物業(yè)轉型全靠“賣賣賣”  中航善達扣非凈利三連負

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中航善達的“賣賣賣”模式已出現(xiàn)副作用。隨著房地產(chǎn)資源的置出，上市公司房地產(chǎn)開發(fā)板塊逐漸收縮，但物業(yè)管理業(yè)務的低毛利率仍難以支撐業(yè)績。2018年，公司扣非凈利連續(xù)第三年為負，共計虧損1.5億元。

為了解公司下一步戰(zhàn)略，《證券日報》記者致電中航善達董秘辦，工作人員稱董秘與證代均出差，并向記者推薦公司品牌負責人韓經(jīng)理。記者聯(lián)系到韓經(jīng)理后，韓經(jīng)理再次以出差為由，拒絕了采訪要求。

深職院房地產(chǎn)研究所所長鄧志旺向記者表示，從服務質量來看，中航善達的客戶滿意度較高，物業(yè)管理做得并不差。但作為一家老國企，中航善達有很多體制上的問題，負擔比較重，所以毛利率遠低于同行，轉型的確是比較困難的。

變賣資產(chǎn)獲利12.42億元

中航善達2018年的年報數(shù)據(jù)十分亮眼。公司2018年實現(xiàn)營業(yè)收入66.56億元，同比增長12.94%，實現(xiàn)凈利潤8.57億元，同比增幅高達468.85%。但不難發(fā)現(xiàn)，公司實現(xiàn)盈利主要依賴12.42億元的房產(chǎn)變賣款，若扣除多項非經(jīng)常性損失，中航善達的扣非凈利則虧損1.5億元，這是公司連續(xù)第三年扣非凈利為負。

2018年7月份，中航善達掛牌轉讓惠東縣康宏發(fā)展有限公司51%股權及貴陽中航房地產(chǎn)開發(fā)有限公司70%股權，成交價格分別為4.24億元和9.24億元。此外，公司在2017年轉讓了中航城置業(yè)（上海）有限公司100%股權及深圳市深越聯(lián)合touzi有限公司27%股權，并于2018年收到款項?？鄢杀炯案黜椯M用后，上述四項資產(chǎn)轉讓共計實現(xiàn)touzi收益12.42億元，對公司2018年的業(yè)績起到力挽狂瀾的作用。

然而，這是一個拆東墻補西墻的過程。

數(shù)據(jù)顯示，中航善達2018年前兩個季度運行平穩(wěn)，扣非凈利維持在5546.5億元與6248.12億元，且與凈利潤相差不大。進入三季度，獲得變賣房產(chǎn)收入后公司的凈利潤突飛猛進，但隨著房地產(chǎn)板塊收入的減少，其扣非凈利潤也陷入虧損。公司第三、第四季度凈利潤為7.05億元及2594.02萬元，扣非凈利則分別虧損1360萬元及2.55億元。

受此影響，中航善達2018年經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額為12.81億元，相比2017年的25.63億元銳減過半。變賣資產(chǎn)后，公司2018年末的總資產(chǎn)下降到132.36億元，相比2017年末減少三成。

轉型物業(yè)毛利偏低

房地產(chǎn)板塊收縮的同時，中航善達的物業(yè)管理板塊卻未能支撐起業(yè)績。

數(shù)據(jù)顯示，公司房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務共實現(xiàn)營業(yè)收入27.03億元，占公司營業(yè)收入的40.61%；物業(yè)管理業(yè)務共實現(xiàn)營業(yè)收入37.18億元，較上年同期增長29.68%，占公司營業(yè)收入的55.87%。但公司利潤仍由地產(chǎn)板塊支撐，2018年地產(chǎn)業(yè)務實現(xiàn)凈利潤6.81億元，物業(yè)管理業(yè)務僅實現(xiàn)凈利潤1.64億元。

這暴露了中航善達轉型的一個痛點，即物業(yè)管理模塊的毛利率偏低。事實上，自2011年首次披露“物業(yè)、餐飲等服務業(yè)”的毛利率以來，該指標就一直處于下滑通道，從2011年的頂峰16.1%逐年下降到2018年末為11.76%。具體到物業(yè)管理板塊則更低，毛利率僅為9.83%，比2017年再減少0.72個百分比。

“這個毛利率在業(yè)內是很低的?！编囍就嬖V記者，好的物業(yè)管理公司毛利率可達30%，中等水平也有10%至20%的毛利率。數(shù)據(jù)顯示，同樣深耕深圳地區(qū)的龍光地產(chǎn)2018年物業(yè)管理板塊毛利率為35.6%，碧桂園服務、彩生活等上市物業(yè)公司毛利率也在30%以上，體量較小的浦江中國，2018年中報毛利率為18.4%。

事實上，中航善達在物業(yè)管理行業(yè)并非新手，中航善達的前身是由深圳國資委控股的深圳南光集團，公司原主營業(yè)務為物業(yè)管理、租賃和酒店服務。

1994年上市后，深圳南光集團的業(yè)績一直未見起色。為求生存，公司決定轉型touzi房地產(chǎn)，并于2007年更名為“中航地產(chǎn)”。然而，在2008年金融危機的沖擊下，公司的業(yè)績并不穩(wěn)定，此后更因規(guī)模未達標，被國資委要求放棄開發(fā)業(yè)務，轉型物業(yè)管理，并于2018年更名為“中航善達”。

自2016年提出轉型物業(yè)管理后，上市公司甩賣房地產(chǎn)資產(chǎn)已持續(xù)三年，扣非凈利也連虧三年。接下來，回歸老本行的中航善達如何應對危機，仍有待觀察。

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