段東興：推動公募REITs試點完善制度設(shè)計

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展望2019年，進(jìn)一步發(fā)揮資本市場的作用，服務(wù)租購并舉的住房制度建設(shè)。

中債登發(fā)布的《2018年資產(chǎn)證券化發(fā)展報告》顯示，2018年我國資產(chǎn)證券化市場規(guī)模繼續(xù)保持快速增長態(tài)勢，全年共發(fā)行資產(chǎn)證券化產(chǎn)品2.01萬億元，同比增長36%;其中企業(yè)資產(chǎn)支持證券(以下簡稱“企業(yè)ABS”)增速雖有所下降，但仍然是發(fā)行規(guī)模醉大的品種。

上海證券交易所業(yè)務(wù)中心部門負(fù)責(zé)人段東興在“2019房地產(chǎn)金融與資產(chǎn)證券化高峰論壇”上介紹上交所資產(chǎn)支持證券情況時透露，2018年上交所ABS發(fā)行量6732億元，占全市場(銀行間市場和交易所市場)ABS、ABN的63%，配套政策法規(guī)的不斷完善有力地促進(jìn)了資產(chǎn)證券化業(yè)務(wù)的發(fā)展。

據(jù)了解，2014年證監(jiān)會發(fā)布了《證券公司及基金管理公司子公司資產(chǎn)證券化業(yè)務(wù)管理規(guī)定》(以下簡稱《規(guī)定》)，《規(guī)定》主要涵蓋四個方面，一是將資產(chǎn)證券化業(yè)務(wù)開展主體從證券公司擴大到了基金管理子公司，二是改事前審批為事后備案，并實行負(fù)面清單制度，三是擴大了基礎(chǔ)資產(chǎn)范圍，四是強化了信息披露要求。在此基礎(chǔ)上，2017-2018年，上交所又陸續(xù)發(fā)布了系列資產(chǎn)支持證券基礎(chǔ)資產(chǎn)的信息披露指南和掛牌條件確認(rèn)指南，包括融資租賃、基礎(chǔ)設(shè)施、PPP、應(yīng)收賬款等。

“市場快速發(fā)展的同時涌現(xiàn)出各式各樣的創(chuàng)新，上交所為服務(wù)市場發(fā)揮示范引領(lǐng)作用。”段東興說。2017年4月，首批PPP項目資產(chǎn)證券化產(chǎn)品在上交所掛牌上市;同年，首單住房租賃資產(chǎn)證券化產(chǎn)品——“魔方公寓信托收益權(quán)資產(chǎn)支持計劃”在上交所掛牌轉(zhuǎn)讓。“首單‘一帶一路’概念資產(chǎn)證券化項目、首單外幣計價資產(chǎn)支持專項計劃、首單新經(jīng)濟(jì)企業(yè)供應(yīng)鏈金融資產(chǎn)支持證券等?！倍螙|興說，這類創(chuàng)新案例能夠?qū)崿F(xiàn)資產(chǎn)出表，盤活存量資產(chǎn)，為打通上下游供應(yīng)鏈等發(fā)揮了重大作用。

而ABS無疑也為房企填補融資資金缺口提供了新途徑。段東興指出，自中央提出“房住不炒”、“租購并舉”以來，房地產(chǎn)市場銷售去化放緩，開發(fā)企業(yè)生存環(huán)境面臨著挑戰(zhàn)?！熬凸蓹?quán)類融資而言，無論是IPO還是上市之后的再融資，對房企來說都存在一定難度;委托貸款、公司債及中期票據(jù)方面也存在限制，只有符合國家相關(guān)要求的企業(yè)才能進(jìn)行融資?！?/p>

反觀ABS，段東興分析稱，ABS的基本原理和普通企業(yè)信用融資相比，則能夠用流動性比較差的資產(chǎn)“換”流動性好的資產(chǎn)。以供應(yīng)鏈ABS為例，房地產(chǎn)開發(fā)過程中上游供應(yīng)商會形成大量應(yīng)付賬款，供應(yīng)鏈ABS能夠降低供應(yīng)鏈兩端綜合融資成本，優(yōu)化企業(yè)報表，解決中小企業(yè)融資難的困境，從而推動促進(jìn)產(chǎn)業(yè)鏈的良性發(fā)展。

“上交所開展與房地產(chǎn)相關(guān)的資產(chǎn)證券化業(yè)務(wù)的初衷，主要助力租購并舉住房制度建設(shè)?！倍螙|興說。2016年6月3日，國務(wù)院辦公廳印發(fā)《關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場的若干意見》，其中第五條規(guī)定，“支持符合條件的住房租賃企業(yè)發(fā)行債券、不動產(chǎn)證券化產(chǎn)品。穩(wěn)步推進(jìn)房地產(chǎn)touzi信托基金(REITs)試點?！?018年4月，中國證監(jiān)會、住建部聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于推進(jìn)住房租賃資產(chǎn)證券化相關(guān)工作的通知》中提及，優(yōu)先支持大中城市、雄安新區(qū)等國家政策重點支持區(qū)域、利用集體建設(shè)用地建設(shè)住房

租賃試點城市和住房租賃項目及國家政策鼓勵的其他租賃項目開展資產(chǎn)證券化。鼓勵專業(yè)化、機構(gòu)化住房租賃企業(yè)開展資產(chǎn)證券化。

“未來一段時間內(nèi)，租售并舉將是國內(nèi)房地產(chǎn)市場發(fā)展的主基調(diào)，租賃會成為國家住房體系重要組成部分。在這個過程中，租賃REITs作為重要的金融支持手段將予以推動和落地實施。”段東興表示。

從住房租賃資產(chǎn)證券化項目模式來看，目前主要以ABS、ABN、CMBS、REITs四大模式為主，其中ABS、ABN為傳統(tǒng)的租金模式和租金債權(quán)模式，CMBS期限相對較長、發(fā)行規(guī)模大，標(biāo)準(zhǔn)的REITs應(yīng)該是偏股型的，目前國內(nèi)REITs更多是偏債型。

“從總體來看，這幾種模式都對租賃行業(yè)實現(xiàn)從重資產(chǎn)向輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型具有重大意義?！睋?jù)了解，上交所在推動CMBS和REITs的過程中，也是多措并舉，目前遠(yuǎn)洋地產(chǎn)、保利地產(chǎn)、紅星美凱龍、恒大、萬達(dá)等多家房企都已通過上交所發(fā)行CMBS進(jìn)行融資?！爱?dāng)前上交所和租賃相關(guān)的證券發(fā)行金額為300億元，大型國企和房企正在陸續(xù)申報中，規(guī)模穩(wěn)步增長?！倍螙|興說。

“展望2019年，上交所將繼續(xù)貫徹落實黨中央國務(wù)院的戰(zhàn)略部署，進(jìn)一步發(fā)揮資本市場的作用，服務(wù)租購并舉的住房制度建設(shè)?！倍螙|興介紹道，2019年服務(wù)租購并舉的主要工作有三方面:第一，推出CMBS和REITs的信息披露指南，完善ABS大類資產(chǎn)信息披露規(guī)則;第二，推進(jìn)重點區(qū)域和企業(yè)發(fā)行不動產(chǎn)資產(chǎn)支持證券;第三，試點公募REITs，完善相關(guān)制度設(shè)計。

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