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曾以“景山府”、“熙山府”兩期產(chǎn)品轟動北京樓市、斬獲2018年北京住宅市場銷售冠軍的中?!ゅ居钐煜?,待售的三期新品“御山府”近日未售先火。日前,北京商報記者實地探訪該項目發(fā)現(xiàn),緊鄰地鐵、配套成熟、人性化戶型設計以及性價比較高的品質(zhì)精裝,吸引了大批改善型客群。此外,在2018年銷售的光環(huán)下,中?!ゅ居钐煜乱渤脛菔崭盍祟H多路人緣,部分首置客戶也成為近期蓄客群體中的重要組成。但在專家看來,盡管中?!ゅ居钐煜掠性S多可圈可點之處,但今時不同往日,該項目能否從2019年眾多競品樓盤,尤其是價格優(yōu)勢更為明顯的限競房項目的夾擊下突圍并衛(wèi)冕銷冠,尚存不確定性。
新品未售先火
近日,北京商報記者瀏覽安居客房源信息發(fā)布平臺時發(fā)現(xiàn),捧得2018年住宅銷售桂冠的中?!ゅ居钐煜陆跓岫仍偕?,位列安居客“北京樓盤人氣榜”第一名。記者實地探訪項目后了解到,繼“景山府”、“熙山府”兩期產(chǎn)品后,即將開盤的中?!ゅ居钐煜氯谛缕贰坝礁庇钟瓉砹诵乱惠喤盘柛叱?。
走訪當日,記者剛走進中?!ゅ居钐煜挛挥谥泻4髲BB座一層的售樓處,醒目的“2018年北京銷售冠軍樓盤”橫幅立即映入眼簾。與此同時記者注意到,現(xiàn)場聚集了數(shù)十組前來咨詢的客戶,因現(xiàn)場客戶多,不少后來的購房人只能在前臺等待。
問及當日接待情況,現(xiàn)場銷售人員表示“從早上忙到下午,一口飯也顧不上吃”。
中海·寰宇天下的大熱與項目所處區(qū)位密切相關。該項目位于石景山阜石路與北辛安路交叉口,是石景山商業(yè)及教育配套醉齊全的區(qū)域之一。項目相鄰金安橋與蘋果園兩大交通樞紐,距離S1線與6號線換乘站——金安橋站大約400米,未來金安橋站將實現(xiàn)S1線、M11線以及6號線三軌換乘。除軌道交通外,項目附近還有長安街-阜石路-蓮石路三條快速路。此外,在板塊價紙上,中?!ゅ居钐煜屡徯率卒摳叨水a(chǎn)業(yè)服務綜合區(qū)和冬奧廣場,也被視為坐享“新首鋼三年行動計劃”的發(fā)展紅利。
據(jù)了解,此次中?!ゅ居钐煜录磳⑼瞥龅娜谛缕贰礁?,共有8棟高層,占地約5.4萬平方米,建筑面積約14.8萬平方米,是中?!ゅ居钐煜碌氖展僦鳌,F(xiàn)場銷售人員介紹,三期共計1300多套房源,房源將會分多次推出,本月底開盤5、6、7、8四棟樓,可售房源在500套左右。三期房源共有6種戶型可供選擇,面積區(qū)間在82-172平方米。銷售均價為6.3萬元/平方米左右,交房標準為精裝修,預計交房時間為2021年底。
記者了解到,項目三期“御山府”尚未取得預售許可證,處于前期蓄客階段。銷售人員表示,“月底集中開盤選房,有意向購房可以先帶著證件來排號,排卡驗資200萬元”。她向記者透露,在新品宣傳僅十幾天,排卡客戶已近400組。
“我覺得既然是去年的住宅銷冠,三期新品應該也錯不了,我就是沖著這個來的!”首次置業(yè)的小王如是介紹自己來看盤的原因。
部分戶型“微瑕”
相比小王首次置業(yè)的“買樓看名氣”,以老傅一家為代表的改善型客戶,顯然有著更加明確的購房訴求與理性的置業(yè)觀。
“我們是打算以舊換新,想要的房子既要大,又要舒適。目前來看,中海·寰宇天下這個項目戶型好,面積選擇也多,可以滿足我們這種三世同堂家庭的居住需求?!蓖瑑鹤右患铱捶康睦细嫡f。
據(jù)了解,三期新品“御山府”延續(xù)了寰宇天下一貫的新中式建筑風格,產(chǎn)品上推出82-172平方米共6個戶型??傮w設計上延續(xù)了之前房源設計方正、南北通透、三面寬朝南及功能空間規(guī)劃合理等均好特質(zhì)。
現(xiàn)場銷售人員表示,所推房源中,面積為101平方米的三室兩廳一衛(wèi)C2戶型較受購房人青睞,排號也較多。記者觀察注意到,C2戶型建筑面積屬于本輪推出房源中的中小戶型。優(yōu)點是三臥室及客廳全南朝向,采用了短進深、大面寬設計,而且3個臥室之間彼此隔離,互不干擾。由此,該戶型也被稱為是經(jīng)典的“眼鏡戶型”。多功能收納間和U型廚房設計也是亮點。
