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    海南房?jī)r(jià)

    海南房?jī)r(jià)

    海南全域限購(gòu)或?qū)⑺山墸繉<曳Q只是微調(diào)“打補(bǔ)丁”

    樓市情報(bào)日期:2019-04-17 22:00:20 瀏覽量(

    買房熱線:1808982840

    4月中旬的海南已進(jìn)入夏季。與氣溫走高不同,自去年4月實(shí)施全域XG政策一年來,海南樓市已明顯轉(zhuǎn)涼。

    根據(jù)海南省2019年2月統(tǒng)計(jì)月報(bào),今年1?2月,海南省房地產(chǎn)開發(fā)touzi完成148.72億元,增速同比下降35.3個(gè)百分點(diǎn)。同時(shí),海南省房屋銷售面積和銷售額雙雙出現(xiàn)下降。近日,時(shí)代周報(bào)記者走訪??诘臉潜P后也發(fā)現(xiàn),島外的購(gòu)房需求已被遏制住,購(gòu)房者以島內(nèi)居民和引進(jìn)人才為主。

    未來幾年,海南樓市偏涼將成常態(tài)。

    據(jù)不完全統(tǒng)計(jì),全域XG令發(fā)布至今,海南累計(jì)發(fā)布了12條樓市調(diào)控政策。“從全國(guó)來看,海南省自房地產(chǎn)調(diào)控以來,在房地產(chǎn)調(diào)控方面出臺(tái)的政策文件數(shù)量較多,行政區(qū)域覆蓋面醉廣,措施醉為嚴(yán)厲?!焙D鲜∽〗◤d對(duì)時(shí)代周報(bào)記者表示。

    “目前海南自貿(mào)區(qū)還在建設(shè)中,新的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)尚未成形,如果此時(shí)開放樓市調(diào)控,風(fēng)險(xiǎn)較大,可能會(huì)引起較大市場(chǎng)的反彈,對(duì)經(jīng)濟(jì)的沖擊不可估量?!辟Y深行業(yè)人士、海南錦誠(chéng)董事長(zhǎng)王路對(duì)時(shí)代周報(bào)記者分析道。

    與市場(chǎng)博弈

    去年3月30日,海南印發(fā)了《關(guān)于做好穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)工作的通知》。海南全島建設(shè)自貿(mào)區(qū)(港)重大利好政策公布后,為了防范炒房,海南又于去年4月22日晚緊急發(fā)布了全域XG措施,對(duì)調(diào)控進(jìn)行升級(jí)。

    起初,全域XG政策效果不明顯,并沒有遏制住房?jī)r(jià)的上漲態(tài)勢(shì)。

    去年5月初,住建部首次約談??诤腿齺唭傻刂饕?fù)責(zé)人。但在接下來的三個(gè)月里,???、三亞新房?jī)r(jià)格環(huán)比漲幅在全國(guó)70個(gè)大中城市中排名前列,其中6月醉高,海口新房環(huán)比漲幅達(dá)到3.9%,三亞則為3.2%。8月,住建部再次約談???、三亞負(fù)責(zé)人,要求嚴(yán)厲打擊投機(jī)炒作,遏制房?jī)r(jià)上漲。

    被約談之后,??凇⑷齺喯嗬^發(fā)布限價(jià)新政,要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)主動(dòng)核實(shí)成本,重新申請(qǐng)價(jià)格備案,且6個(gè)月內(nèi)不得擅自調(diào)高價(jià)格。此后,海南房?jī)r(jià)上漲勢(shì)頭開始緩解。

    同時(shí),海南加大房地產(chǎn)市場(chǎng)整治力度。海南省住建廳給時(shí)代周報(bào)記者提供的數(shù)據(jù)顯示,去年,海南對(duì)116家涉嫌違法違規(guī)的開發(fā)企業(yè)、中介機(jī)構(gòu)及其從業(yè)人員重罰,共罰款1615萬元,整治力度排在全國(guó)前列。

    去年,海南房屋銷售額和銷售面積均出現(xiàn)下降。其中房屋銷售額為2083.29億元,與2017年相比減少700多億元;房屋銷售面積1432.25萬平方米,比2017年下降37.5%?!昂D鲜》康禺a(chǎn)調(diào)控的效果好于預(yù)期。”海南省省長(zhǎng)沈曉明在今年全國(guó)兩會(huì)期間表示。

