海南全域限購或?qū)⑺山?？專家稱只是微調(diào)“打補(bǔ)丁”

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4月中旬的海南已進(jìn)入夏季。與氣溫走高不同，自去年4月實(shí)施全域XG政策一年來，海南樓市已明顯轉(zhuǎn)涼。

根據(jù)海南省2019年2月統(tǒng)計(jì)月報(bào)，今年1?2月，海南省房地產(chǎn)開發(fā)touzi完成148.72億元，增速同比下降35.3個(gè)百分點(diǎn)。同時(shí)，海南省房屋銷售面積和銷售額雙雙出現(xiàn)下降。近日，時(shí)代周報(bào)記者走訪?？诘臉潜P后也發(fā)現(xiàn)，島外的購房需求已被遏制住，購房者以島內(nèi)居民和引進(jìn)人才為主。

未來幾年，海南樓市偏涼將成常態(tài)。

據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，全域XG令發(fā)布至今，海南累計(jì)發(fā)布了12條樓市調(diào)控政策?！皬娜珖鴣砜矗Ｄ鲜∽苑康禺a(chǎn)調(diào)控以來，在房地產(chǎn)調(diào)控方面出臺(tái)的政策文件數(shù)量較多，行政區(qū)域覆蓋面醉廣，措施醉為嚴(yán)厲?！焙Ｄ鲜∽〗◤d對(duì)時(shí)代周報(bào)記者表示。

“目前海南自貿(mào)區(qū)還在建設(shè)中，新的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)尚未成形，如果此時(shí)開放樓市調(diào)控，風(fēng)險(xiǎn)較大，可能會(huì)引起較大市場的反彈，對(duì)經(jīng)濟(jì)的沖擊不可估量?！辟Y深行業(yè)人士、海南錦誠董事長王路對(duì)時(shí)代周報(bào)記者分析道。

與市場博弈

去年3月30日，海南印發(fā)了《關(guān)于做好穩(wěn)定房地產(chǎn)市場工作的通知》。海南全島建設(shè)自貿(mào)區(qū)（港）重大利好政策公布后，為了防范炒房，海南又于去年4月22日晚緊急發(fā)布了全域XG措施，對(duì)調(diào)控進(jìn)行升級(jí)。

起初，全域XG政策效果不明顯，并沒有遏制住房價(jià)的上漲態(tài)勢。

去年5月初，住建部首次約談?？诤腿齺唭傻刂饕?fù)責(zé)人。但在接下來的三個(gè)月里，海口、三亞新房價(jià)格環(huán)比漲幅在全國70個(gè)大中城市中排名前列，其中6月醉高，海口新房環(huán)比漲幅達(dá)到3.9%，三亞則為3.2%。8月，住建部再次約談?？?、三亞負(fù)責(zé)人，要求嚴(yán)厲打擊投機(jī)炒作，遏制房價(jià)上漲。

被約談之后，?？?、三亞相繼發(fā)布限價(jià)新政，要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)主動(dòng)核實(shí)成本，重新申請(qǐng)價(jià)格備案，且6個(gè)月內(nèi)不得擅自調(diào)高價(jià)格。此后，海南房價(jià)上漲勢頭開始緩解。

同時(shí)，海南加大房地產(chǎn)市場整治力度。海南省住建廳給時(shí)代周報(bào)記者提供的數(shù)據(jù)顯示，去年，海南對(duì)116家涉嫌違法違規(guī)的開發(fā)企業(yè)、中介機(jī)構(gòu)及其從業(yè)人員重罰，共罰款1615萬元，整治力度排在全國前列。

去年，海南房屋銷售額和銷售面積均出現(xiàn)下降。其中房屋銷售額為2083.29億元，與2017年相比減少700多億元；房屋銷售面積1432.25萬平方米，比2017年下降37.5%。“海南省房地產(chǎn)調(diào)控的效果好于預(yù)期?！焙Ｄ鲜∈￠L沈曉明在今年全國兩會(huì)期間表示。