即便如此,該戶型也有遺憾。采用的全南向設計,損失了北向窗戶,未能實現(xiàn)南北通透,后期通風會受到一定影響;其次,衛(wèi)生間同樣無窗,未能實現(xiàn)明衛(wèi)設計;此外,醉北面的臥室窗戶僅有1.3米寬,導致采光大打折扣??傮w而言,C2戶型因優(yōu)點不少,加上面積尺度較小,總價上較為可控,受到剛需一族的追捧不難預料。
另一個小戶型產(chǎn)品83平方米的C1戶型特點與C2類似。優(yōu)點是戶型方正、房間全部南向,采光充足,缺點同樣是暗衛(wèi)及北向無窗。
其余尺度較大的C3、C4、C5、C6戶型均采取全明設計,附贈功能飄窗、獨立入戶玄關、U型廚房等設計均為標配,此外在一定程度上,面積越大的戶型,功能分區(qū)更為完備。
客觀分析來看,C4三居、C6四居半兩個戶型幾乎做到了完全的方正;設計上采取餐廚一體,雙明衛(wèi)設計,在功能分區(qū)、空間布局上優(yōu)勢明顯。但C4三居也有個遺憾,就是衛(wèi)生間設在入戶玄關處,不論是居住傳統(tǒng)習慣還是舒適度都會受影響。
而C4三居戶型、C5四居、C6四居半戶型在客廳面寬上存在一點瑕疵”。按照一般設計,140平方米以上戶型,客廳面寬至少要達到4.2米,不過該項目125平方米戶型的客廳面寬為3.6米,145平方米戶型面寬為3.9米,175平方米戶型面寬也僅為4.1米。
能否衛(wèi)冕
中原地產(chǎn)首席分析師張大偉介紹,中?!ゅ居钐煜虏粌H是北京2018年住宅市場的銷冠,也是北京近十年住宅市場的銷冠。
資料顯示,中?!ゅ居钐煜?018年成交1345套、總成交金額91.11億元,位列2018年北京普通住宅期房成交排行榜榜首。
中海似乎有意復制寰宇天下前兩期的成功。有業(yè)內(nèi)人士向北京商報記者透露,中海今年又定下了寰宇天下三期實現(xiàn)100億元的銷售目標。但需要注意的是,即便中海·寰宇天下目前熱度不減,但今年要實現(xiàn)百億銷售目標實現(xiàn)衛(wèi)冕,仍要打上一個問號。
機構數(shù)據(jù)顯示,在北京商品住宅不斷供應入市的同時,2月北京商品住宅項目成交水平呈現(xiàn)下降態(tài)勢。據(jù)克而瑞統(tǒng)計,2月北京商品住宅成交金額95億元,同比上漲63%,環(huán)比則下降66%。對此,克爾瑞方面認為,樓市仍處調(diào)控期,市場預期并沒有發(fā)生根本性轉(zhuǎn)變,經(jīng)過去年底和今年初的一波剛性成交,市場已趨緩。
業(yè)內(nèi)人士分析,中?!ゅ居钐煜碌膽粜筒诲e,面積段全,可選擇性多,還有精裝加持,再次成為年度熱盤難度不大。但覆蓋剛需和改善型等多種需求也是一把雙刃劍。一旦剛需去化速度進入下降通道,小戶型可能不如去年賣得好;大戶型改善型產(chǎn)品方面,這一輪中海推出的大戶型房源數(shù)量上顯著多于以往,包括之前還未推出過175平方米產(chǎn)品。因為總價高,銷售速度能否達到預期還不好說。
在合碩機構首席分析師郭毅看來,中?!ゅ居钐煜轮阅艹蔀?018年度北京住宅市場的銷售冠軍,是因為去年踩了一個好的銷售時間節(jié)點,且當時市面可競爭項目較少,吸收了周邊區(qū)域大多數(shù)需求。
“石景山區(qū)近十年沒出過改善型項目了,中?!ゅ居钐煜氯ツ甏汗?jié)前開盤,那個時候別說是五里坨‘三兄弟’,就是整個京西區(qū)域,就它一個改善型項目,除此以外就得去門頭溝找改善型項目了??梢哉f,中?!ゅ居钐煜挛樟司┪髂霞拔鞅钡拇蠖鄶?shù)需求,所以它才有一個近百億的銷售業(yè)績?!惫憬忉尩?。
郭毅分析指出,中?!ゅ居钐煜陆衲甑匿N售難度相對較大,因而項目也在搶著往前走。一方面石景山區(qū)還有另外一個類似品質(zhì)的改善型商品住宅——遠洋·天著春秋在售;另一方面,盡管石景山區(qū)近年來在土地供應方面較為匱乏,但新崛起的五里坨板塊之上的五里坨 “三兄弟”——綠城西府海棠、遠洋五里春秋、萬科翡翠山曉三大限競項目,相比同區(qū)域的中?!ゅ居钐煜露裕^具價格優(yōu)勢。此外,2018年石景山成交的古城南街一宗住宅地塊,預計不久也將入市銷售。
“項目是好項目,但今年市場前景不是那么樂觀。尤其是小戶型自住客戶,更加注重的是價格,品質(zhì)對其意義不大。中海今年能否實現(xiàn)百億銷售目標以及衛(wèi)冕銷冠,存在不確定性?!?郭毅如是說道。
北京商報記者 孟凡霞 榮蕾
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