購(gòu)房V信:188⒐82
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海南屯昌縣房產(chǎn)買了二手房后 房子卻遭司法查封了怎么辦?,屯昌購(gòu)房,屯昌獨(dú)居特色的民族風(fēng)情。也正是由于海南屯昌獨(dú)一無(wú)二的氣候和環(huán)境,才吸引越來(lái)越多人來(lái)海南屯昌買房。
買了二手房后,屯昌房子卻遭遇司法查封了,這時(shí)該怎么辦?其實(shí)買家可積極與查封法院溝通、通過(guò)申請(qǐng)保全或執(zhí)行異議謀求解封、訴訟至法院要求解除合同三種方法來(lái)降低自己的風(fēng)險(xiǎn)。
一、什么是司法查封?
查封,是指有權(quán)采取查封措施的國(guó)家機(jī)關(guān)對(duì)公民、法人或其他組織的動(dòng)產(chǎn)、不動(dòng)產(chǎn)及其他財(cái)產(chǎn)權(quán)采取的限制處分的行為。交易房屋被查封就是指在房屋交易過(guò)程中,交易標(biāo)的房屋即你所要買賣的房屋,實(shí)際處于被公檢法機(jī)關(guān)依法查封狀態(tài)下的屯昌房子。
司法查封則是以司法機(jī)關(guān)為主體進(jìn)行的查封活動(dòng)。比如涉及刑事犯罪等其他事務(wù)被查封。
二、造成房屋被查封的原因有哪些?
1、如房主涉及其他債務(wù)糾紛的
如果房主涉及其他債務(wù)糾紛,法院依職權(quán)或債權(quán)人申請(qǐng),對(duì)房屋進(jìn)行保全措施。另外,訴前財(cái)產(chǎn)保全屬于應(yīng)急性的保全措施,目的是保護(hù)利害關(guān)系人不致遭受無(wú)法彌補(bǔ)的損失。
例如,賣方小李將屯昌房子賣給買方小明,買方小明按約定給付賣方小李150萬(wàn)元的預(yù)付款,事后發(fā)現(xiàn)賣方小李有欺詐行為,根本沒有能力履行合同。此時(shí)買方起訴到法院受理需要一段時(shí)間,為防止買方所付錢款被轉(zhuǎn)移,這個(gè)時(shí)候法院就可以在訴前查封賣方的屯昌房子。
注意:根據(jù)《人民法院關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結(jié)財(cái)產(chǎn)的規(guī)定》,如果房主及時(shí)還錢或者給該筆債務(wù)提供擔(dān)保,即可解除查封。但是有的房主可能涉及的債務(wù)糾紛有多筆,這筆債務(wù)雖然解決了,可能還沒來(lái)得及過(guò)戶,另一筆債務(wù)的查封就又來(lái)了。
2、屯昌房子本身所有權(quán)存在爭(zhēng)議而涉及訴訟被查封的
這種情況屬于屯昌房子本身的所有權(quán)人存在爭(zhēng)議,不僅僅是還錢就能解除查封。對(duì)于這種產(chǎn)權(quán)人不清晰的屯昌房子,如果涉及訴訟的話,很可能會(huì)被查封。
三、買二手房,屯昌房子遭遇司法查封怎么辦?
買家在買賣二手房時(shí)遭遇司法查封,不可坐以待斃,任憑賣家推諉、拖延時(shí)間,應(yīng)及時(shí)采取措施,積極維護(hù)自身權(quán)益。
1、積極與查封法院取得溝通,通過(guò)了解案情、尋求解封實(shí)現(xiàn)過(guò)戶
如果賣家的資信狀況不好,也可以考慮是否還要繼續(xù)取得屯昌房產(chǎn),防止陷入被動(dòng)的境地。如果查封是在執(zhí)行階段,債務(wù)比較少且低于尚應(yīng)支付房款,且買家還是比較希望得到房屋的,可以綜合考慮幫賣家償還債務(wù)從而解除查封,順利實(shí)現(xiàn)過(guò)戶。
注意,做出此種安排必須綜合考慮賣家的情況,在操作過(guò)程中嚴(yán)格進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)把控,降低發(fā)生再次查封的幾率。
2、通過(guò)申請(qǐng)保全或執(zhí)行異議謀求解封
根據(jù)《人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問(wèn)題的規(guī)定》,查封之前已簽訂合法有效的書面買賣合同,支付全部?jī)r(jià)款(或大部分房款,剩余價(jià)款能交付執(zhí)行)并已經(jīng)實(shí)際占有屯昌房產(chǎn),但未辦理過(guò)戶登記手續(xù)的,如果屯昌買房人對(duì)此沒有過(guò)錯(cuò),人民法院不得查封、扣押、凍結(jié)。
3、通過(guò)解除合同來(lái)保障自己權(quán)益
在確實(shí)無(wú)法解封或通過(guò)上述方式完成解封無(wú)法有效規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)的情況下,則應(yīng)立即訴訟至法院要求解除合同。并應(yīng)當(dāng)采取相應(yīng)保全措施保障自身的權(quán)益。
四、如何預(yù)防查封風(fēng)險(xiǎn)?
1.對(duì)賣家做好背景調(diào)查
可以向中介了解賣家的基本情況。賣家有無(wú)正當(dāng)職業(yè),有無(wú)賭博、吸毒等妨礙履約能力的惡習(xí)。不要貪圖小利,買一些低價(jià)房,可能存在債權(quán)債務(wù)或一房二賣的風(fēng)險(xiǎn)。
2、網(wǎng)簽合同前或按照合同約定支付每筆房款之前,應(yīng)查看房屋權(quán)利狀況
買賣雙方網(wǎng)簽合同前,應(yīng)該查看一下房屋的權(quán)利狀況,包括產(chǎn)權(quán)人、貸款抵押及是否存在司法查封。網(wǎng)簽后,如遇查封,應(yīng)立即停止付款,減少損失。
3、采取少首付、多按揭的方式
二手房買賣,如果買家申請(qǐng)銀行貸款,貸款是在過(guò)戶至買家名下后發(fā)放給賣家。這樣有效減少了如遇司法查封,買家實(shí)付資金的損失,待買家資金充裕時(shí),可提前還貸,此時(shí)所付出的貸款成本則轉(zhuǎn)化為風(fēng)險(xiǎn)控制成本。
需要注意的是,依法被國(guó)家機(jī)關(guān)查封的屯昌房產(chǎn)其買賣合同本身是有效的,但解除查封前禁止過(guò)戶。
屯昌買房?jī)?yōu)勢(shì):屯昌交通:屯昌樓盤集中的地方都位于昌盛路主干道旁,同時(shí)還緊鄰中線高速、屯昌汽車站,保證了出行的便利。屯昌配套:各個(gè)政府所在地的周邊必定是配套較為齊全的:屯昌縣政府周邊擁有文體公園、向陽(yáng)小學(xué)、各個(gè)超市和商場(chǎng),生活便利;而屯城鎮(zhèn)政府區(qū)域有各個(gè)酒店、飯店、學(xué)校等,還靠近屯昌協(xié)和醫(yī)院,家里有老人的住在這個(gè)區(qū)域很方便。
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