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    海南房?jī)r(jià)

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    全國(guó)人大常委會(huì)委員建議:民法典物權(quán)編部分規(guī)定可適度降低“門檻”

    國(guó)內(nèi)樓市日期:2019-04-24 00:00:18 瀏覽量(

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    業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)成立難,公共維修資金使用難,物業(yè)管理不規(guī)范、業(yè)主維權(quán)難……像這樣的問(wèn)題,一直以來(lái)都被全社會(huì)所廣泛關(guān)注。

    4月20日,十三屆全國(guó)人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)第十次會(huì)議召開,《民法典物權(quán)編(草案)》(以下簡(jiǎn)稱草案)迎來(lái)二審。4月21日,全國(guó)人大常委會(huì)組成人員分組審議了草案。從分組審議的現(xiàn)場(chǎng)情況看,業(yè)主維權(quán)、公共維修資金使用等成為討論的焦點(diǎn)。其中包括:增加受侵害的業(yè)主也可向地方人民政府有關(guān)部門或居民委員會(huì)投訴的規(guī)定,強(qiáng)化物業(yè)管理者在違建中的責(zé)任等。

    資金使用等表決程序引熱議

    針對(duì)近年來(lái)群眾普遍反映業(yè)主大會(huì)業(yè)主委員會(huì)成立難、公共維修資金使用難、業(yè)主維權(quán)難等問(wèn)題,草案中對(duì)相應(yīng)條款作出了修改。

    草案第七十二條第二款中增加規(guī)定,居民委員會(huì)應(yīng)當(dāng)對(duì)設(shè)立業(yè)主大會(huì)和選舉業(yè)主委員會(huì)給予指導(dǎo)和協(xié)助。

    同時(shí),草案七十三條明確,以下幾個(gè)方面的事項(xiàng)由業(yè)主共同決定,包括:(一)制定和修改業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則;(二)制定和修改管理規(guī)約;(三)選舉業(yè)主委員會(huì)或者更換業(yè)主委員會(huì)成員;(四)選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人;(五)使用建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金;(六)籌建建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金;(七)改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施;(八)改變共有部分的用途或者利用共有部分從事經(jīng)營(yíng)活動(dòng);(九)有關(guān)共有和共同管理權(quán)利的其他重大事項(xiàng)。

    業(yè)主共同決定事項(xiàng),應(yīng)當(dāng)由專有部分面積占比三分之二以上的業(yè)主且人數(shù)占比三分之二以上的業(yè)主參與表決。決定前款第六項(xiàng)至第八項(xiàng)規(guī)定的事項(xiàng),應(yīng)當(dāng)經(jīng)參與表決專有部分面積四分之三以上的業(yè)主且參與表決人數(shù)四分之三以上的業(yè)主同意。決定前款其他事項(xiàng),應(yīng)當(dāng)經(jīng)參與表決專有部分面積過(guò)半數(shù)的業(yè)主且參與表決人數(shù)過(guò)半的業(yè)主同意。

    對(duì)此,全國(guó)人大常委會(huì)委員陳斯喜說(shuō),七十三條第五款與第六款應(yīng)該一致起來(lái),建議第5款的表決也適用四分之三通過(guò)。

    全國(guó)人大常委會(huì)委員譚耀宗認(rèn)為,有些規(guī)定門檻太高,事實(shí)上難以做到。比如第三款“選舉業(yè)主委員會(huì)或者更換業(yè)主委員會(huì)成員”將很難選舉或者很難更換,所以建議是否可以考慮適當(dāng)?shù)亟档汀伴T檻”,增強(qiáng)可操作性。

    全國(guó)人大常委會(huì)委員劉海星表示,草案第七十五條規(guī)定,業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)作出的決定侵害業(yè)主合法權(quán)益的,受侵害的業(yè)主可以請(qǐng)求人民法院予以撤銷。考慮到法院從立案到審判往往時(shí)間長(zhǎng)、環(huán)節(jié)復(fù)雜,建議增加受侵害的業(yè)主亦可向地方人民政府有關(guān)部門或居民委員會(huì)投訴的規(guī)定,以更好保護(hù)業(yè)主權(quán)益。

    “拒付物業(yè)費(fèi)”應(yīng)屬違約行為

    草案第八十一條規(guī)定,業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì),對(duì)任意棄置垃圾、排放污染物或者噪音、違法規(guī)定飼養(yǎng)動(dòng)物、違章搭建、侵占通道、拒付物業(yè)費(fèi)等損害他人合法權(quán)益的行為,有權(quán)依照法律、法規(guī)以及管理規(guī)約,請(qǐng)求行為人停止侵害、排除妨礙、消除危險(xiǎn)、恢復(fù)原狀、賠償損失。

    行為人拒不履行相關(guān)義務(wù)的,有關(guān)當(dāng)事人可以向有關(guān)行政主管部門投訴,有關(guān)行政主管部門應(yīng)當(dāng)依法處理。

    全國(guó)人大常委會(huì)副委員長(zhǎng)曹建明說(shuō),第八十一條第二款規(guī)定的“損害他人合法權(quán)益的行為”中,任意棄置垃圾、排放污染物或者噪聲、違反規(guī)定飼養(yǎng)動(dòng)物、違章搭建、侵占通道等行為,同時(shí)也對(duì)公共利益造成一定侵害,此時(shí)由城市管理等相關(guān)行政主管部門依照第八十一條第三款規(guī)定依法處理是必要的,但拒付物業(yè)費(fèi)屬于違約行為,一般不會(huì)對(duì)公共利益造成侵害,應(yīng)當(dāng)由當(dāng)事人按照合同法和物業(yè)合同的約定來(lái)處理,業(yè)主拒不承擔(dān)違約責(zé)任的,物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以向人民法院起訴。建議將“拒付物業(yè)費(fèi)”刪去。

    全國(guó)人大常委會(huì)委員劉修文說(shuō),草案第八十一條針對(duì)業(yè)主維權(quán)難的問(wèn)題,增加了一款規(guī)定,行為人拒不履行相關(guān)義務(wù)的,有關(guān)當(dāng)事人可以向有關(guān)行政主管部門投訴,有關(guān)行政主管部門應(yīng)當(dāng)依法處理。這一款的規(guī)定本意很好,但不夠完整。主要是違規(guī)飼養(yǎng)動(dòng)物,特別是違章搭建、侵占通道等行為,往往都是公開的、是有目共睹的,作為行政主管部門,本就應(yīng)當(dāng)依法處理。但依據(jù)這一規(guī)定,似乎給人“民不舉、官不究”的感覺,建議再研究。

    此外,對(duì)于違建的情況,全國(guó)人大常委會(huì)委員鄭功成說(shuō),現(xiàn)在城市住宅樓有人在樓頂上再建房,一樓的則往地下打洞,還有屋旁搭建等這種損害共有或相鄰業(yè)主權(quán)益的現(xiàn)象也并不罕見?,F(xiàn)在一般是作為違建處理,而違建拆除往往乏力,也不是真的有法可依。鄭功成認(rèn)為,還要強(qiáng)化物業(yè)管理者的責(zé)任,須承擔(dān)相應(yīng)的法律后果。同時(shí)僅僅作為違建拆除是不足以制止這種現(xiàn)象的,還應(yīng)該有懲罰性賠償,這種懲罰性的賠償應(yīng)該補(bǔ)償相鄰關(guān)系的人及共有人,以彌補(bǔ)他們利益受到的損失。

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