    在??诤5閸u,某項(xiàng)目銷售人員告訴時(shí)代周報(bào)記者,由于該項(xiàng)目靠近海邊,環(huán)境安靜、生活方便,此前大多數(shù)客戶是島外人士。不過去年XG后,轉(zhuǎn)變?yōu)橐栽诤D祥L(zhǎng)期生活的本地人為主?!耙从袘艨冢刺峁┤瞬乓M(jìn)的協(xié)議、或5年社保記錄等,滿足這些條件才可以在??谫I房?!?/p>

    政策微調(diào)打補(bǔ)丁

    “調(diào)控效果好于預(yù)期”的背后,是海南開發(fā)商、中介等房地產(chǎn)人士等對(duì)海南全面XG政策“用力過猛”的切身感受?!皩?duì)已經(jīng)在海南付出和投入的房地產(chǎn)企業(yè)和人員來說,明顯感覺自己的經(jīng)濟(jì)命脈被把持住了,但又沒有更多松綁的東西,政府還天天在外面招企引才,大家很難接受?!蓖趼氛f。

    今年以來,海南出臺(tái)不少政策,對(duì)樓市進(jìn)行微調(diào)。3月17日,海南重新啟動(dòng)了房貸“商轉(zhuǎn)公”,即個(gè)人商業(yè)性住房按揭貸款轉(zhuǎn)住房公積金貸款業(yè)務(wù)。3月24日,海南省政府出臺(tái)文件,對(duì)不同情形的存量商品住宅用地,提出四類處置措施。3月29日,海南放寬對(duì)引進(jìn)人才的購(gòu)房資格與信貸要求,規(guī)定遷入海南的企業(yè)總部或區(qū)域總部的隨遷員工,即便未落戶海南,購(gòu)房政策依舊享受本地居民同等待遇。

    針對(duì)相關(guān)政策密集出臺(tái),有人士認(rèn)為,今年經(jīng)濟(jì)下行壓力較大,海南全域XG或?qū)⑺山墶?/p>

    海南大學(xué)經(jīng)濟(jì)與管理學(xué)院副院長(zhǎng)李世杰對(duì)時(shí)代周報(bào)記者表示,當(dāng)前海南房地產(chǎn)處于轉(zhuǎn)型階段,“現(xiàn)有的微調(diào)措施是對(duì)去年4月房地產(chǎn)XG政策打的一些補(bǔ)丁,是正常的現(xiàn)象”。

    王路分析,此次海南樓市政策微調(diào)并非放松調(diào)控。例如,重啟“商轉(zhuǎn)公”,旨在緩解此前房地產(chǎn)市場(chǎng)流動(dòng)性偏弱的問題,不止海南,全國(guó)其他地方也是如此;盤活存量商品住宅用地,是為了在建設(shè)用地總量控制的基礎(chǔ)上,騰挪出更多的建設(shè)用地指標(biāo),用于自貿(mào)區(qū)建設(shè);放寬引進(jìn)人才的購(gòu)房資格與信貸要求,則是為了“招企引才”,并非是促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)。

    王路同時(shí)坦言,房地產(chǎn)是基礎(chǔ)行業(yè),任何一個(gè)對(duì)海南經(jīng)濟(jì)有好處的政策,都將是房地產(chǎn)市場(chǎng)的補(bǔ)充。

    紙得一提的是,4月8日,發(fā)改委印發(fā)《2019年新型城鎮(zhèn)化建設(shè)重點(diǎn)任務(wù)》,提出城區(qū)常住人口100萬―300萬的大城市要全面取消落戶限制。根據(jù)2018年海南省統(tǒng)計(jì)年鑒,2017年??诔W∪丝跒?27萬,位居全省第一,三亞次之,人口僅為76萬。

    有些人擔(dān)心,一旦海南全面取消落戶限制的政策落地,未來購(gòu)房需求加大將導(dǎo)致房?jī)r(jià)上升。但海南西貝顧問創(chuàng)始人車旭對(duì)時(shí)代周報(bào)記者分析,戶籍放開是為了吸引人才落戶,加快城鎮(zhèn)化建設(shè),但人才落戶的核心是當(dāng)?shù)氐陌l(fā)展空間,而且目前各地都在大力吸引人才,互為競(jìng)合關(guān)系,“戶籍放開,并不代表短時(shí)間內(nèi),大量的人會(huì)涌入海南”。

