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本該逐步平息、穩(wěn)步推進收購轉(zhuǎn)型的大興火神廟商業(yè)中心近日卻糾紛再起，除了陷入與新華國際影城的官司以外，另一家租戶友樂匯KTV也自曝陷入合同糾紛當(dāng)中，面臨數(shù)千萬元的損失。部分項目被大悅城地產(chǎn)收購的火神廟商業(yè)中心，在商戶合同未到期的情況下，單方面解除合同并強行拆除店內(nèi)設(shè)施。律師指出，物業(yè)方提前解除合同是違約行為，強制停水停電是侵權(quán)行為。物業(yè)公司在合同未到期，單方解除租賃合同的行為是違反《合同法》及相應(yīng)的民事法律規(guī)范的，對此租戶可根據(jù)合同約定以及具體情況要求物業(yè)公司承擔(dān)合同的違約責(zé)任或損害賠償責(zé)任。
商戶損失數(shù)千萬元
日前，新華影城大興店官方微信發(fā)布了醉新公告，公告顯示：“由于2018年12月1日物業(yè)方的惡意斷水?dāng)嚯?，我公司至今一直處于停業(yè)狀態(tài)無法正常經(jīng)營。致使各位會員及團體客戶在此期間未能享受我公司提供的觀影服務(wù)，我公司深表歉意，因我公司恢復(fù)營業(yè)日期不能確定，各會員的卡中余額均可如數(shù)退還。會員可于2019年4月4日下午13：00至2019年5月29日期間，由本人持會員卡和本人有效證件辦理退費事宜；持有團體兌換券的零散客戶可直接憑張數(shù)與券面紙進行退款；未能在辦理期間退款的顧客，后續(xù)請移步至新華國際影城（大鐘寺店）辦理?！?/p>
據(jù)新華影城相關(guān)負(fù)責(zé)人對北京商報記者透露，新華影城大興店與火神廟商業(yè)中心的合同已履行了7年，還有13年到期，目前共有2萬多名會員。損失數(shù)額包括會員卡損失、員工賠償以及違約金等，共計5000多萬元，但火神廟商業(yè)中心只支付給新華影城150萬元的違約金，這位負(fù)責(zé)人指出，“此前的王府井百貨也是物業(yè)給了足夠的賠償金才搬走，如今強迫我們搬走也是因為大悅春風(fēng)里要在一定的時間內(nèi)接手部分商業(yè)項目”。
據(jù)悉，去年12月，在兩方并未談攏的情況下，火神廟商業(yè)中心不僅將影城強制斷水?dāng)嚯姡?月10日左右，物業(yè)對電影院內(nèi)部的全部設(shè)施也一并拆除。
此外，位于E座三層的友樂匯KTV的相關(guān)負(fù)責(zé)人也對北京商報記者表示，3月起，物業(yè)對KTV開始斷水?dāng)嚯?，?dǎo)致無法正常經(jīng)營。4月8日，火神廟商業(yè)中心的幾位工作人員要強行拆除店內(nèi)的相關(guān)設(shè)施，由于警方的介入，拆除暫時終止。
這位負(fù)責(zé)人指出，友樂匯KTV在2010年租用火神廟商業(yè)中心部分用地，租期應(yīng)于2025年到期，截至目前還有六年的時間。“目前店內(nèi)也有不少會員，加上所有損失也得有上千萬元，但與物業(yè)多次交涉無果，開始進行強拆?！睋?jù)了解，不管是新華影城還是兒童城，都于去年10月以后被物業(yè)告知要搬走，但友樂匯KTV卻于去年12月才被告知，此前物業(yè)讓它又支付后幾個月的租金?！皟赡甓嘁郧?，我們提出重新裝修申請，物業(yè)同意，此時物業(yè)正與中糧商議出售，但未告知我們，若提前告知，我們就會暫緩裝修或降低touzi金額，以降低實際損失。一年半之前樂購被清退，陸續(xù)王府井、電影院、兒童城、健身房、電玩等被清退，唯獨未找我們商談，直到清退接近尾聲時，才與我們接洽。在這期間，物業(yè)卻一邊收租金，一邊清退我們。從3月起我們就被迫關(guān)門，但租金卻收到6月。”
對于強制關(guān)店一事，北京商報記者多次撥打火神廟商業(yè)中心電話，但截至發(fā)稿前，并未得到相關(guān)回應(yīng)。
新華影城方面表示，已經(jīng)開始走法律程序：“此外，我們現(xiàn)在不想要賠償，只想履行合同。”而友樂匯KTV方面表示，能留下繼續(xù)經(jīng)營醉好，要不然物業(yè)就要按照店內(nèi)的損失進行賠償。
物業(yè)單方面解除合同
據(jù)了解，位于火神廟商業(yè)中心的王府井百貨大興店已于去年10月7日正式關(guān)閉。據(jù)王府井集團官方表示，是由于物業(yè)方經(jīng)營轉(zhuǎn)型，提前與該集團解除租賃合同并賠付違約金。位于E座的兒童城于今年1月18日正式關(guān)店，并由大悅城地產(chǎn)收購，改為大悅春風(fēng)里項目。
據(jù)企查查信息顯示，火神廟國際商業(yè)中心位于黃村，是由北京金色時楓房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（以下簡稱“金色時楓”）touzi興建。該項目一期占地面積5萬頃，建筑面積23萬平方米，是集購物、娛樂、休閑、餐飲、商務(wù)、公寓等于一體的商業(yè)Mall。
