杭州類住宅受限，商地出讓回歸本源

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　　今年4月，杭州的新版“限酒令”（限制酒店式公寓等類住宅）重出江湖，對(duì)于新出讓的商業(yè)地塊，規(guī)劃條件中增加“不得建設(shè)公寓式辦公、酒店式辦公等帶居住功能用房，醉小產(chǎn)權(quán)分割單元不小于300m2”。

　　而在7月主城區(qū)的土地出讓中，商地的競(jìng)拍變得異常冷靜，開始回歸本源。

　　7月主城區(qū)出讓的商地中

　　一律要求“不得建類住宅”

　　今年4月中旬，《關(guān)于擬出讓商業(yè)商務(wù)用地規(guī)劃條件增加類住宅限制要求的函》出爐，標(biāo)志著杭州新版“限酒令”出爐。

　　該函明確：“對(duì)規(guī)劃條件未明確允許建設(shè)酒店式公寓等類住宅的，規(guī)劃條件中增加‘不得建設(shè)公寓式辦公、酒店式辦公等帶居住功能用房，醉小產(chǎn)權(quán)分割單元不小于300m2’”。

　　7月至今，主城區(qū)已陸續(xù)成交了8宗商業(yè)商務(wù)地塊，以及1宗商住地塊，從出讓文件中可以看到，但凡地塊包含商業(yè)商務(wù)部分，出讓文件均強(qiáng)調(diào)了“不得建設(shè)公寓式酒店、公寓式辦公等變相公寓性質(zhì)的建筑”及“醉小產(chǎn)權(quán)分割單元不小于300m2”。

　　除此之外，部分商業(yè)地塊的出讓要求還相當(dāng)苛刻。例如7月16日成交的文暉單元和之江度假區(qū)單元商地，除了要求“不得建設(shè)公寓式辦公、酒店式辦公等帶居住功能用房，醉小產(chǎn)權(quán)分割單元不小于300m2”，更要求了“地塊自持比例為70%，自持年限為40年?！?/p>

　　還有7月6日中海拿下的翠苑商住地塊，其中商業(yè)商務(wù)面積的地上建筑面積占總建筑面積的20%。根據(jù)土地掛牌文件要求，商業(yè)商務(wù)部分也被要求了“不得建設(shè)公寓式辦公、酒店式辦公等帶居住功能用房，醉小產(chǎn)權(quán)分割單元不小于300m2”。對(duì)此，中海地產(chǎn)相關(guān)負(fù)責(zé)人告訴記者：“因?yàn)椤蘧屏睢?，這部分商業(yè)以后會(huì)規(guī)劃做寫字樓?！?/p>

　　而在過去，如果出讓條件中沒有明文約定，大多數(shù)房企選擇將商業(yè)部分建成酒店式公寓?！熬频晔焦?dāng)然更好賣，價(jià)格也可以更高。如果建寫字樓，利潤(rùn)跟酒店式公寓比起碼要減少30%。而如果做成商鋪，只有沿街商鋪有價(jià)紙，但沿街能規(guī)劃的商鋪數(shù)量也非常有限，而且300m2以上的面積會(huì)非常難賣?！币晃环科笕耸扛嬖V記者。

　　參與商地拍賣的房企銳減

　　蔣村商地價(jià)格跌幅達(dá)35%

　　過去兩年商業(yè)地塊受追捧，很大原因在于可以打擦邊球做成酒店式公寓產(chǎn)品，尤其是住宅XG后，類住宅產(chǎn)品實(shí)現(xiàn)了熱銷，價(jià)格一路上揚(yáng)，利潤(rùn)頗為可觀。

　　資料顯示，去年主城區(qū)共成交了40宗商業(yè)商務(wù)地塊，開發(fā)商幾乎是拿地的主力，包括龍湖、招商、廣宇、協(xié)安、贊成等房企，更有中豪、中贏、海威置業(yè)等專注開發(fā)酒店式公寓的房企。而且大部分成交溢價(jià)率不低，樓面價(jià)拍至破萬的達(dá)19宗。

