爭議長租公寓續(xù)約中介費(fèi)

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　　近期，“我愛我家對(duì)西城區(qū)同房源、同承租人續(xù)租收取中介費(fèi)”一事，引發(fā)外界廣泛關(guān)注與熱議。盡管我愛我家回應(yīng)稱該房源因?qū)佟跋嘣a(chǎn)品”，為長租公寓產(chǎn)品，因提供管家式服務(wù)，續(xù)簽收取的是服務(wù)費(fèi)，并非中介費(fèi)。但對(duì)于長租公寓續(xù)簽是否應(yīng)該收費(fèi)？服務(wù)費(fèi)和中介費(fèi)應(yīng)當(dāng)如何界定？收取標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)該如何制定？無論是租戶還是業(yè)內(nèi)專家均表示，在國家壓縮購房市場、發(fā)展住房租賃市場的政策背景下，有必要從立法層面規(guī)范中介收費(fèi)，以維護(hù)良好的租賃市場秩序，給廣大租戶一顆“定心丸”。

　　中介費(fèi)還是服務(wù)費(fèi)

　　根據(jù)媒體消息，2018年4月，租戶劉先生通過中介經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)我愛我家租下西城區(qū)一房源。此房由我愛我家與房主簽訂租賃合同后，再租給劉先生，第二年續(xù)租時(shí)我愛我家要求劉先生繼續(xù)繳納中介費(fèi)。雙方簽訂了一年合同。

　　對(duì)此，我愛我家方面在接受北京商報(bào)記者采訪時(shí)回應(yīng)表示，該房源并非普通租賃房源，而是“相寓產(chǎn)品”?！跋嘣a(chǎn)品屬于我愛我家旗下的資產(chǎn)管理類業(yè)務(wù)，與普通租賃管理方式不同。我愛我家的普租業(yè)務(wù)第二年如果是租戶與業(yè)主直接簽約，沒有通過我愛我家進(jìn)行居間是不收中介費(fèi)用的。而相寓與其他長租公寓如自如等類似，收取的費(fèi)用是為客戶提供了服務(wù)內(nèi)容?！蔽覑畚壹彝瑫r(shí)表示，目前公司與客戶詳盡解釋了費(fèi)用的構(gòu)成，客戶表示認(rèn)同并達(dá)成一致。

　　北京市京師律師事務(wù)所律師劉松濤、喬喬向北京商報(bào)記者介紹稱，關(guān)于房屋出租的中介費(fèi)用，目前沒有明確政策規(guī)定。但就“同一房屋、同一租戶”的收取續(xù)約中介費(fèi)是不合理的，因?yàn)橹薪闄C(jī)構(gòu)在第一次完成居間服務(wù)所收取的費(fèi)用，無權(quán)在續(xù)約中再次收?。ň娱g服務(wù)的延續(xù)）。

　　但合碩機(jī)構(gòu)首席分析師郭毅也指出，中介費(fèi)是針對(duì)房屋居間交易服務(wù)所收取的費(fèi)用，收取此費(fèi)用的先決條件，就在于中介機(jī)構(gòu)和中介經(jīng)紀(jì)人是否提供了相應(yīng)的服務(wù)。

　　買單服務(wù) 認(rèn)可度基礎(chǔ)存在

　　“住過普通租賃房源，簽約時(shí)除了繳納房租還有中介費(fèi)；后來轉(zhuǎn)為租住長租公寓運(yùn)營商提供的租賃房源，除去房租，中介費(fèi)被替換成了服務(wù)費(fèi)。乍一看，中介費(fèi)及服務(wù)費(fèi)似乎只是繳納費(fèi)用名目上的不同。不過后者提供的對(duì)應(yīng)服務(wù)，似乎也給我?guī)砹艘欢ū憷??！弊匀缈托⌒毂硎荆瑓⒄掌胀ㄗ赓U續(xù)約時(shí)再行繳納中介費(fèi)的爭議，只要長租公寓提供的服務(wù)及收費(fèi)對(duì)等，他愿意為按年支付的服務(wù)費(fèi)買單。

　　據(jù)了解，所謂自如“服務(wù)費(fèi)”，即自如客為其在租賃住房期間涉及到的一系列生活服務(wù)買單，內(nèi)容涵蓋公共區(qū)域雙周保潔、供暖、網(wǎng)費(fèi)、尋常維修等。

　　據(jù)了解，與普通租賃房源不同，以自如、相寓為代表的分散式長租公寓和魔方等集中式長租公寓，除了一次性租賃信息服務(wù)外，中介機(jī)構(gòu)都會(huì)提供管家式的服務(wù)，中介公司一般也會(huì)據(jù)此來要求在居間合同到期后、續(xù)簽后再次支付服務(wù)費(fèi)。由于維修、保潔甚至鄰里關(guān)系協(xié)調(diào)都有管家?guī)兔Γ容^省心，長租公寓的服務(wù)費(fèi)在租房者中認(rèn)可度要好于普通房源續(xù)租中介費(fèi)。

　　北京商報(bào)記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，自如服務(wù)費(fèi)的收取較比普通租賃而言，收取標(biāo)準(zhǔn)與方式更為清晰。自如App上明確標(biāo)注“服務(wù)費(fèi)需要在簽約時(shí)一次交清，支付方式選擇自如白條和自如分期的按月繳納”。根據(jù)提示公告，自如友家房源收取標(biāo)準(zhǔn)為合同期內(nèi)總租金的10%；整租房源收取標(biāo)準(zhǔn)為合同期內(nèi)總租金的8%；業(yè)主直租房源收取標(biāo)準(zhǔn)為合同期內(nèi)租金的8%，1萬元封頂。