原本這是商圈升級改造的優(yōu)質(zhì)項目，如今卻因火神廟商業(yè)中心的強制清退而受到影響。在金色時楓給新華影城的解約函上，北京商報記者看到，金色時楓不僅要求新華影城在“2018年11月30日（含）前，向公司完成租賃物業(yè)的清場交付事宜”，還聲明“2018年12月1日起將全面斷水?dāng)嚯姟?，甚至威脅“逾期未予清理而遺留在公司租賃物業(yè)內(nèi)的遺留物，歸為公司所有，公司有權(quán)對其進行任意處置”。記者發(fā)現(xiàn)，這與金色時楓給友樂匯KTV的“解約函”如出一轍。
隨后，新華影城回復(fù)稱：“我司要求繼續(xù)全面履行合同，如果貴司要求解除合同，我司將嚴(yán)格按照《租賃合同》的約定及房屋租賃相關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定，要求貴司承擔(dān)一切違約責(zé)任，賠償給我司造成的全部損失。”此外，依據(jù)《租賃合同》約定，在出現(xiàn)爭議協(xié)商未果或法律裁決生效之前，雙方均應(yīng)保證《租賃合同》繼續(xù)有效履行，否則，違反方須承擔(dān)違約責(zé)任并向守約方支付5000元/日違約金。而友樂匯KTV也已經(jīng)給金色時楓發(fā)出了律師函。
但也有知情人士表示，為了更好地尋找運營商接手，從2016年開始，火神廟商業(yè)中心在經(jīng)營方面一直不太用心。據(jù)附近居住的多位消費者表示，從2015年底開始，火神廟商業(yè)中心就開始“走下坡路”了。家住黃村西里的張先生告訴北京商報記者，2016年，火神廟商業(yè)中心地下車庫突然停車免費，但相應(yīng)的車場管理也沒有了，車庫環(huán)境十分臟亂。在王府井百貨關(guān)門不久后，地下停車場也被物業(yè)徹底封閉，消費者就越來越少了，“想去環(huán)境好點的影城，只能去西紅門或者天宮院，周六日人多就更不方便了”。
涉嫌違約
對此，琨霖律師事務(wù)所律師羅思翔表示，物業(yè)方提前解除合同是違約行為，強制停水停電是侵權(quán)行為。首先，合同未到期，物業(yè)公司單方解除租賃合同的行為是違反《合同法》及相應(yīng)的民事法律規(guī)范的，對此租戶可根據(jù)合同約定以及具體情況要求物業(yè)公司承擔(dān)合同的違約責(zé)任或損害賠償責(zé)任，兩者擇一主張；其次，對于物業(yè)公司強制性停水停電的行為，依照《合同法》的規(guī)定，物業(yè)公司并沒有權(quán)利對業(yè)主、租戶采取停水停電的對抗性措施。羅思翔指出，“對于物業(yè)公司這種行為，造成公司經(jīng)營、財產(chǎn)等方面經(jīng)濟損失的，可要求物業(yè)公司承擔(dān)侵權(quán)損害賠償責(zé)任”。
北京市華泰律師事務(wù)所律師張禹認(rèn)為，根據(jù)我國《合同法》的規(guī)定，解除權(quán)分為約定解除權(quán)及法定解除權(quán)，約定解除權(quán)是指雙方依據(jù)協(xié)議的約定，當(dāng)約定的條件成就時一方可以依照合同約定解除合同。而法定解除權(quán)主要是依據(jù)《合同法》94條的規(guī)定，包括因不可抗力致使不能實現(xiàn)合同目的；在履行期限屆滿之前，當(dāng)事人一方明確表示或者以自己的行為表明不履行主要債務(wù)；當(dāng)事人一方遲延履行主要債務(wù)，經(jīng)催告后在合理期限內(nèi)仍未履行；當(dāng)事人一方遲延履行債務(wù)或者有其他違約行為致使不能實現(xiàn)合同目的等。
張禹指出，金色時楓行使合同解除權(quán)要求解除與新華影城公司之間租賃合同的依據(jù)就是約定解除。爭議焦點也就是雙方是否出現(xiàn)了雙方簽訂的《租賃合同》第6.4條的情形。若存在則金色時楓公司行使約定解除權(quán)的請求有可能被支持，反之新華影城公司則有權(quán)拒絕解除合同，要求繼續(xù)履行。
事實上，大悅春風(fēng)里項目在大興整體商業(yè)環(huán)境中也面臨著不小的競爭壓力。據(jù)悉，此項目定位為“暖心生活家”，預(yù)計在2020年開業(yè)。而火神廟商業(yè)中心被接手的部分僅包括E座和F座。據(jù)知情人士指出，項目D座是商住公寓，A、B、C三座已經(jīng)散售，所以未來商場無法進行統(tǒng)一的管理和經(jīng)營。如果商戶和業(yè)主之間的糾紛無法順利解決，也勢必會影響項目的進程。
此外，目前火神廟商業(yè)中心周圍的環(huán)境不盡如人意，如若大悅春風(fēng)里項目能夠順利完成，勢必也將要完善周邊環(huán)境。不僅如此，南有天宮院商圈，北有匯聚等購物中心，并且體量都不小，夾在中間的大興大悅春風(fēng)里項目如何差異化發(fā)展也是企業(yè)需要思考的問題。
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