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曾以“景山府”、“熙山府”兩期產(chǎn)品轟動北京樓市、斬獲2018年北京住宅市場銷售冠軍的中?！ゅ居钐煜?，待售的三期新品“御山府”近日未售先火。日前，北京商報記者實地探訪該項目發(fā)現(xiàn)，緊鄰地鐵、配套成熟、人性化戶型設計以及性價比較高的品質(zhì)精裝，吸引了大批改善型客群。此外，在2018年銷售的光環(huán)下，中?！ゅ居钐煜乱渤脛菔崭盍祟H多路人緣，部分首置客戶也成為近期蓄客群體中的重要組成。但在專家看來，盡管中?！ゅ居钐煜掠性S多可圈可點之處，但今時不同往日，該項目能否從2019年眾多競品樓盤，尤其是價格優(yōu)勢更為明顯的限競房項目的夾擊下突圍并衛(wèi)冕銷冠，尚存不確定性。
新品未售先火
近日，北京商報記者瀏覽安居客房源信息發(fā)布平臺時發(fā)現(xiàn)，捧得2018年住宅銷售桂冠的中?！ゅ居钐煜陆跓岫仍偕?，位列安居客“北京樓盤人氣榜”第一名。記者實地探訪項目后了解到，繼“景山府”、“熙山府”兩期產(chǎn)品后，即將開盤的中?！ゅ居钐煜氯谛缕贰坝礁庇钟瓉砹诵乱惠喤盘柛叱?。
走訪當日，記者剛走進中?！ゅ居钐煜挛挥谥泻４髲BB座一層的售樓處，醒目的“2018年北京銷售冠軍樓盤”橫幅立即映入眼簾。與此同時記者注意到，現(xiàn)場聚集了數(shù)十組前來咨詢的客戶，因現(xiàn)場客戶多，不少后來的購房人只能在前臺等待。
問及當日接待情況，現(xiàn)場銷售人員表示“從早上忙到下午，一口飯也顧不上吃”。
中海·寰宇天下的大熱與項目所處區(qū)位密切相關。該項目位于石景山阜石路與北辛安路交叉口，是石景山商業(yè)及教育配套醉齊全的區(qū)域之一。項目相鄰金安橋與蘋果園兩大交通樞紐，距離S1線與6號線換乘站——金安橋站大約400米，未來金安橋站將實現(xiàn)S1線、M11線以及6號線三軌換乘。除軌道交通外，項目附近還有長安街-阜石路-蓮石路三條快速路。此外，在板塊價紙上，中?！ゅ居钐煜屡徯率卒摳叨水a(chǎn)業(yè)服務綜合區(qū)和冬奧廣場，也被視為坐享“新首鋼三年行動計劃”的發(fā)展紅利。
據(jù)了解，此次中?！ゅ居钐煜录磳⑼瞥龅娜谛缕贰礁?，共有8棟高層，占地約5.4萬平方米，建筑面積約14.8萬平方米，是中?！ゅ居钐煜碌氖展僦鳌，F(xiàn)場銷售人員介紹，三期共計1300多套房源，房源將會分多次推出，本月底開盤5、6、7、8四棟樓，可售房源在500套左右。三期房源共有6種戶型可供選擇，面積區(qū)間在82-172平方米。銷售均價為6.3萬元/平方米左右，交房標準為精裝修，預計交房時間為2021年底。
記者了解到，項目三期“御山府”尚未取得預售許可證，處于前期蓄客階段。銷售人員表示，“月底集中開盤選房，有意向購房可以先帶著證件來排號，排卡驗資200萬元”。她向記者透露，在新品宣傳僅十幾天，排卡客戶已近400組。
“我覺得既然是去年的住宅銷冠，三期新品應該也錯不了，我就是沖著這個來的！”首次置業(yè)的小王如是介紹自己來看盤的原因。
部分戶型“微瑕”
相比小王首次置業(yè)的“買樓看名氣”，以老傅一家為代表的改善型客戶，顯然有著更加明確的購房訴求與理性的置業(yè)觀。
“我們是打算以舊換新，想要的房子既要大，又要舒適。目前來看，中海·寰宇天下這個項目戶型好，面積選擇也多，可以滿足我們這種三世同堂家庭的居住需求?！蓖瑑鹤右患铱捶康睦细嫡f。
據(jù)了解，三期新品“御山府”延續(xù)了寰宇天下一貫的新中式建筑風格，產(chǎn)品上推出82-172平方米共6個戶型?？傮w設計上延續(xù)了之前房源設計方正、南北通透、三面寬朝南及功能空間規(guī)劃合理等均好特質(zhì)。
現(xiàn)場銷售人員表示，所推房源中，面積為101平方米的三室兩廳一衛(wèi)C2戶型較受購房人青睞，排號也較多。記者觀察注意到，C2戶型建筑面積屬于本輪推出房源中的中小戶型。優(yōu)點是三臥室及客廳全南朝向，采用了短進深、大面寬設計，而且3個臥室之間彼此隔離，互不干擾。由此，該戶型也被稱為是經(jīng)典的“眼鏡戶型”。多功能收納間和U型廚房設計也是亮點。
