警惕局部土地市場異常升溫

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　　隨著房地產(chǎn)市場銷售回暖，土地市場明顯活躍，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)搶地大戰(zhàn)競相上演。在房住不炒政策定位和經(jīng)濟高質(zhì)量發(fā)展大背景下，需要高度警惕土地市場的局部異常升溫現(xiàn)象，以及由此可能引發(fā)的房價上漲預(yù)期的強化和自我實現(xiàn)，恐將增加宏觀經(jīng)濟金融運行的風險。

　　近期房地產(chǎn)市場景氣有所回升。2019年4月，國房景氣指數(shù)為100.92，環(huán)比3月提高0.14點。今年前4個月，我國房地產(chǎn)市場主要運行指標回暖，這是房地產(chǎn)市場在經(jīng)歷兩年多嚴厲調(diào)控后的正常反應(yīng)，是房地產(chǎn)市場激烈博弈的結(jié)果。但從商品房銷售面積和銷售額看，增幅仍低于上年同期；其中，1-4月商品房銷售面積同比下降0.3%，而上年同期為增長1.3%；商品房銷售額為8.1%，較上年同期下降0.9個百分點。這說明當前全國房地產(chǎn)市場尚未呈現(xiàn)出全面回暖的態(tài)勢。

　　局部土地市場出現(xiàn)了異常升溫信號，一方面是土地市場供應(yīng)上升，據(jù)同策研究院監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，2019年4月，全國300城市土地供應(yīng)2241宗，環(huán)比增加670宗，同比增加234宗；土地供應(yīng)建面環(huán)比和同比分別增加41.20%和9.41%。另一方面是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)融資規(guī)模龐大。據(jù)中指研究院數(shù)據(jù)，前4月房企融資規(guī)模近8500億元；其中海外發(fā)債占比為25.6%。2019年1-4月房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金同比增長8.9%，增速比1—3月份提高3個百分點，明顯好轉(zhuǎn)。其中，自籌資金15687億元，增長5.3%；定金及預(yù)收款17249億元，增長15.1%；個人按揭貸款8031億元，增長12.4%。伴隨著二級市場交易活躍，局部土地市場異常升溫，按照競投價格再次出現(xiàn)了“面粉貴過面包”的現(xiàn)象。而從歷史看，土地市場“面粉貴過面包”現(xiàn)象若不加以有效引導和嚴格控制，就很可能會引發(fā)強烈的非理性的房價上漲預(yù)期。否則，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將面臨“被套”的巨大風險。這在過去都不乏案例，教訓極為深刻，對房住不炒的政策定位和經(jīng)濟高質(zhì)量的發(fā)展目標，都是顯而易見的南轅北轍，紙得高度警惕。

　　樓市穩(wěn)健運行關(guān)系到經(jīng)濟高質(zhì)量發(fā)展的基礎(chǔ)。經(jīng)濟高質(zhì)量發(fā)展是經(jīng)濟運行由量變到質(zhì)變的過程。過去一段時間，我國房價超前運行，固然可以提供當期經(jīng)濟增長動力，但也在一定程度上阻礙了經(jīng)濟轉(zhuǎn)型升級。熱點城市房價過快上漲，產(chǎn)生了巨大的虹吸效應(yīng)，表現(xiàn)在人口資源加快向城市集中，資金加快向房地產(chǎn)業(yè)聚集。這些雖然有市場自發(fā)選擇的合理因素，但也帶來經(jīng)濟社會運行頑固的結(jié)構(gòu)性矛盾。我國幅員遼闊，資源向城市過度集中，導致鄉(xiāng)村發(fā)展后勁不足，與城鄉(xiāng)融合發(fā)展戰(zhàn)略目標并不吻合。資金過度向房地產(chǎn)業(yè)聚集的同時，也是家庭住宅不動產(chǎn)上升的過程，導致住宅過度消費并透支了未來一般商品的消費潛力，這與擴大消費做大做強國內(nèi)市場的政策存在明顯差異。特別是房價超前運行將會影響到社會交易各個環(huán)節(jié)，可能會加重經(jīng)濟運行的摩擦成本。

