購房熱線：⒈8
0
8⒐28470
聚焦三農(nóng)
當(dāng)年，土地承包到戶的好處，連不識(shí)字的農(nóng)民也知道。目前正在試驗(yàn)的一些土地制度改革，放手讓基層干部按老百姓的意愿干就行了。
征地制度改革，應(yīng)擴(kuò)大市場(chǎng)決定性作用
征地制度改革的難點(diǎn)，并不是程序和失地農(nóng)民的保障問題，也不是公益性征地范圍如何確定的問題，價(jià)格如何形成才是關(guān)鍵。
土地交易要公正合理。首先，政府出手買地，就必須支付市場(chǎng)可以接受的價(jià)格。一些經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)已經(jīng)多年沒有按照政府單方面標(biāo)準(zhǔn)確定的價(jià)格征地了，實(shí)際是按當(dāng)?shù)剞r(nóng)民能接受的價(jià)格征地。如果能有配套改革使土地市場(chǎng)更好地發(fā)育，不用擔(dān)心土地溢價(jià)預(yù)期引起的麻煩。
經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地，應(yīng)增加入市改革力度
經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)的經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地早已入市幾十年了，現(xiàn)在必須把“原罪”概念扔到一邊，承認(rèn)人家的平等地位，停止確權(quán)歧視和規(guī)劃歧視。同時(shí)，應(yīng)要求村集體承擔(dān)應(yīng)有的責(zé)任。
經(jīng)濟(jì)不發(fā)達(dá)地區(qū)沒有趕上“好時(shí)候”，政策一刀切下來，東部發(fā)達(dá)農(nóng)村地區(qū)丟了“尾巴”，中西部欠發(fā)達(dá)農(nóng)村地區(qū)卻丟了“腦袋”。這是國(guó)情，不容易改變。但后者出現(xiàn)大量空閑宅基地。能不能把空閑宅基地視作經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地？能不能把經(jīng)過土地整理后多出來的宅基地視作經(jīng)營(yíng)性宅基地？能不能把全部村莊占地看做經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地？鄉(xiāng)村經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地能不能有條件地搞商品房開發(fā)？
這項(xiàng)改革真正面對(duì)的難題是中央肯不肯下放土地規(guī)劃管理權(quán)限。北京大興區(qū)提供了可資借鑒的經(jīng)驗(yàn)：區(qū)級(jí)政府做適當(dāng)協(xié)調(diào)，鎮(zhèn)級(jí)政府統(tǒng)籌各村莊土地用途，在利益分配上把握好村級(jí)平衡，這樣可解決公共服務(wù)設(shè)施建設(shè)的難題。
宅基地制度改革，瞄準(zhǔn)城鄉(xiāng)統(tǒng)一住房制度
農(nóng)村宅基地制度改革也很難“獨(dú)善其身”。
現(xiàn)有農(nóng)村宅基地制度改革試點(diǎn)并沒有瞄準(zhǔn)城鄉(xiāng)統(tǒng)一住房制度的建立，往往糾結(jié)于超占交錢等細(xì)枝末節(jié)。江西余江縣的改革效果比較好，經(jīng)驗(yàn)紙得借鑒。如果再深入改革，應(yīng)做好幾件事：
第一，新老劃斷，“老人老辦法，新人新辦法”，對(duì)小于一定年齡的村民應(yīng)停止實(shí)行增量的“一戶一宅”政策。在鄉(xiāng)村人口大量轉(zhuǎn)移的前提下，加上繼承的因素，實(shí)施這個(gè)政策沒有難度。
第二，國(guó)家應(yīng)該劃分出農(nóng)業(yè)保護(hù)區(qū)，將其中的村莊包括在內(nèi)。在保護(hù)區(qū)內(nèi)的村莊占地不應(yīng)入市交易；在保護(hù)區(qū)外的所有村莊占地，在配套改革的前提下，都應(yīng)允許入市交易，農(nóng)民住房也不例外。這種差異性政策產(chǎn)生的補(bǔ)償問題，可以通過“增減掛鉤”等政策解決。
第三，農(nóng)村宅基地制度醉終要與城市住房制度銜接，建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的住房制度。在專業(yè)農(nóng)戶居民點(diǎn)上，可鼓勵(lì)生產(chǎn)設(shè)施與住房一體性建設(shè)，給予優(yōu)惠稅收政策。
□黨國(guó)英（社科院農(nóng)業(yè)農(nóng)村所研究員）
打折微信：1089824⒎0
關(guān)注公眾號(hào)獲取實(shí)時(shí)房?jī)r(jià)信息
海南房產(chǎn)咨詢師
