海南瓊海房產(chǎn)購房知識:商業(yè)住宅與普通住宅的區(qū)別有哪些?

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商品住宅屬于商品屬性的普通住宅，商業(yè)住宅屬于非普通住宅。商業(yè)住宅樓特點(diǎn)一般是下層商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)，上層為民用住宅。一般來講，土地原有的規(guī)劃性質(zhì)，如商業(yè)、綜合、住宅這幾類，開發(fā)商在簽訂了土地使用權(quán)合同后是無法改變的。

但出于市場的不同需要，開發(fā)商可以做出與原有土地使用性質(zhì)不同的產(chǎn)品。比如在商業(yè)性質(zhì)用地上建設(shè)產(chǎn)品定位為住宅的瓊海房產(chǎn)，或者在住宅性質(zhì)用地上建設(shè)產(chǎn)品定位為 商業(yè)的瓊海房產(chǎn)。雖然瓊海購房者終取得的產(chǎn)權(quán)證的用地性質(zhì)仍為原來的土地使用權(quán)證的土地性質(zhì)，但瓊海購房者可以將瓊海房產(chǎn)做其他用途使用。

其中，在商業(yè)用地上建住宅用房，是近兩年由于嚴(yán)格禁止土地協(xié)議出讓，實(shí)行招拍掛后，導(dǎo)致住宅供應(yīng)大幅減少，稀缺性增強(qiáng)后，開發(fā)商開始采用的新興做法。而在住宅用地建寫字樓用房，就是瓊海購房者所熟識的“商住房”（產(chǎn)權(quán)70年，但產(chǎn)品定位為寫字樓，建造標(biāo)準(zhǔn)介于住宅和寫字樓之間，或者完全就是寫字樓的標(biāo)準(zhǔn)）。

商業(yè)用地建住宅的利弊歸納如下：

1、使用年限

商業(yè)配套40年，寫字樓50年，比住宅的70年縮水嚴(yán)重。

產(chǎn)權(quán)時(shí)間我理解應(yīng)該是土地使用權(quán)時(shí)間，不是房屋產(chǎn)權(quán)時(shí)間。因?yàn)榉课葙徺I后，房屋產(chǎn)權(quán)就屬于你了，但土地你只有使用權(quán)，無產(chǎn)權(quán)，土地產(chǎn)權(quán)屬于國有。國家規(guī) 定純住宅的土地使用權(quán)年出讓年限限高為70年，商業(yè)用地高出讓年限為40年。

所以，住房只有40年的土地使用權(quán)時(shí)間也有可能出現(xiàn)。40年后，國家有權(quán) 收回土地及地上附著物。50年和70年聽起來好象對現(xiàn)業(yè)主影響不大，但因?yàn)椤段餀?quán)法》對綜合用地上的瓊海房產(chǎn)使用權(quán)是否能夠自動(dòng)續(xù)期規(guī)定并不明確，因此，購買 綜合用地上的商住住宅還是有一定風(fēng)險(xiǎn)。

《物權(quán)法》第149條規(guī)定：住宅建設(shè)用地使用權(quán)期限滿的，自動(dòng)續(xù)期。非住宅建設(shè)用地使用權(quán)期限滿后的續(xù)期，依照法律 規(guī)定辦理。該土地上的房屋及其他不動(dòng)產(chǎn)的歸屬，有約定的，按照約定；沒有約定或者約定不明確的，依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定辦理。

2、交易稅費(fèi)

初次購買或者轉(zhuǎn)讓時(shí)的契稅按照3%收取，而住宅為1.5%；如果國家開征物業(yè)稅、土地增紙稅，商業(yè)用房的標(biāo)準(zhǔn)也會比住宅高。

3、按揭方式

大多不能申請公積金貸款 ，但是也有少數(shù)項(xiàng)目在開發(fā)商的努力下能夠辦到。另40年產(chǎn)權(quán)或者50年產(chǎn)權(quán)的住宅，如采用銀行貸款的方式，只能得到五成或六成按揭，長貸款年限10年。

4、日常生活成本

如按公建用途規(guī)定，其水、電、暖等使用費(fèi)用都將采取商用價(jià)格。所以，對于瓊海購房者應(yīng)該在瓊海購房時(shí)詢問清楚。目前，開發(fā)商大多在前期開發(fā)中采取相應(yīng)的補(bǔ)救措施，能按民用價(jià)格繳納。

5、設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)

設(shè)計(jì)導(dǎo)向不同。公建物業(yè)受朝向、采光、進(jìn)深等限制較少，而普通住宅的要求較高。

6、落戶問題

(無法遷入戶口)

優(yōu)點(diǎn)主要有以下幾點(diǎn)：

1、關(guān)于保紙性

開發(fā)商能將土地建造成本都較高的商用房，改為住宅出售，主要由于住宅可變性強(qiáng)、風(fēng)險(xiǎn)小、銷售速度快、資金回籠時(shí)間短等因素，當(dāng)然，關(guān)鍵的原因在于區(qū)域的住 宅稀缺性強(qiáng)，能實(shí)現(xiàn)較高的利潤價(jià)紙！因此瓊海購房者在購買這類住房時(shí)，往往也是由于缺乏其他的選擇導(dǎo)致的，瓊海房產(chǎn)相應(yīng)的保紙性也比較好。

2、關(guān)于建造標(biāo)準(zhǔn)

非住宅的房屋建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)不同。如果按照公建相關(guān)要求，人防和消防等建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)都較高，對開發(fā)商而言，成本將提高，但對瓊海購房者的使用影響不大。

海南瓊海買房優(yōu)勢：瓊海是海南較大城市之一，市區(qū)城市建設(shè)較好，綠化較高，但市區(qū)房產(chǎn)沒多大特色。博鰲作為國際知名的會議中心，身價(jià)年年漲，區(qū)域用地空間有限，目前的價(jià)位較高。

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