　　尤其是主城區(qū)高價(jià)宅地附近的商業(yè)地塊，更是兵家必爭(zhēng)之地。

　　例如宅地樓面價(jià)已超3.6萬元/m2的彭埠?jiǎn)卧?，去?月19日，一宗商地出讓，醉終被拍至17759元/m2的樓面價(jià)，溢價(jià)率接近120%。去年下半年彭埠又先后推出兩宗商業(yè)地塊，由廣宇包攬，樓面價(jià)分別13265元/m2、16143元/m2，溢價(jià)率都不低，分別為33%、59%。

　　還有宅地樓面價(jià)已突破4萬元/m2的申花板塊，去年9月的一宗商地出讓，雖然起拍價(jià)僅8090元/m2，醉終仍被拍至12595元/m2，溢價(jià)率56%。

　　而今年7月，主城區(qū)已成交的8宗商地，參與的房企很少。房企出手拿商地的，只有德信一家。

　　商地價(jià)格也明顯下滑。7月6日，蔣村商地由德信以6548元/m2底價(jià)摘得。資料顯示，蔣村的宅地樓面價(jià)在去年已達(dá)到3.2萬元/m2，由葛洲壩競(jìng)得，不僅包含44%的自持比例，還需現(xiàn)房銷售，因此蔣村的商地也變得炙手可熱，2016年11月28日，兩宗蔣村商地由龍湖、泰禾包攬，成交樓面價(jià)分別10076元/m2、7631元/m2，溢價(jià)率分別為83%、40%。

　　此次德信項(xiàng)目的拿地價(jià)，若相比龍湖項(xiàng)目，跌幅達(dá)35%。

　　“限酒令”后德信為何繼續(xù)拿商地？德信相關(guān)人士告訴記者：“德信原本就有一家運(yùn)營(yíng)商業(yè)的子公司，該地塊后續(xù)可能打造獨(dú)棟企業(yè)辦公樓?！?/p>

　　有利于可持續(xù)樓宇經(jīng)濟(jì)

　　有利于住房租賃市場(chǎng)健康發(fā)展

　　隨著“限酒令”的執(zhí)行，原本被房企打擦邊球建成“類住宅”使用的商業(yè)地塊，逐漸回歸其本來價(jià)紙。

　　浙江中原首席分析師荊海燕認(rèn)為：“商地的出讓，初衷原本是寫字樓或其他商業(yè)形式，會(huì)為所在街道和區(qū)里產(chǎn)生長(zhǎng)期的稅收，形成可持續(xù)的樓宇經(jīng)濟(jì)。但酒店式公寓賣完就沒了，好比一錘子買賣，并不是政府樂見的?！?/p>

　　今年初剛剛掛牌成立的紫金港科技城就是較為鮮明的案例，整個(gè)科技城范圍內(nèi)，未來將打造超過400萬m2的產(chǎn)業(yè)樓宇集群，而住宅的規(guī)劃只占一小部分。

　　仲量聯(lián)行杭州零售地產(chǎn)部高級(jí)經(jīng)理盧純蔚則認(rèn)為，杭州的租金回報(bào)率較低，而類住宅的大量存在會(huì)沖擊住房租賃市場(chǎng)，不利于國家倡導(dǎo)的住房租賃市場(chǎng)的健康持續(xù)發(fā)展。限制類住宅的數(shù)量，主流的住房租賃市場(chǎng)就更加可控。

　　仍有房企想打擦邊球

　　醉終看監(jiān)管的力度

　　對(duì)于從嘴邊流失的這塊“肥肉”，仍有房企心存僥幸。

　　盡管有“醉小產(chǎn)權(quán)分割單元不小于300m2”的限制，并明確“不得建酒店式公寓”，但還是有房企認(rèn)為可以打擦邊球，通過預(yù)留管道保留居住功能，先按300m2銷售，驗(yàn)收后，幫助購房者改造成多間小戶型酒店式公寓出租。

　　不過，對(duì)于這種打擦邊球的方式，也有房企明確表示風(fēng)險(xiǎn)太大，不會(huì)去嘗試。

　　還有房企認(rèn)為，一些豪宅區(qū)的商地，拿來建成300m2以上的類住宅，也有一定的市場(chǎng)。

　　至于如何防止這些擦邊球，醉終還要看監(jiān)管的力度。

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