    仍需保持定力

    此前海南“一房獨(dú)大”,GDP對(duì)房地產(chǎn)依賴程度高,一度超過50%。全域XG后,在經(jīng)濟(jì)下行壓力較大的背景下,海南經(jīng)濟(jì)前景曾引發(fā)外界擔(dān)憂。

    外界的擔(dān)憂不無道理。2018年海南房屋銷售額下降的背后,海南GDP僅為4832.05億元,比上年增長(zhǎng)5.8%,未完成7%的增速目標(biāo)。

    盡管如此,海南依然保持破除房地產(chǎn)依賴的決心。海南省住建廳方面對(duì)時(shí)代周報(bào)記者表示,下一步,將繼續(xù)嚴(yán)格執(zhí)行全域XG等政策,保持調(diào)控政策的連續(xù)性穩(wěn)定性,堅(jiān)決遏制房?jī)r(jià)上漲。今年全國(guó)兩會(huì)期間,海南省省長(zhǎng)沈曉明接受媒體采訪時(shí)也表示,海南將保持定力,堅(jiān)定不移一手抓房地產(chǎn)調(diào)控,一手抓長(zhǎng)效機(jī)制的建立。其中,基本需求由政府來保障,改善型需求由市場(chǎng)來調(diào)節(jié),touzi性需求靠制度來限制。

    王路對(duì)時(shí)代周報(bào)記者分析,海南建設(shè)自貿(mào)區(qū)(港)是重大的國(guó)家戰(zhàn)略,而海南自貿(mào)區(qū)不可能以發(fā)展房地產(chǎn)為主,應(yīng)該以服務(wù)貿(mào)易等產(chǎn)業(yè)為導(dǎo)向。當(dāng)前海南實(shí)行醉嚴(yán)供地指標(biāo),自貿(mào)區(qū)建設(shè)需要大量的建設(shè)用地,不能繼續(xù)盲目擴(kuò)大房地產(chǎn)開發(fā)。此外,原來房地產(chǎn)的過度開發(fā)給海南生態(tài)造成了較大破壞。這些因素都要求海南控制以住宅交易為主的房地產(chǎn)市場(chǎng)開發(fā)。

    王路建議,繼續(xù)保持XG政策的同時(shí),修正一些過度行政性、命令性的政策,給企業(yè)營(yíng)造更好的營(yíng)商環(huán)境。

    李世杰對(duì)時(shí)代周報(bào)分析,未來海南不能再依賴房地產(chǎn),但也沒有必要完全放棄房地產(chǎn)。在建設(shè)自貿(mào)區(qū)(港)的背景下,小面積住房住宅將不再是海南房地產(chǎn)的主要形態(tài),高端地產(chǎn)、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)、商業(yè)地產(chǎn)等將有較大的發(fā)展空間。

    多位專家在接受時(shí)代周報(bào)記者采訪時(shí)均認(rèn)為,海南全面啟動(dòng)自貿(mào)區(qū)建設(shè)后,從相關(guān)產(chǎn)業(yè)的基礎(chǔ)用地到基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè),再到基本成形,至少需要三到五年的時(shí)間,屆時(shí),“海南或?qū)⒄嬲龜[脫房地產(chǎn)依賴”。

    如果把視線放的更長(zhǎng)遠(yuǎn),或許未來XG政策將不復(fù)存在。李世杰預(yù)計(jì),等自由貿(mào)易港政策落地后,XG政策將會(huì)取消,否則有悖于自由貿(mào)易港精神。王路則認(rèn)為,海南樓市XG不是經(jīng)濟(jì)周期性問題,而是一個(gè)時(shí)代更迭的問題,“海南自貿(mào)區(qū)是一個(gè)戰(zhàn)略性目標(biāo),XG政策是戰(zhàn)役性需求即階段性任務(wù)。XG政策什么時(shí)候會(huì)放開,取決于整個(gè)戰(zhàn)略的關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)什么時(shí)候達(dá)到”。

    根據(jù)中央對(duì)海南的要求,到2020年,自貿(mào)區(qū)建設(shè)取得重要進(jìn)展;到2025年,自貿(mào)港制度初步建立;到2035年,自貿(mào)港的制度體系和運(yùn)作模式更加成熟?!皬默F(xiàn)在看,海南第一個(gè)轉(zhuǎn)型的節(jié)點(diǎn),可能會(huì)在2025年出現(xiàn)?!蓖趼氛f道。

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