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業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)成立難，公共維修資金使用難，物業(yè)管理不規(guī)范、業(yè)主維權(quán)難……像這樣的問(wèn)題，一直以來(lái)都被全社會(huì)所廣泛關(guān)注。
4月20日，十三屆全國(guó)人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)第十次會(huì)議召開，《民法典物權(quán)編（草案）》（以下簡(jiǎn)稱草案）迎來(lái)二審。4月21日，全國(guó)人大常委會(huì)組成人員分組審議了草案。從分組審議的現(xiàn)場(chǎng)情況看，業(yè)主維權(quán)、公共維修資金使用等成為討論的焦點(diǎn)。其中包括：增加受侵害的業(yè)主也可向地方人民政府有關(guān)部門或居民委員會(huì)投訴的規(guī)定，強(qiáng)化物業(yè)管理者在違建中的責(zé)任等。
資金使用等表決程序引熱議
針對(duì)近年來(lái)群眾普遍反映業(yè)主大會(huì)業(yè)主委員會(huì)成立難、公共維修資金使用難、業(yè)主維權(quán)難等問(wèn)題，草案中對(duì)相應(yīng)條款作出了修改。
草案第七十二條第二款中增加規(guī)定，居民委員會(huì)應(yīng)當(dāng)對(duì)設(shè)立業(yè)主大會(huì)和選舉業(yè)主委員會(huì)給予指導(dǎo)和協(xié)助。
同時(shí)，草案七十三條明確，以下幾個(gè)方面的事項(xiàng)由業(yè)主共同決定，包括：（一）制定和修改業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則；（二）制定和修改管理規(guī)約；（三）選舉業(yè)主委員會(huì)或者更換業(yè)主委員會(huì)成員；（四）選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人；（五）使用建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金；（六）籌建建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金；（七）改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施；（八）改變共有部分的用途或者利用共有部分從事經(jīng)營(yíng)活動(dòng)；（九）有關(guān)共有和共同管理權(quán)利的其他重大事項(xiàng)。
業(yè)主共同決定事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)由專有部分面積占比三分之二以上的業(yè)主且人數(shù)占比三分之二以上的業(yè)主參與表決。決定前款第六項(xiàng)至第八項(xiàng)規(guī)定的事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)參與表決專有部分面積四分之三以上的業(yè)主且參與表決人數(shù)四分之三以上的業(yè)主同意。決定前款其他事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)參與表決專有部分面積過(guò)半數(shù)的業(yè)主且參與表決人數(shù)過(guò)半的業(yè)主同意。
對(duì)此，全國(guó)人大常委會(huì)委員陳斯喜說(shuō)，七十三條第五款與第六款應(yīng)該一致起來(lái)，建議第5款的表決也適用四分之三通過(guò)。
全國(guó)人大常委會(huì)委員譚耀宗認(rèn)為，有些規(guī)定門檻太高，事實(shí)上難以做到。比如第三款“選舉業(yè)主委員會(huì)或者更換業(yè)主委員會(huì)成員”將很難選舉或者很難更換，所以建議是否可以考慮適當(dāng)?shù)亟档汀伴T檻”，增強(qiáng)可操作性。
全國(guó)人大常委會(huì)委員劉海星表示，草案第七十五條規(guī)定，業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)作出的決定侵害業(yè)主合法權(quán)益的，受侵害的業(yè)主可以請(qǐng)求人民法院予以撤銷。考慮到法院從立案到審判往往時(shí)間長(zhǎng)、環(huán)節(jié)復(fù)雜，建議增加受侵害的業(yè)主亦可向地方人民政府有關(guān)部門或居民委員會(huì)投訴的規(guī)定，以更好保護(hù)業(yè)主權(quán)益。
“拒付物業(yè)費(fèi)”應(yīng)屬違約行為
草案第八十一條規(guī)定，業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)，對(duì)任意棄置垃圾、排放污染物或者噪音、違法規(guī)定飼養(yǎng)動(dòng)物、違章搭建、侵占通道、拒付物業(yè)費(fèi)等損害他人合法權(quán)益的行為，有權(quán)依照法律、法規(guī)以及管理規(guī)約，請(qǐng)求行為人停止侵害、排除妨礙、消除危險(xiǎn)、恢復(fù)原狀、賠償損失。
行為人拒不履行相關(guān)義務(wù)的，有關(guān)當(dāng)事人可以向有關(guān)行政主管部門投訴，有關(guān)行政主管部門應(yīng)當(dāng)依法處理。
全國(guó)人大常委會(huì)副委員長(zhǎng)曹建明說(shuō)，第八十一條第二款規(guī)定的“損害他人合法權(quán)益的行為”中，任意棄置垃圾、排放污染物或者噪聲、違反規(guī)定飼養(yǎng)動(dòng)物、違章搭建、侵占通道等行為，同時(shí)也對(duì)公共利益造成一定侵害，此時(shí)由城市管理等相關(guān)行政主管部門依照第八十一條第三款規(guī)定依法處理是必要的，但拒付物業(yè)費(fèi)屬于違約行為，一般不會(huì)對(duì)公共利益造成侵害，應(yīng)當(dāng)由當(dāng)事人按照合同法和物業(yè)合同的約定來(lái)處理，業(yè)主拒不承擔(dān)違約責(zé)任的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以向人民法院起訴。建議將“拒付物業(yè)費(fèi)”刪去。
全國(guó)人大常委會(huì)委員劉修文說(shuō)，草案第八十一條針對(duì)業(yè)主維權(quán)難的問(wèn)題，增加了一款規(guī)定，行為人拒不履行相關(guān)義務(wù)的，有關(guān)當(dāng)事人可以向有關(guān)行政主管部門投訴，有關(guān)行政主管部門應(yīng)當(dāng)依法處理。這一款的規(guī)定本意很好，但不夠完整。主要是違規(guī)飼養(yǎng)動(dòng)物，特別是違章搭建、侵占通道等行為，往往都是公開的、是有目共睹的，作為行政主管部門，本就應(yīng)當(dāng)依法處理。但依據(jù)這一規(guī)定，似乎給人“民不舉、官不究”的感覺,建議再研究。
此外，對(duì)于違建的情況，全國(guó)人大常委會(huì)委員鄭功成說(shuō)，現(xiàn)在城市住宅樓有人在樓頂上再建房，一樓的則往地下打洞，還有屋旁搭建等這種損害共有或相鄰業(yè)主權(quán)益的現(xiàn)象也并不罕見?，F(xiàn)在一般是作為違建處理，而違建拆除往往乏力，也不是真的有法可依。鄭功成認(rèn)為，還要強(qiáng)化物業(yè)管理者的責(zé)任，須承擔(dān)相應(yīng)的法律后果。同時(shí)僅僅作為違建拆除是不足以制止這種現(xiàn)象的，還應(yīng)該有懲罰性賠償，這種懲罰性的賠償應(yīng)該補(bǔ)償相鄰關(guān)系的人及共有人，以彌補(bǔ)他們利益受到的損失。
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