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什么是買賣不破租賃？租戶一定能優(yōu)先買房？ 海南保亭縣購(gòu)房，保亭因環(huán)境及土地資源的稀缺性，海南地產(chǎn)擁有獨(dú)特的發(fā)展優(yōu)勢(shì)。。

什么是買賣不破租賃？租戶一定能優(yōu)先買房？

保亭縣二手房交易市場(chǎng)中，經(jīng)常會(huì)有房主的海南房子在出租的狀態(tài)中，海南房子有租戶在居住，且租賃期限未到，房主因某些原因考慮把海南房子出手的現(xiàn)象，如果這類情況發(fā)生了，該如何處理呢？按道理保亭購(gòu)房者應(yīng)該怎么辦呢？所謂買賣不破租賃和優(yōu)先購(gòu)買權(quán)都是什么意思？

什么是買賣不破租賃？

根據(jù)合同法的相關(guān)規(guī)定，買賣不破租賃是指在租賃關(guān)系存續(xù)期間，即使房屋持有人將房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓他人，買受人不得以房屋產(chǎn)權(quán)人身份否定此前的租賃關(guān)系。這是為了更好地保護(hù)承租人在租賃期間內(nèi)，順利、安全地對(duì)租賃物使用收獲。但是這里指的租賃，是指有固定期限的租賃，未定租期，房主要求收回房屋自住的，一般應(yīng)當(dāng)準(zhǔn)許。

案例分析：

張先生在選購(gòu)了一套保亭縣二手房時(shí)，被前業(yè)主告知該保亭縣房產(chǎn)已經(jīng)有人承租，租期尚一年多才到期，張先生手續(xù)辦完后要求承租人搬離，但是承租人并不想搬離。醉后承租人向法院提起訴訟，請(qǐng)求原業(yè)主及張先生承擔(dān)損害賠償責(zé)任。

對(duì)此，我國(guó)法律有明確的規(guī)定:《合同法》第229條規(guī)定:"租賃物在租賃期間發(fā)生所有權(quán)變動(dòng)的，不影響租賃合同的效力"，醉高人民法院《關(guān)于貫徹執(zhí)行〈中華人民共和國(guó)民法通則〉若干問題的意見(試行)》第119條第二款規(guī)定:"私有房屋在租賃期內(nèi)，因買賣、贈(zèng)與或者繼承發(fā)生房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移的，原租賃合同對(duì)承租人和保亭新房主繼續(xù)有效"。

而承租人提出的"優(yōu)先購(gòu)買權(quán)"則是指出租人出賣房屋時(shí)，承租人在同等條件下，依法享有優(yōu)先購(gòu)買的權(quán)利?！逗贤ā返?30條規(guī)定:"出租人出賣出租房屋的，應(yīng)當(dāng)在出賣之前的合理期間內(nèi)通知承租人，承租人享有以同等條件優(yōu)先購(gòu)買的權(quán)利。

有租戶的海南房子如何交易？

如果房屋尚在出租狀態(tài)，房屋產(chǎn)權(quán)人應(yīng)在售房之前的合理期限內(nèi)通知承租人，在實(shí)際案例中這個(gè)期限一般為15或30天。這樣承租者可以提前了解房屋持有人的出售意愿，根據(jù)自身情況決定是否行使優(yōu)先購(gòu)買權(quán)，或利用這段時(shí)間另尋房屋、或和房屋持有人約定告知買主租賃現(xiàn)狀。

需要提醒房屋持有人，如出售房屋未通知承租人，即使手續(xù)合法、程序健全，承租人也有權(quán)利主張房屋買賣無(wú)效，并有權(quán)以同等價(jià)格購(gòu)得該房屋。

租戶一定能優(yōu)先保亭買房嗎？

雖然租戶享有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)，但并不意味著租戶一定能優(yōu)先保亭買房。還需要滿足下方條件：

1、承租人與出租人之間簽訂的租賃合同必須合法有效。

2、房屋產(chǎn)權(quán)人將房屋出售給配偶、父母、子女等親屬的話，承租人無(wú)法主張優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。

3、承租人只能在同等條件下行使優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。所謂的“同等條件”就是指，承租人保亭購(gòu)房的條件與第三人保亭購(gòu)房的條件是相同的，不論是在保亭縣房?jī)r(jià)、支付方式還是其他方面，承租人都不會(huì)以優(yōu)于第三人的購(gòu)買條件買下房屋。

4、如果承租人和共有權(quán)人同時(shí)想購(gòu)保亭買房屋，共有人可以先于承租人行使優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。

5、承租人必須在一定的期限內(nèi)行使優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。房屋產(chǎn)權(quán)人賣房之前要確保租客等享有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的人已經(jīng)放棄使用權(quán)利，要求對(duì)方出示放棄優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的聲明。

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