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3月5日，國務(wù)院總理李克強(qiáng)在2019年政府工作報(bào)告中對房地產(chǎn)市場作了新的定調(diào)：更好解決群眾住房問題，落實(shí)城市主體責(zé)任，改革完善住房市場體系和保障體系，促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。
紙得注意的是，“落實(shí)城市主體責(zé)任”與2018年中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議提出的“因城施策、分類指導(dǎo)，夯實(shí)城市政府主體責(zé)任”緊密呼應(yīng)。
業(yè)內(nèi)認(rèn)為，2019年可能是樓市調(diào)控醉“百花齊放”的一年，各城市調(diào)控將會(huì)有松有緊、力度有大有小，但目標(biāo)只有一個(gè)——“三穩(wěn)”，即地價(jià)穩(wěn)、房價(jià)穩(wěn)、預(yù)期穩(wěn)。
那么在2019年，“更好解決群眾住房問題”到底如何與城市主體責(zé)任“連接”起來，完成“因城施策”這一重要的房地產(chǎn)政策指示？從“自上而下”演化到“以下為主”的過程中，“因城施策”又將對房地產(chǎn)市場產(chǎn)生怎樣的實(shí)質(zhì)性影響？
全國兩會(huì)期間，多位全國人大代表和全國政協(xié)委員在接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者采訪時(shí)，表達(dá)了對“因城施策”的看法。
質(zhì)量增長為重因城施策是必然
我國房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)過近20年的高速發(fā)展，已進(jìn)入“換擋期”。國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2018年全國房地產(chǎn)銷售面積累計(jì)同比增長為1.3%，相較2016年的22.50%、2017年的7.7%，繼續(xù)減速，房地產(chǎn)行業(yè)動(dòng)力呈現(xiàn)放緩之勢。
全國政協(xié)委員、房天下董事長莫天全向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者指出，“穩(wěn)樓市”才能創(chuàng)造有質(zhì)量的增長，過度強(qiáng)調(diào)增長，并不利于房地產(chǎn)市場的整體健康與平穩(wěn)發(fā)展。
全國人大代表、58同城CEO姚勁波也表示，“保障城市的房價(jià)穩(wěn)定”是房地產(chǎn)發(fā)展的重點(diǎn)之一?！霸诜€(wěn)定房價(jià)的基礎(chǔ)上，才能同步完成穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)預(yù)期?！?/p>
全國人大代表、禹洲集團(tuán)董事局主席林龍安直言，市場越單方面管控，可能越背離市場發(fā)展需求。根據(jù)市場環(huán)境，因地制宜地管控與平衡，是更為明智的管理機(jī)制。
實(shí)際上，當(dāng)前房地產(chǎn)市場面臨“兩極分化”，即一線城市房價(jià)短期內(nèi)非理性上漲，三四線城市仍有“去庫存”壓力?！凹炔豢蔁o視風(fēng)險(xiǎn)搞‘一刀切’，也不可失去管控底線”已成為房地產(chǎn)行業(yè)人士的共識。
在這樣的背景下，“因城施策”成為政府和行業(yè)的必然選擇。
因城施策即精準(zhǔn)調(diào)控有利樓市健康發(fā)展
《每日經(jīng)濟(jì)新聞》注意到，“因城施策”一詞首次出現(xiàn)在2016年政府工作報(bào)告中，“完善支持居民住房合理消費(fèi)的稅收、信貸政策，住房剛性需求和改善性需求，因城施策化解房地產(chǎn)庫存?！?/p>
“因城施策”的本質(zhì)到底是什么？
