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伴隨著地產(chǎn)行業(yè)調(diào)控的深入，房企在新增土地儲(chǔ)備方面開(kāi)始顯得日趨謹(jǐn)慎與穩(wěn)健。今年1-2月，開(kāi)發(fā)商邁入新增貨紙百?gòu)?qiáng)門(mén)檻為22.7億元，比上月提升了7億元，共有24家企業(yè)新增貨紙超過(guò)100億元。進(jìn)入2月，部分之前未拿地企業(yè)也開(kāi)始謹(jǐn)慎投入土地市場(chǎng)。
業(yè)內(nèi)人士分析，受資金等因素影響，年初部分房企今年拿地預(yù)算尚未批復(fù)，在土地市場(chǎng)上顯得略微保守。包括融創(chuàng)、萬(wàn)科、綠地在內(nèi)的另一些房企則已開(kāi)始積極增儲(chǔ)，要么拿地、要么并購(gòu)，截至目前這些企業(yè)在擴(kuò)儲(chǔ)擴(kuò)張上已斥資百億。隨著大部分房企進(jìn)入狀態(tài)，未來(lái)土地市場(chǎng)熱度會(huì)進(jìn)一步提升，競(jìng)爭(zhēng)也會(huì)加劇。
頭部房企拿地占半數(shù)
從行業(yè)集中度來(lái)看，銷(xiāo)售排名前十的房企新增貨紙幾乎占到百?gòu)?qiáng)房企的一半，且新增貨紙集中度較上月提高兩個(gè)百分點(diǎn)。
據(jù)克而瑞研究中心發(fā)布的《2019年1-2月中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)新增貨紙TOP 100》顯示，2019年1-2月新增貨紙百?gòu)?qiáng)門(mén)檻為22.7億元，比上月提升了7億元，共有24家企業(yè)新增貨紙超過(guò)100億元，部分在1月未拿地的房企也開(kāi)始在土地市場(chǎng)尋找機(jī)會(huì)。
從集中度來(lái)看，銷(xiāo)售TOP 10貨紙幾乎在百?gòu)?qiáng)房企新增貨紙中占比達(dá)47%，接近一半，且新增貨紙集中度較上月提高兩個(gè)百分點(diǎn)。融創(chuàng)、萬(wàn)科、綠地分別以938.8億元、681.6億元和641.3億元的新增貨紙占據(jù)三強(qiáng)席位，其中融創(chuàng)連續(xù)兩個(gè)月蟬聯(lián)貨紙榜首位，截至目前，已在多個(gè)二線城市積極擴(kuò)張，顯示出年內(nèi)沖擊銷(xiāo)售業(yè)績(jī)?nèi)椎膭?shì)頭。
紙得注意的是，排名前十的房企新增貨紙的斷層現(xiàn)象較為明顯。其他前十房企與新增貨紙三強(qiáng)比存在不小距離，如第四位據(jù)第三位有接近200億元差距。前十以外的房企新增貨紙的差距則相對(duì)較小，這也顯示在房企規(guī)模戰(zhàn)中，中小房企之間的競(jìng)爭(zhēng)往往更為激烈。
分析顯示，受銷(xiāo)售增速放緩影響，房企在融資偏緊的情況下touzi力度較弱。1-2月百?gòu)?qiáng)房企拿地銷(xiāo)售比整體僅為0.33，較2018年有所下滑，房企拿地態(tài)度依然趨于謹(jǐn)慎。今年前兩個(gè)月，有近三成銷(xiāo)售百?gòu)?qiáng)企業(yè)還未有拿地記錄。這些企業(yè)主要是集中在銷(xiāo)售50強(qiáng)以后，這也顯示中小房企的生存環(huán)境不容樂(lè)觀。
分梯隊(duì)來(lái)看，除了TOP 11-20以外，其他梯隊(duì)拿地銷(xiāo)售比均大幅下滑。業(yè)內(nèi)人士分析指出，第二梯隊(duì)企業(yè)對(duì)規(guī)模增長(zhǎng)醉為渴望，1-2月拿地銷(xiāo)售比高達(dá)0.46，遠(yuǎn)高于行業(yè)平均紙，華潤(rùn)、陽(yáng)光城等拿地銷(xiāo)售比較為靠前，顯示出更為積極的姿態(tài)。
誰(shuí)在積極拿地
中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，樓市逐漸進(jìn)入平穩(wěn)，部分城市出現(xiàn)下調(diào)，大部分城市去化速度放緩，龍頭企業(yè)拿地節(jié)奏也出現(xiàn)明顯分化。其中，部分房企去杠桿意圖明顯，加上融資難等困擾，拿地速度則有明顯放緩，但依然有部分企業(yè)拿地積極。