即便如此，該戶型也有遺憾。采用的全南向設計，損失了北向窗戶，未能實現(xiàn)南北通透，后期通風會受到一定影響；其次，衛(wèi)生間同樣無窗，未能實現(xiàn)明衛(wèi)設計；此外，醉北面的臥室窗戶僅有1.3米寬，導致采光大打折扣?？傮w而言，C2戶型因優(yōu)點不少，加上面積尺度較小，總價上較為可控，受到剛需一族的追捧不難預料。
另一個小戶型產(chǎn)品83平方米的C1戶型特點與C2類似。優(yōu)點是戶型方正、房間全部南向，采光充足，缺點同樣是暗衛(wèi)及北向無窗。
其余尺度較大的C3、C4、C5、C6戶型均采取全明設計，附贈功能飄窗、獨立入戶玄關、U型廚房等設計均為標配，此外在一定程度上，面積越大的戶型，功能分區(qū)更為完備。
客觀分析來看，C4三居、C6四居半兩個戶型幾乎做到了完全的方正；設計上采取餐廚一體，雙明衛(wèi)設計，在功能分區(qū)、空間布局上優(yōu)勢明顯。但C4三居也有個遺憾，就是衛(wèi)生間設在入戶玄關處，不論是居住傳統(tǒng)習慣還是舒適度都會受影響。
而C4三居戶型、C5四居、C6四居半戶型在客廳面寬上存在一點瑕疵”。按照一般設計，140平方米以上戶型，客廳面寬至少要達到4.2米，不過該項目125平方米戶型的客廳面寬為3.6米，145平方米戶型面寬為3.9米，175平方米戶型面寬也僅為4.1米。
能否衛(wèi)冕
中原地產(chǎn)首席分析師張大偉介紹，中?！ゅ居钐煜虏粌H是北京2018年住宅市場的銷冠，也是北京近十年住宅市場的銷冠。
資料顯示，中?！ゅ居钐煜?018年成交1345套、總成交金額91.11億元，位列2018年北京普通住宅期房成交排行榜榜首。
中海似乎有意復制寰宇天下前兩期的成功。有業(yè)內(nèi)人士向北京商報記者透露，中海今年又定下了寰宇天下三期實現(xiàn)100億元的銷售目標。但需要注意的是，即便中海·寰宇天下目前熱度不減，但今年要實現(xiàn)百億銷售目標實現(xiàn)衛(wèi)冕，仍要打上一個問號。
機構數(shù)據(jù)顯示，在北京商品住宅不斷供應入市的同時，2月北京商品住宅項目成交水平呈現(xiàn)下降態(tài)勢。據(jù)克而瑞統(tǒng)計，2月北京商品住宅成交金額95億元，同比上漲63%，環(huán)比則下降66%。對此，克爾瑞方面認為，樓市仍處調(diào)控期，市場預期并沒有發(fā)生根本性轉(zhuǎn)變，經(jīng)過去年底和今年初的一波剛性成交，市場已趨緩。
業(yè)內(nèi)人士分析，中?！ゅ居钐煜碌膽粜筒诲e，面積段全，可選擇性多，還有精裝加持，再次成為年度熱盤難度不大。但覆蓋剛需和改善型等多種需求也是一把雙刃劍。一旦剛需去化速度進入下降通道，小戶型可能不如去年賣得好；大戶型改善型產(chǎn)品方面，這一輪中海推出的大戶型房源數(shù)量上顯著多于以往，包括之前還未推出過175平方米產(chǎn)品。因為總價高，銷售速度能否達到預期還不好說。
在合碩機構首席分析師郭毅看來，中?！ゅ居钐煜轮阅艹蔀?018年度北京住宅市場的銷售冠軍，是因為去年踩了一個好的銷售時間節(jié)點，且當時市面可競爭項目較少，吸收了周邊區(qū)域大多數(shù)需求。
“石景山區(qū)近十年沒出過改善型項目了，中?！ゅ居钐煜氯ツ甏汗?jié)前開盤，那個時候別說是五里坨‘三兄弟’，就是整個京西區(qū)域，就它一個改善型項目，除此以外就得去門頭溝找改善型項目了?？梢哉f，中?！ゅ居钐煜挛樟司┪髂霞拔鞅钡拇蠖鄶?shù)需求，所以它才有一個近百億的銷售業(yè)績?！惫憬忉尩?。
郭毅分析指出，中?！ゅ居钐煜陆衲甑匿N售難度相對較大，因而項目也在搶著往前走。一方面石景山區(qū)還有另外一個類似品質(zhì)的改善型商品住宅——遠洋·天著春秋在售；另一方面，盡管石景山區(qū)近年來在土地供應方面較為匱乏，但新崛起的五里坨板塊之上的五里坨 “三兄弟”——綠城西府海棠、遠洋五里春秋、萬科翡翠山曉三大限競項目，相比同區(qū)域的中?！ゅ居钐煜露裕^具價格優(yōu)勢。此外，2018年石景山成交的古城南街一宗住宅地塊，預計不久也將入市銷售。
“項目是好項目，但今年市場前景不是那么樂觀。尤其是小戶型自住客戶，更加注重的是價格，品質(zhì)對其意義不大。中海今年能否實現(xiàn)百億銷售目標以及衛(wèi)冕銷冠，存在不確定性?！?郭毅如是說道。
北京商報記者 孟凡霞 榮蕾
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