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隨著北京啟動(dòng)第三階段城南計(jì)劃以及北京大興國(guó)際機(jī)場(chǎng)即將在今年9月正式啟用，推動(dòng)大興區(qū)域關(guān)注熱度持續(xù)上升。這其中，亦莊板塊近幾年表現(xiàn)可謂絕對(duì)搶眼，并逐漸成為大興高端居住的代言板塊。
2018年，憑借土地市場(chǎng)的火勢(shì)，原本開始顯現(xiàn)供應(yīng)不足的亦莊板塊再次聚集了大批項(xiàng)目。只不過(guò)，這一次供應(yīng)主角從之前的中高端、低密度產(chǎn)品變成了70/90的限競(jìng)房，并且由于供應(yīng)體量龐大、同質(zhì)化嚴(yán)重，如何在今年的限競(jìng)房鏖戰(zhàn)中突圍，也成為考驗(yàn)區(qū)域開發(fā)商功力的重要課題。
宜居首選瀛海&河西區(qū)
如今提到的亦莊板塊主要由三大區(qū)域組成，包括林肯公園、亦莊·金茂府所在的傳統(tǒng)亦莊核心區(qū)，南海子公園周邊的瀛海及亦莊河西區(qū)和京滬高速以東、與通州接壤的區(qū)域。其中，瀛海及亦莊河西區(qū)作為后起之秀，也是目前亦莊板塊新增供應(yīng)醉集中的地區(qū)。
瀛海及河西區(qū)因緊鄰南海子公園，生態(tài)環(huán)境優(yōu)越，因此一直以宜居著稱南城樓市。自2013年以來(lái)，金茂、萬(wàn)科、北京城建、中鐵建、住總、首開、龍湖、中海、中信、融創(chuàng)、旭輝等眾多品牌房企先后競(jìng)駐，相繼打造了十余個(gè)高端低密住宅和別墅產(chǎn)品，令區(qū)域快速升級(jí)為亦莊高端宜居首選之地。
與住宅開發(fā)齊頭并進(jìn)的還有區(qū)域交通路網(wǎng)的建設(shè)。包括京臺(tái)高速、京開高速、京津高速、京滬高速、四五、五環(huán)、六環(huán)等多條高速公路、城市高速路和城市主干道已經(jīng)在區(qū)域內(nèi)形成了縱橫交錯(cuò)的路網(wǎng)。
軌道交通方面，地鐵亦莊線、去年年底剛通車的地鐵8號(hào)線南延線，加上規(guī)劃中的地鐵17號(hào)線、S6線以及將在今年試運(yùn)行的有軌電車T1線，將極大地提升區(qū)域出行便捷性，縮短區(qū)域與北京城市核心區(qū)的出行成本。
此外，瀛海及河西區(qū)還擁有整個(gè)亦莊板塊醉優(yōu)質(zhì)的教育配套。目前，12年建制的人大附中北京經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)實(shí)驗(yàn)學(xué)校已經(jīng)正式落戶亦莊河西區(qū)，周邊還有已經(jīng)建成的北京亦莊實(shí)驗(yàn)學(xué)校（十一學(xué)校）、中芯國(guó)際幼兒園、中芯國(guó)際小學(xué)、耀華國(guó)際幼兒園等眾多公立和私立國(guó)際教育資源。
同時(shí)，區(qū)域醫(yī)療文體配套也在全面跟上。北京同仁醫(yī)院、北京中醫(yī)藥大學(xué)東方醫(yī)院等三甲醫(yī)院、愛育華高端私立婦兒醫(yī)院均分布于瀛海及亦莊河西區(qū)附近，特別是亦莊同仁醫(yī)院二期建成后，其就醫(yī)診療部門可能將整體搬入亦莊。而在亦莊河西區(qū)域的南側(cè)，靠近六環(huán)位置或?qū)⒔▋勺笮腕w育場(chǎng)館，未來(lái)將承接大型國(guó)際體育賽事或演唱會(huì)，極大豐富區(qū)域居民的文體生活。
合碩機(jī)構(gòu)首席分析師郭毅表示，亦莊本身是國(guó)家級(jí)經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)，具備雄厚的產(chǎn)業(yè)支撐，加上優(yōu)異的自然環(huán)境，已經(jīng)成為京南片區(qū)醉重要的高端置業(yè)區(qū)域。而亦莊能覆蓋的客群范圍也很大，北至海淀、東、西城，南至大興，東至朝陽(yáng)、通州，西至石景山、門頭溝都存在潛在的購(gòu)房需求。
銷售壓力巨大
2017年至今，亦莊板塊共成交了9宗經(jīng)營(yíng)用地，8宗限競(jìng)房地塊、1宗共有產(chǎn)權(quán)房，未來(lái)供應(yīng)總量預(yù)計(jì)超萬(wàn)套。截止到目前，6個(gè)限競(jìng)房項(xiàng)目已經(jīng)入市，包括和悅?cè)A錦、萬(wàn)和斐麗、金隅·金麟府、首開熙悅林語(yǔ)、首創(chuàng)遠(yuǎn)洋禧瑞天著、中?！ゅ８?。
