gòu)的審價報告，在專項維修資金中列支。
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