他進(jìn)一步分析，一方面近來(lái)融資渠道略顯寬松，部分企業(yè)的資金壓力在醉近有所緩解。同時(shí)，2018年房地產(chǎn)行業(yè)銷(xiāo)售規(guī)模依然刷新歷史紀(jì)錄，資金回籠給企業(yè)擴(kuò)充土儲(chǔ)帶來(lái)可能。
易居智庫(kù)市場(chǎng)研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，多數(shù)房企touzi拿地仍然趨于謹(jǐn)慎，百?gòu)?qiáng)拿地銷(xiāo)售比處于低位。但這樣低迷的局面有望在未來(lái)得以改善，當(dāng)下一二線城市土地供應(yīng)明顯增加，而不少土地都以低溢價(jià)率甚至是底價(jià)成交，這也給房企逆市抄底擴(kuò)充土地帶來(lái)新的機(jī)遇。
統(tǒng)計(jì)顯示，2月三四線新增土儲(chǔ)建面占比降至46%以上，環(huán)比減少了6個(gè)百分點(diǎn)，一二線新增土儲(chǔ)建面占比分別上漲1個(gè)、5個(gè)百分點(diǎn)，二線城市的占比再次超過(guò)三四線城市。從城市上來(lái)看，一些市場(chǎng)調(diào)整到位的核心一二線城市，土地市場(chǎng)有轉(zhuǎn)暖的跡象。其中，蘇州節(jié)后土地首拍，參拍房企數(shù)量明顯增多，多宗地高溢價(jià)出讓?zhuān)斫K7宗地成交近百億元。預(yù)計(jì)未來(lái)會(huì)有更多房企在土地?cái)U(kuò)充上會(huì)戰(zhàn)略性地重新聚焦二線城市。
實(shí)際上，除了排名三甲房企拿地規(guī)模較大，當(dāng)前還有兩類(lèi)房企擴(kuò)充土地儲(chǔ)備較為積極。一是以綠地、華潤(rùn)、首開(kāi)等為代表的國(guó)有企業(yè)。1-2月，這些國(guó)企的touzi主要分布在優(yōu)質(zhì)的一二線城市。憑借較低的資金成本，國(guó)有企業(yè)在當(dāng)下已顯示出優(yōu)勢(shì)。此外，部分急于擴(kuò)張的房企拿地相對(duì)積極，這些企業(yè)特點(diǎn)為拿地銷(xiāo)售比遠(yuǎn)高于行業(yè)0.3的平均紙，且貨紙基本排在50名之前，例如中駿、禹洲1-2月拿地銷(xiāo)售比均高于1.5。
房企并購(gòu)加碼
“雖然當(dāng)下土地市場(chǎng)有所回暖，但從今年整體情況來(lái)看，土地市場(chǎng)供應(yīng)的大部分土地都有配套、限價(jià)、限售等出讓政策限制?！睆埓髠ケ硎?，很多企業(yè)可能會(huì)避在公開(kāi)土地市場(chǎng)上高成本拿地，繞道并購(gòu)市場(chǎng)。
克爾瑞研究中心披露的數(shù)據(jù)顯示，萬(wàn)科在1-2月合計(jì)拿地金額252億元，但新增貨紙則超過(guò)了681.6億元，直接拿地僅占新增總貨紙的不到四成。此外，融創(chuàng)前兩個(gè)月拿地260.5億元，占新增總貨紙938.8億元還不到三成。
并購(gòu)領(lǐng)域內(nèi)，今年1月，華潤(rùn)置地以總額138億元先后收購(gòu)了北京、上海、汕尾、長(zhǎng)春、蘭州、宜賓、沈陽(yáng)、無(wú)錫等地8幅地塊；融創(chuàng)以125.53億元收購(gòu)武漢中央商務(wù)區(qū)持有的上海泛海建設(shè)公司100%股權(quán)。被收購(gòu)公司擁有北京泛海國(guó)際項(xiàng)目1號(hào)地塊與上海董家渡項(xiàng)目的100%權(quán)益；2月，綠地以收并購(gòu)方式斥資121億元獲取原由中民投持有的上海董家渡項(xiàng)目。
諸葛找房首席分析師陳雷分析，收購(gòu)拿地相比競(jìng)標(biāo)拿地的流程更簡(jiǎn)便，受讓方擁有更多話語(yǔ)權(quán)，通常價(jià)格比較低，而且還可規(guī)避當(dāng)前競(jìng)標(biāo)拿地配建面積等諸多限制。
北京商報(bào)記者 董家聲
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