這些限競(jìng)房項(xiàng)目基本上都分布在五環(huán)至六環(huán)間，售價(jià)均在5.2萬(wàn)元/平方米左右。受“70/90”政策影響，大部分戶型也都是90平方米以下的二居、三居，再加上全部為毛坯交房，同質(zhì)化較為嚴(yán)重。
地產(chǎn)營(yíng)銷人韓樂在接受采訪時(shí)表示，2018年北京南城限競(jìng)房供應(yīng)量比較大，亦莊板塊分布的項(xiàng)目也比較多，競(jìng)爭(zhēng)相對(duì)較為激烈。今年雖然還沒有新增項(xiàng)目，但去年很多項(xiàng)目普遍還沒有消化完，因此競(jìng)爭(zhēng)局面仍會(huì)延續(xù)。
仔細(xì)盤點(diǎn)區(qū)域在售的限競(jìng)房項(xiàng)目，瀛海府作為北京首個(gè)限競(jìng)房項(xiàng)目，去年6月9日首期推出的194套88平方米南北通透三居房源全部被認(rèn)購(gòu)，主要得益于項(xiàng)目?jī)r(jià)格限定為52499元/平方米，而位于其北側(cè)的一普通商品房項(xiàng)目銷售均價(jià)為67000元/平方米，總價(jià)優(yōu)勢(shì)突出。但項(xiàng)目二期產(chǎn)品為280平方米聯(lián)排別墅，總價(jià)超千萬(wàn)元，去化率有待觀察。
萬(wàn)和斐麗主力戶型為69-90平方米一居至三居，首期取證664套房源，目前簽約297套，去化率不足五成。二期取證243套，目前零簽約。雖然項(xiàng)目戶型優(yōu)勢(shì)不算突出，但考慮到競(jìng)品瀛海府二期新品總價(jià)較高，且緊鄰地鐵8號(hào)線南延線始發(fā)站瀛海站，后期去化率或?qū)⒂兴嵘?/p>
和悅?cè)A錦主力戶型為90平方米三居和130平方米四居，全部為6-8層花園洋房，容積率1.8，首期取證1501套房源，目前簽約410套；二期取證1839套房源，目前簽約114套。項(xiàng)目屬于區(qū)域中較大體量的限競(jìng)房項(xiàng)目，考慮到今年激烈的同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)局面，后期去化率也不容樂觀。
首創(chuàng)遠(yuǎn)洋禧瑞天著主力戶型為89平方米三居、116平方米四居和138平方米四居，產(chǎn)品為高層和洋房。首期取證1095套，目前簽約134套，去化率不足20%。二期取證1148套，目前簽約0套。項(xiàng)目距離亦莊線次渠南站僅500米左右，交通便利，但洋房總價(jià)超過(guò)600萬(wàn)元/套，三居總價(jià)雖然低于500萬(wàn)元/套，但同樣戶型不夠方正。
首開熙悅林語(yǔ)主力戶型包括85-90平方米兩至三居，138平方米改善三居以及220-300平方米疊拼別墅。截至2018年11月14日共取證四次，獲批房源519套，目前簽約124套，去化率不足三成?？們r(jià)相對(duì)較高、“刀把”式戶型以及無(wú)軌道交通支持均是影響項(xiàng)目去化率的因素。
金隅·金麟府主力戶型89-115平方米三居，得房率80%，戶型通透方正，容積率1.84。首次取證房源1224套，目前簽約僅29套，去化率不足1成。項(xiàng)目與和悅?cè)A錦僅一路之隔，雖然距離地鐵亦莊線和地鐵8號(hào)線較遠(yuǎn)，但未來(lái)T1有軌電車會(huì)經(jīng)過(guò)項(xiàng)目附近。由于錯(cuò)過(guò)了2018年銷售季，項(xiàng)目一期開盤推出了總價(jià)300萬(wàn)元以內(nèi)的一居產(chǎn)品，以期以低總價(jià)吸引客戶關(guān)注。
紙得注意的是，金隅·金麟府旁邊還另有一個(gè)限競(jìng)房項(xiàng)目待入市，同為金隅旗下，房源約1100套。這意味著，未來(lái)1-2年區(qū)域?qū)⒚媾R三個(gè)大體量限競(jìng)房相互“貼身肉搏”。
韓樂認(rèn)為，今年春節(jié)前后，北京樓市開始出現(xiàn)一些地段優(yōu)勢(shì)明顯的新項(xiàng)目。對(duì)于限競(jìng)房來(lái)說(shuō)，在總價(jià)、面積差不多的情況下，購(gòu)房者肯定希望選擇離市區(qū)更近、地段更有優(yōu)勢(shì)的。因此，這些新品出現(xiàn)勢(shì)必會(huì)對(duì)區(qū)域市場(chǎng)產(chǎn)生分流，帶來(lái)銷售壓力。
同時(shí)，考慮到亦莊板塊限競(jìng)房項(xiàng)目較為集中、單體面積也較大，未來(lái)不排除開發(fā)商會(huì)有優(yōu)惠促銷的情況出現(xiàn)，包括推出特價(jià)房、一口價(jià)優(yōu)惠等，以快速消化、促進(jìn)回款。
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