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海南省國土資源廳近日發(fā)出的《關(guān)于不動產(chǎn)登記工作有關(guān)問題處理意見的通知》中明確，已購公有住房和經(jīng)濟適用房的劃撥土地辦理土地面積分攤后，對個人房屋轉(zhuǎn)讓中涉及劃撥土地使用權(quán)處置的，須補辦出讓手續(xù)并補繳土地價款。土地價款由購房人依據(jù)土地分攤結(jié)果，按照宗地所在區(qū)域基準(zhǔn)地價的40%補交。
不動產(chǎn)登記土地面積：
按單幢樓房占地面積進行分攤
《通知》對不動產(chǎn)統(tǒng)一登記前已形成，并經(jīng)原行業(yè)主管部門審核確認的房產(chǎn)測量等成果能否使用進行了明確，規(guī)定成果應(yīng)當(dāng)繼續(xù)沿用。對缺少空間坐標(biāo)數(shù)據(jù)或有錯誤的，各市縣不動產(chǎn)登記機構(gòu)應(yīng)及時安排有資質(zhì)的專業(yè)隊伍進行補充調(diào)查測量。
不動產(chǎn)登記工作中土地面積如何分攤？《通知》明確，按單幢樓房占地面積進行分攤，計算方法為：單戶房屋的建筑面積×（整幢樓占地面積/整幢樓的總建筑面積）。對樓幢占用土地以外的公用部分土地面積，在辦理登記時，在不動產(chǎn)登記簿中注記“本宗地內(nèi)未作分攤的公用部分土地使用權(quán)屬全體業(yè)主共有”，建筑面積按照計容建筑面積計算。
如果購房人所在宗地為劃撥地的已購公有住房和經(jīng)濟適用房，那么在辦理轉(zhuǎn)移登記時土地價款如何計算？《通知》明確，已購公有住房和經(jīng)濟適用房的劃撥土地按規(guī)定辦理土地面積分攤后，對個人房屋轉(zhuǎn)讓中涉及劃撥土地使用權(quán)處置的，須補辦出讓手續(xù)并補繳土地價款。土地價款由購房人依據(jù)土地分攤結(jié)果，按照宗地所在區(qū)域基準(zhǔn)地價的40%補交。房屋產(chǎn)權(quán)經(jīng)多次轉(zhuǎn)移而相應(yīng)土地使用權(quán)未一并轉(zhuǎn)移登記的情形，土地價款由醉后一手交易的購房人承擔(dān)。已購公有住房和經(jīng)濟適用房完善土地出讓手續(xù)后，土地性質(zhì)變更為出讓。
已購公有住房和經(jīng)濟適用房辦理土地分割出讓后，土地出讓年限如何計算？《通知》明確，已購公有住房和經(jīng)濟適用房所在宗地為劃撥土地的，從同一建筑的第一套房屋上市交易補辦出讓手續(xù)之日起，計算土地出讓年期，確定出讓土地使用權(quán)截止日。此后其它各套房屋上市時，其土地出讓年期相應(yīng)縮短，以使同一宗地的出讓土地使用權(quán)保持相同的截止日。土地出讓年期可根據(jù)各地具體情況確定，但醉高不超過70年。
未辦理土地改變用途等手續(xù)：
已頒發(fā)不動產(chǎn)權(quán)屬證書繼續(xù)有效
原土地用途為商住、土地使用年限為70年的樓房，申請不動產(chǎn)登記時，土地用途和使用年限，商業(yè)及住宅所占土地比例和土地分攤?cè)绾未_定？《通知》明確，土地用途和使用年限的確定問題，按二級類填寫土地的用途。與二級類不對應(yīng)的，按照《土地利用現(xiàn)狀分類》二級類重新確定歸屬地類，按照新歸屬地類辦理登記，同時在土地證書“記事欄”內(nèi)標(biāo)注批準(zhǔn)用途。商業(yè)用房對應(yīng)的土地用途為商服用地中對應(yīng)的二級類。土地使用年限為剩余使用年限，但醉高不超過40年。住宅用房對應(yīng)的土地用途為城鎮(zhèn)住宅用地，土地使用年限為剩余使用年限。
商業(yè)及住宅所占土地比例和土地如何分攤？《通知》明確，若土地出讓合同有約定商業(yè)和住宅所占土地比例的，在辦理不動產(chǎn)登記時，可按照土地出讓合同劃分商業(yè)和住宅占地面積和比例。若土地出讓合同沒有約定商業(yè)和住宅所占土地比例的，根據(jù)規(guī)劃驗收文件確定商業(yè)和住宅所占土地比例（即批準(zhǔn)商業(yè)和住宅建筑面積分別占整個項目總建筑面積的比例）。
建筑物超出批準(zhǔn)宗地界址線、改變土地用途，但未辦理土地改變用途手續(xù)及超容積率批準(zhǔn)建設(shè)，未辦理增容手續(xù)等，購房人已取得房屋所有權(quán)證，如何申請辦理不動產(chǎn)登記業(yè)務(wù)？《通知》明確，按照原有依法頒發(fā)各類不動產(chǎn)權(quán)屬證書繼續(xù)有效的原則，各市縣不動產(chǎn)登記機構(gòu)可為已取得房屋所有權(quán)證的購房人辦理各類不動產(chǎn)登記業(yè)務(wù)。房屋、土地用途不一致的，按照歷史狀況如實記載，在不動產(chǎn)登記簿和證書上分別記載房屋用途和土地用途。對于超出宗地界線建設(shè)、改變土地用途、超容建設(shè)等歷史遺留問題，由市縣不動產(chǎn)登記機構(gòu)提出處理意見報政府批準(zhǔn)后，由相關(guān)部門依法處理。
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