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    海南房價

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    物業(yè)轉型全靠“賣賣賣”  中航善達扣非凈利三連負

    國內樓市日期:2019-03-21 23:01:00 瀏覽量(

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    中航善達的“賣賣賣”模式已出現(xiàn)副作用。隨著房地產(chǎn)資源的置出,上市公司房地產(chǎn)開發(fā)板塊逐漸收縮,但物業(yè)管理業(yè)務的低毛利率仍難以支撐業(yè)績。2018年,公司扣非凈利連續(xù)第三年為負,共計虧損1.5億元。

    為了解公司下一步戰(zhàn)略,《證券日報》記者致電中航善達董秘辦,工作人員稱董秘與證代均出差,并向記者推薦公司品牌負責人韓經(jīng)理。記者聯(lián)系到韓經(jīng)理后,韓經(jīng)理再次以出差為由,拒絕了采訪要求。

    深職院房地產(chǎn)研究所所長鄧志旺向記者表示,從服務質量來看,中航善達的客戶滿意度較高,物業(yè)管理做得并不差。但作為一家老國企,中航善達有很多體制上的問題,負擔比較重,所以毛利率遠低于同行,轉型的確是比較困難的。

    變賣資產(chǎn)獲利12.42億元

    中航善達2018年的年報數(shù)據(jù)十分亮眼。公司2018年實現(xiàn)營業(yè)收入66.56億元,同比增長12.94%,實現(xiàn)凈利潤8.57億元,同比增幅高達468.85%。但不難發(fā)現(xiàn),公司實現(xiàn)盈利主要依賴12.42億元的房產(chǎn)變賣款,若扣除多項非經(jīng)常性損失,中航善達的扣非凈利則虧損1.5億元,這是公司連續(xù)第三年扣非凈利為負。

    2018年7月份,中航善達掛牌轉讓惠東縣康宏發(fā)展有限公司51%股權及貴陽中航房地產(chǎn)開發(fā)有限公司70%股權,成交價格分別為4.24億元和9.24億元。此外,公司在2017年轉讓了中航城置業(yè)(上海)有限公司100%股權及深圳市深越聯(lián)合touzi有限公司27%股權,并于2018年收到款項??鄢杀炯案黜椯M用后,上述四項資產(chǎn)轉讓共計實現(xiàn)touzi收益12.42億元,對公司2018年的業(yè)績起到力挽狂瀾的作用。

    然而,這是一個拆東墻補西墻的過程。

    數(shù)據(jù)顯示,中航善達2018年前兩個季度運行平穩(wěn),扣非凈利維持在5546.5億元與6248.12億元,且與凈利潤相差不大。進入三季度,獲得變賣房產(chǎn)收入后公司的凈利潤突飛猛進,但隨著房地產(chǎn)板塊收入的減少,其扣非凈利潤也陷入虧損。公司第三、第四季度凈利潤為7.05億元及2594.02萬元,扣非凈利則分別虧損1360萬元及2.55億元。

    受此影響,中航善達2018年經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額為12.81億元,相比2017年的25.63億元銳減過半。變賣資產(chǎn)后,公司2018年末的總資產(chǎn)下降到132.36億元,相比2017年末減少三成。

    轉型物業(yè)毛利偏低

    房地產(chǎn)板塊收縮的同時,中航善達的物業(yè)管理板塊卻未能支撐起業(yè)績。

    數(shù)據(jù)顯示,公司房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務共實現(xiàn)營業(yè)收入27.03億元,占公司營業(yè)收入的40.61%;物業(yè)管理業(yè)務共實現(xiàn)營業(yè)收入37.18億元,較上年同期增長29.68%,占公司營業(yè)收入的55.87%。但公司利潤仍由地產(chǎn)板塊支撐,2018年地產(chǎn)業(yè)務實現(xiàn)凈利潤6.81億元,物業(yè)管理業(yè)務僅實現(xiàn)凈利潤1.64億元。

    這暴露了中航善達轉型的一個痛點,即物業(yè)管理模塊的毛利率偏低。事實上,自2011年首次披露“物業(yè)、餐飲等服務業(yè)”的毛利率以來,該指標就一直處于下滑通道,從2011年的頂峰16.1%逐年下降到2018年末為11.76%。具體到物業(yè)管理板塊則更低,毛利率僅為9.83%,比2017年再減少0.72個百分比。

    “這個毛利率在業(yè)內是很低的?!编囍就嬖V記者,好的物業(yè)管理公司毛利率可達30%,中等水平也有10%至20%的毛利率。數(shù)據(jù)顯示,同樣深耕深圳地區(qū)的龍光地產(chǎn)2018年物業(yè)管理板塊毛利率為35.6%,碧桂園服務、彩生活等上市物業(yè)公司毛利率也在30%以上,體量較小的浦江中國,2018年中報毛利率為18.4%。

    事實上,中航善達在物業(yè)管理行業(yè)并非新手,中航善達的前身是由深圳國資委控股的深圳南光集團,公司原主營業(yè)務為物業(yè)管理、租賃和酒店服務。

    1994年上市后,深圳南光集團的業(yè)績一直未見起色。為求生存,公司決定轉型touzi房地產(chǎn),并于2007年更名為“中航地產(chǎn)”。然而,在2008年金融危機的沖擊下,公司的業(yè)績并不穩(wěn)定,此后更因規(guī)模未達標,被國資委要求放棄開發(fā)業(yè)務,轉型物業(yè)管理,并于2018年更名為“中航善達”。

    自2016年提出轉型物業(yè)管理后,上市公司甩賣房地產(chǎn)資產(chǎn)已持續(xù)三年,扣非凈利也連虧三年。接下來,回歸老本行的中航善達如何應對危機,仍有待觀察。

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