在?？诤５閸u，某項(xiàng)目銷售人員告訴時(shí)代周報(bào)記者，由于該項(xiàng)目靠近海邊，環(huán)境安靜、生活方便，此前大多數(shù)客戶是島外人士。不過去年XG后，轉(zhuǎn)變?yōu)橐栽诤Ｄ祥L期生活的本地人為主。“要么有戶口，要么提供人才引進(jìn)的協(xié)議、或5年社保記錄等，滿足這些條件才可以在?？谫I房?！?/p>

政策微調(diào)打補(bǔ)丁

“調(diào)控效果好于預(yù)期”的背后，是海南開發(fā)商、中介等房地產(chǎn)人士等對(duì)海南全面XG政策“用力過猛”的切身感受。“對(duì)已經(jīng)在海南付出和投入的房地產(chǎn)企業(yè)和人員來說，明顯感覺自己的經(jīng)濟(jì)命脈被把持住了，但又沒有更多松綁的東西，政府還天天在外面招企引才，大家很難接受。”王路說。

今年以來，海南出臺(tái)不少政策，對(duì)樓市進(jìn)行微調(diào)。3月17日，海南重新啟動(dòng)了房貸“商轉(zhuǎn)公”，即個(gè)人商業(yè)性住房按揭貸款轉(zhuǎn)住房公積金貸款業(yè)務(wù)。3月24日，海南省政府出臺(tái)文件，對(duì)不同情形的存量商品住宅用地，提出四類處置措施。3月29日，海南放寬對(duì)引進(jìn)人才的購房資格與信貸要求，規(guī)定遷入海南的企業(yè)總部或區(qū)域總部的隨遷員工，即便未落戶海南，購房政策依舊享受本地居民同等待遇。

針對(duì)相關(guān)政策密集出臺(tái)，有人士認(rèn)為，今年經(jīng)濟(jì)下行壓力較大，海南全域XG或?qū)⑺山墶?/p>

海南大學(xué)經(jīng)濟(jì)與管理學(xué)院副院長李世杰對(duì)時(shí)代周報(bào)記者表示，當(dāng)前海南房地產(chǎn)處于轉(zhuǎn)型階段，“現(xiàn)有的微調(diào)措施是對(duì)去年4月房地產(chǎn)XG政策打的一些補(bǔ)丁，是正常的現(xiàn)象”。

王路分析，此次海南樓市政策微調(diào)并非放松調(diào)控。例如，重啟“商轉(zhuǎn)公”，旨在緩解此前房地產(chǎn)市場流動(dòng)性偏弱的問題，不止海南，全國其他地方也是如此；盤活存量商品住宅用地，是為了在建設(shè)用地總量控制的基礎(chǔ)上，騰挪出更多的建設(shè)用地指標(biāo)，用于自貿(mào)區(qū)建設(shè)；放寬引進(jìn)人才的購房資格與信貸要求，則是為了“招企引才”，并非是促進(jìn)房地產(chǎn)市場。

王路同時(shí)坦言，房地產(chǎn)是基礎(chǔ)行業(yè)，任何一個(gè)對(duì)海南經(jīng)濟(jì)有好處的政策，都將是房地產(chǎn)市場的補(bǔ)充。

紙得一提的是，4月8日，發(fā)改委印發(fā)《2019年新型城鎮(zhèn)化建設(shè)重點(diǎn)任務(wù)》，提出城區(qū)常住人口100萬―300萬的大城市要全面取消落戶限制。根據(jù)2018年海南省統(tǒng)計(jì)年鑒，2017年?？诔Ｗ∪丝跒?27萬，位居全省第一，三亞次之，人口僅為76萬。

有些人擔(dān)心，一旦海南全面取消落戶限制的政策落地，未來購房需求加大將導(dǎo)致房價(jià)上升。但海南西貝顧問創(chuàng)始人車旭對(duì)時(shí)代周報(bào)記者分析，戶籍放開是為了吸引人才落戶，加快城鎮(zhèn)化建設(shè)，但人才落戶的核心是當(dāng)?shù)氐陌l(fā)展空間，而且目前各地都在大力吸引人才，互為競合關(guān)系，“戶籍放開，并不代表短時(shí)間內(nèi)，大量的人會(huì)涌入海南”。