　　考慮到當前我國房地產(chǎn)業(yè)的巨大容量，住宅不動產(chǎn)價紙在家庭財富中的高比重，以及房地產(chǎn)金融的規(guī)模，樓市的穩(wěn)健運行比以往任何時候更重要。應(yīng)該看到，過去兩年房地產(chǎn)市場平穩(wěn)運行，有力推動了我國經(jīng)濟高質(zhì)量的發(fā)展。熱點城市房價平穩(wěn)運行，穩(wěn)中有落，有效減少了社會資金盲目向房地產(chǎn)業(yè)聚集的現(xiàn)象，有效推動了社會實業(yè)精神的活躍，增加了全球社會追求高技術(shù)領(lǐng)域開拓創(chuàng)新的熱情，也給我國有效應(yīng)對外部沖擊增加了有效的騰挪空間和經(jīng)濟運行的韌勁。當前我國現(xiàn)代服務(wù)業(yè)增勢良好，2019年一季度規(guī)模以上高技術(shù)服務(wù)業(yè)實現(xiàn)營業(yè)收入同比增長13.6%，快于規(guī)模以上服務(wù)業(yè)2個百分點；高技術(shù)產(chǎn)業(yè)touzi增長較快，2019年1-4月，我國高技術(shù)制造業(yè)和高技術(shù)服務(wù)業(yè)touzi同比分別增長11.4%和15.5%，增速分別快于全部touzi5.3和9.4個百分點，2019年4月份我國國民經(jīng)濟延續(xù)了總體平穩(wěn)、穩(wěn)中有進的發(fā)展態(tài)勢。

　　事實上，局部土地市場“面粉貴過面包”現(xiàn)象也存在巨大經(jīng)營風險。過去都曾有過個別房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不顧市場趨勢非理性競標而醉終吞下苦果的鮮活案例。隨著房價高位運行，房價繼續(xù)明顯上漲的資金驅(qū)動規(guī)模也在呈現(xiàn)幾何級數(shù)地增長，這顯然不可能成為現(xiàn)實。而家庭收入增長要受制于宏觀經(jīng)濟增長，在可預(yù)見的未來，超出兩位數(shù)增長的可能性也在逐步下降，導致家庭對可承擔住房按揭的規(guī)模有上限的壓制。房地產(chǎn)業(yè)固然是國民經(jīng)濟重要產(chǎn)業(yè)，但絕非經(jīng)濟高質(zhì)量發(fā)展主要驅(qū)動力量，需要理性看待其對國民經(jīng)濟增長的支持作用。因此，房地產(chǎn)市場的“面粉貴過面包”現(xiàn)象，在當前的經(jīng)濟環(huán)境下就顯得非?！安缓蠒r宜”。

　　在通往我國經(jīng)濟高質(zhì)量的發(fā)展之路上，房地產(chǎn)業(yè)也要追求高質(zhì)量發(fā)展目標，核心要義是保持房地產(chǎn)市場的穩(wěn)健運行。過去幾年，我國房地產(chǎn)長效機制建設(shè)正在統(tǒng)籌推進，部分措施已經(jīng)在發(fā)揮作用，并及時抑制了房地產(chǎn)市場的非理性行為，使得全國房地產(chǎn)市場整體保持了平穩(wěn)健康運行?；凇胺孔〔怀础钡恼叨ㄎ?，仍要通過有效的房地產(chǎn)調(diào)控措施，既要提高人民居住質(zhì)量，也要讓房地產(chǎn)市場資金容量保持合理規(guī)模，避免房地產(chǎn)業(yè)成為資金黑洞，避免市場大起大落，讓更多寶貴資源投向高科技領(lǐng)域，投向符合供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革方向的新興產(chǎn)業(yè)，以及支持傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)的轉(zhuǎn)型升級。因此，需要高度警惕房地產(chǎn)市場的異常現(xiàn)象，加強監(jiān)測預(yù)警，及時采取有效措施，避免市場預(yù)期明顯波動，確保房地產(chǎn)市場平穩(wěn)運行，為我國經(jīng)濟高質(zhì)量發(fā)展、為有效應(yīng)對外部沖擊奠定堅強的基礎(chǔ)。

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