莫天全認(rèn)為，“因城施策”就是根據(jù)城市自身的特點(diǎn)開展有針對性的微調(diào)，用以保證樓市健康穩(wěn)定增長。
其核心在于，調(diào)控需要結(jié)合不同城市的自身房地產(chǎn)市場特點(diǎn)，不同城市在調(diào)控角度的變化、調(diào)控方式的差異，以及調(diào)控力度的松緊等方面存在差別，“簡而言之，各地的調(diào)控有著地域性的特點(diǎn)，更有精準(zhǔn)化的要求。例如廣州調(diào)控適度放松了‘限商’，商辦類地產(chǎn)的高庫存隨即得到了明顯緩解，這沒有動(dòng)搖市場的穩(wěn)定行情，而且更好保障了區(qū)域房地產(chǎn)的健康發(fā)展。”莫天全表示。
姚勁波指出，由于夯實(shí)城市政府主體責(zé)任，地方調(diào)控的靈活度會(huì)大大增強(qiáng)，不同城市的調(diào)控手段會(huì)呈現(xiàn)明顯差異。
林龍安也認(rèn)為，“因城施策”是讓城市的調(diào)控更靈活，有的城市能通過控制房地產(chǎn)的過大波動(dòng)，保證經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定，獲取良性發(fā)展；有的城市也可以鼓勵(lì)房地產(chǎn)與當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)結(jié)合，促進(jìn)城市整體發(fā)展。
“因城施策的醉大成效之一，就是能讓房地產(chǎn)逐漸回歸市場規(guī)律，有利于長期平穩(wěn)發(fā)展?！绷铸埌脖硎?。
的確，在近兩年的“因城施策”調(diào)控中，2018年70個(gè)大中城市商品住宅銷售價(jià)格波動(dòng)縮小，全國房價(jià)漲幅已趨于平穩(wěn)。住建部2018年7月公布的棚改政策，則釋放了“去庫存任務(wù)初步完成”的信號，成績明顯。
XG底線要守住應(yīng)謹(jǐn)防失準(zhǔn)與短視
進(jìn)入2019年，“更好解決群眾住房問題”“城市主體責(zé)任”等新提法，在姚勁波看來，仍是在堅(jiān)持“房住不炒”、完善長效機(jī)制的基礎(chǔ)上，強(qiáng)化和落實(shí)“因城施策”，體現(xiàn)房地產(chǎn)調(diào)控核心不變。
“所以根據(jù)當(dāng)?shù)貙?shí)際情況，進(jìn)行有針對性的微調(diào)，而非大面積的政策放松是合理的?！钡挪◤?qiáng)調(diào)，在“XG”這一需求維度，政策的放松要更為謹(jǐn)慎。
“因城施策”調(diào)控的底線是“XG不會(huì)徹底放開”。莫天全也表示，“房子是拿來住的不是拿來炒的，住是民生醉基本的保障。XG的基礎(chǔ)是以保障大家居住為前提，這應(yīng)該是會(huì)長期執(zhí)行的政策，中國房地產(chǎn)市場永遠(yuǎn)是一個(gè)調(diào)控市場?！?/p>
林龍安則指出，在限價(jià)體系內(nèi)，政府仍然需要嚴(yán)控漲幅，避免市場的大起大落。
此外，姚勁波還建議，在關(guān)注大環(huán)境變化的同時(shí)，也要更注意中微觀環(huán)境的變化。不但要關(guān)注短期調(diào)控效果，還要結(jié)合長效機(jī)制考慮對未來的影響，要“應(yīng)勢而變”。
林龍安直言，調(diào)控容易產(chǎn)生的問題，就是對于本地市場趨勢出現(xiàn)“失準(zhǔn)”判斷，而由此導(dǎo)致調(diào)控放松過快或不能及時(shí)作出調(diào)整。所以需要城市對本地市場要有更準(zhǔn)確、敏銳的了解，并且要關(guān)注城市之間的傳導(dǎo)效應(yīng)，以及全國行情的變化。
對此，林龍安提出具體建議，目前許多二線和新一線城市，抓住機(jī)遇，加大人才公寓的建設(shè)投入，為城市的長期發(fā)展儲備人才，這是紙得提倡的。在一二線城市就應(yīng)該適當(dāng)加大經(jīng)適房、人才房的落地，有利于人才的居留和城市的發(fā)展。
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