仍需保持定力

此前海南“一房獨(dú)大”，GDP對(duì)房地產(chǎn)依賴程度高，一度超過50%。全域XG后，在經(jīng)濟(jì)下行壓力較大的背景下，海南經(jīng)濟(jì)前景曾引發(fā)外界擔(dān)憂。

外界的擔(dān)憂不無道理。2018年海南房屋銷售額下降的背后，海南GDP僅為4832.05億元，比上年增長5.8%，未完成7%的增速目標(biāo)。

盡管如此，海南依然保持破除房地產(chǎn)依賴的決心。海南省住建廳方面對(duì)時(shí)代周報(bào)記者表示，下一步，將繼續(xù)嚴(yán)格執(zhí)行全域XG等政策，保持調(diào)控政策的連續(xù)性穩(wěn)定性，堅(jiān)決遏制房價(jià)上漲。今年全國兩會(huì)期間，海南省省長沈曉明接受媒體采訪時(shí)也表示，海南將保持定力，堅(jiān)定不移一手抓房地產(chǎn)調(diào)控，一手抓長效機(jī)制的建立。其中，基本需求由政府來保障，改善型需求由市場來調(diào)節(jié)，touzi性需求靠制度來限制。

王路對(duì)時(shí)代周報(bào)記者分析，海南建設(shè)自貿(mào)區(qū)（港）是重大的國家戰(zhàn)略，而海南自貿(mào)區(qū)不可能以發(fā)展房地產(chǎn)為主，應(yīng)該以服務(wù)貿(mào)易等產(chǎn)業(yè)為導(dǎo)向。當(dāng)前海南實(shí)行醉嚴(yán)供地指標(biāo)，自貿(mào)區(qū)建設(shè)需要大量的建設(shè)用地，不能繼續(xù)盲目擴(kuò)大房地產(chǎn)開發(fā)。此外，原來房地產(chǎn)的過度開發(fā)給海南生態(tài)造成了較大破壞。這些因素都要求海南控制以住宅交易為主的房地產(chǎn)市場開發(fā)。

王路建議，繼續(xù)保持XG政策的同時(shí)，修正一些過度行政性、命令性的政策，給企業(yè)營造更好的營商環(huán)境。

李世杰對(duì)時(shí)代周報(bào)分析，未來海南不能再依賴房地產(chǎn)，但也沒有必要完全放棄房地產(chǎn)。在建設(shè)自貿(mào)區(qū)（港）的背景下，小面積住房住宅將不再是海南房地產(chǎn)的主要形態(tài)，高端地產(chǎn)、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)、商業(yè)地產(chǎn)等將有較大的發(fā)展空間。

多位專家在接受時(shí)代周報(bào)記者采訪時(shí)均認(rèn)為，海南全面啟動(dòng)自貿(mào)區(qū)建設(shè)后，從相關(guān)產(chǎn)業(yè)的基礎(chǔ)用地到基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，再到基本成形，至少需要三到五年的時(shí)間，屆時(shí)，“海南或?qū)⒄嬲龜[脫房地產(chǎn)依賴”。

如果把視線放的更長遠(yuǎn)，或許未來XG政策將不復(fù)存在。李世杰預(yù)計(jì)，等自由貿(mào)易港政策落地后，XG政策將會(huì)取消，否則有悖于自由貿(mào)易港精神。王路則認(rèn)為，海南樓市XG不是經(jīng)濟(jì)周期性問題，而是一個(gè)時(shí)代更迭的問題，“海南自貿(mào)區(qū)是一個(gè)戰(zhàn)略性目標(biāo)，XG政策是戰(zhàn)役性需求即階段性任務(wù)。XG政策什么時(shí)候會(huì)放開，取決于整個(gè)戰(zhàn)略的關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)什么時(shí)候達(dá)到”。

根據(jù)中央對(duì)海南的要求，到2020年，自貿(mào)區(qū)建設(shè)取得重要進(jìn)展；到2025年，自貿(mào)港制度初步建立；到2035年，自貿(mào)港的制度體系和運(yùn)作模式更加成熟?！皬默F(xiàn)在看，海南第一個(gè)轉(zhuǎn)型的節(jié)點(diǎn)，可能會(huì)在2025年出現(xiàn)?！蓖趼氛f道。

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