　　不過，也有對(duì)長租公寓按年收取服務(wù)費(fèi)表示質(zhì)疑的聲音存在。在“黑貓投訴”平臺(tái)上，經(jīng)常充斥著對(duì)市面上常見的幾家長租公寓運(yùn)營商收取服務(wù)費(fèi)的吐槽與“差評(píng)”，投訴內(nèi)容包括租房續(xù)租以服務(wù)費(fèi)名義重復(fù)收取中介費(fèi)、服務(wù)不到位或拖沓、管家態(tài)度惡劣等。

　　中原地產(chǎn)首席分析師張大偉曾在接受北京商報(bào)記者采訪時(shí)表示，不乏一些機(jī)構(gòu)服務(wù)費(fèi)是中介費(fèi)的“假面”,實(shí)質(zhì)上等同于變相收取中介費(fèi)。張大偉認(rèn)為，服務(wù)費(fèi)本身沒有問題，需要深層次考慮的是，長租公寓運(yùn)營商所謂的“服務(wù)費(fèi)”到底和中介費(fèi)有無關(guān)系?！罢卟辉试S中介又吃差價(jià)又賺中介費(fèi),長租公寓公司向租客收取服務(wù)費(fèi)的行為就像打了個(gè)‘擦邊球’?！?/p>

　　“自如實(shí)際上把經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)中的‘中介費(fèi)’包裝成了‘服務(wù)費(fèi)’，按年收取的服務(wù)費(fèi)對(duì)應(yīng)的是其對(duì)外宣稱提供的一系列服務(wù)。而我愛我家沒有包裝，中介費(fèi)就是中介費(fèi)，因而續(xù)約收取中介費(fèi)這一問題在近年飽受外界質(zhì)疑，相關(guān)客戶投訴及媒體負(fù)面曝光不斷?！?/p>

　　中國房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)同業(yè)聯(lián)盟主席胡景暉說：“像自如之類的長租公寓運(yùn)營商，其按年收取的服務(wù)費(fèi)也是由租戶自己承擔(dān)，說到底，羊毛出在羊身上。這個(gè)錢花的紙不紙，還是要看提供的服務(wù)好不好。只有服務(wù)與收費(fèi)相匹配，服務(wù)費(fèi)才能名正言順，不被非議?！?/p>

　　監(jiān)管模糊 呼吁制度設(shè)計(jì)

　　事實(shí)上，就房地產(chǎn)中介市場存在的不規(guī)范經(jīng)紀(jì)行為，早在2013年5月，北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會(huì)便已會(huì)同北京市工商行政管理局、北京市發(fā)改委、北京市人力資源和社會(huì)保障局共同制定了《北京市房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)管理辦法》（征求意見稿），其中明確規(guī)定：“同一宗房屋租賃經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)中租賃雙方續(xù)約的，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)不得再次收取傭金?！币簿褪钦f，如果是同一房租的租賃雙方進(jìn)行續(xù)約，中介不能再次收取中介費(fèi)。

　　但是直到2019年，“續(xù)約收取中介費(fèi)”的亂象仍然禁而不止，眾多仍持僥幸態(tài)度按年收取中介費(fèi)的中介機(jī)構(gòu)，頻登監(jiān)管部門“黑名單”。紙得一提的是，北京商報(bào)記者于國內(nèi)多個(gè)搜索引擎上檢索“續(xù)約中介費(fèi)”這一關(guān)鍵詞發(fā)現(xiàn)，諸多網(wǎng)站及貼吧內(nèi)，不乏各種關(guān)于“續(xù)約收取中介費(fèi)是否合理”的問答與維權(quán)支招。我愛我家為近年來被曝光較多的中介經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)之一。

　　行業(yè)相關(guān)法規(guī)缺失導(dǎo)致的監(jiān)管模糊，被視為“續(xù)約收取中介費(fèi)”問題遲遲無解的背后主因。有專家指出，在國家壓縮購房市場、發(fā)展住房租賃市場的政策背景下，有必要從立法層面規(guī)范中介收費(fèi)，以維護(hù)良好的租賃市場秩序，給廣大租戶一顆“定心丸”。

　　“到期房屋續(xù)約收取中介費(fèi)，也說不上完全‘無解’。不過需要明確的是，當(dāng)前國內(nèi)對(duì)于中介行業(yè)的許多管理，都是事后管理，這便導(dǎo)致了相關(guān)負(fù)面事件‘禁而不止’?！焙皶熃ㄑ?，首先從制度層面上，國內(nèi)應(yīng)該加快針對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)的立法工作，實(shí)現(xiàn)有法可依；其次，明確與之相關(guān)聯(lián)的職能部門的監(jiān)管范疇，以督導(dǎo)和監(jiān)控機(jī)制為抓手；此外，從民間調(diào)解渠道上，要充分發(fā)揮各地消費(fèi)者協(xié)會(huì)和中介行業(yè)協(xié)會(huì)的協(xié)調(diào)作用。

　　就租戶層面的維權(quán)問題，上述多位行業(yè)專家均認(rèn)同，承租人不能一味退讓妥協(xié)，可以通過向消費(fèi)者協(xié)會(huì)、市場監(jiān)管部門投訴舉報(bào)，或者向法院提起訴訟等方式積極維權(quán)。此外，市場監(jiān)管部門也應(yīng)加強(qiáng)對(duì)此類涉及“續(xù)約中介費(fèi)”霸王條款的整治，聯(lián)合消費(fèi)者協(xié)會(huì)等組織對(duì)收取續(xù)租中介費(fèi)的中介經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)進(jìn)行約談，要求經(jīng)營者糾正侵權(quán)違法行為。

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