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    海南房價

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    李宇嘉:棚改不搞“一刀切”對三四線樓市有何影響

    國內樓市日期:2018-07-17 23:01:59 瀏覽量(

    打折威信:08840

      李宇嘉

      7月12日,住建部召開棚戶區(qū)改造工作吹風會,公告了上半年棚改進展情況,再次明確了啟動新的棚改三年攻堅計劃,并對下一階段棚改工作做了系統(tǒng)性部署。

      住建部有關司局負責人表示,商品住房庫存不足、房價上漲壓力較大的地方,應有針對性地及時調整棚改安置政策,采取新建棚改安置房的方式;商品住房庫存量較大的地方,可以繼續(xù)推進棚改貨幣化安置。

      該負責人強調,進一步合理界定和把握棚改的范圍和標準。各地要堅持既盡力而為、又量力而行的原則,切實評估論證財政承受能力,不搞一刀切、不層層下指標、不盲目舉債鋪攤子,進一步合理界定和把握棚改的標準和范圍,重點攻堅改造老城區(qū)內臟亂差的棚戶區(qū)和國有工礦、林區(qū)、墾區(qū)棚戶區(qū)。

      就在不久前,市場傳聞國開行棚改項目合同審批權回收總行,隨后演化為“棚改專項貸審批暫停、貨幣化安置叫停”的論調。

      對此,國開行回應表示,今年以來,該行嚴格執(zhí)行國家有關棚改政策,在國務院相關部委指導下,配合地方政府依法合規(guī)開展棚改融資工作。目前各項工作正在有序開展。國開行還透露,截至5月末,該行今年發(fā)放棚改貸款4369億元,有力支持了棚改續(xù)建及2018年580萬套新開工項目建設。

      此前,市場上有觀點認為,三四線城市房價走高,在一定程度上與棚改及貨幣化安置有一定關聯(lián),在投機炒作氛圍蔓延之下,一些三四線城市的地方債務狀況和對土地財政的依賴有所加深。

      今年5月,在70個大中城市中,新房價格環(huán)比上漲的有61個,平均漲幅為0.6%,上漲數(shù)和漲幅均創(chuàng)1年來新高,而三四線城市是推動房價上漲的主力。

      此外,目前絕大多數(shù)三四線樓市在售庫存消化周期降到15個月以下,觸及2017年8月住建部等六部委明確的“控制貨幣化安置比例”的庫存周期標準。

      那么出于控房價或者去庫存的考慮,實施了4年多的棚改是否應該退出或減速呢?棚改降速又是否會對樓市資金面以及開發(fā)touzi和新開工造成負面沖擊呢?又該如何看待棚改本身、棚改和樓市的關系以及未來棚改的走向呢?

      在上周的吹風會上,住建部開宗明義地提出,棚改是“穩(wěn)增長、促改革、調結構、惠民生”供給側結構性改革的重要舉措。這個定位很重要,棚改絕非單純地為了三四線樓市去庫存,更不是為了刺激樓市。

      2014年3月發(fā)布的《國家新型城鎮(zhèn)化規(guī)劃(2014~2020年)》,提出將棚戶區(qū)和城中村改造納入國家新型城鎮(zhèn)化發(fā)展戰(zhàn)略中,明確到2020年基本完成城市棚戶區(qū)改造的任務。

      同年的兩會政府工作報告也提出,今后一個時期要著重解決好“三個1億人”問題,其中包括“改造約1億人居住的城鎮(zhèn)棚戶區(qū)和城中村”。這也意味著,棚改是“三個1億人”新型城鎮(zhèn)化戰(zhàn)略的組成部分。

      除了拆除危舊房、城中村等不具備當代社區(qū)居住功能的房子外,棚改還兼顧完善城市功能、改善居住環(huán)境的使命。但是,無論拆遷及補償,社區(qū)服務配套,或補齊城市功能,都是一次性巨額投入并需要長期回收的大型項目。

      當前,棚改集中的城市,往往也伴隨著產能過剩、產業(yè)落后,人口外流和老齡化嚴重,地方財政負擔重。在這種情況下,單靠當?shù)卣?,很難推進棚改,甚至有可能惡化當?shù)貍鶆诊L險。由此,國開行PSL(抵押補充貸款)及貨幣化安置,補上配套短板,盤活存量空間,這是惠民生與房地產良性循環(huán)的結合。

      眾所周知,“十三五”是我國全面建成小康的攻堅階段,也是夯實內需基礎、實現(xiàn)經濟轉型的關鍵階段,更是落實共享發(fā)展、包容性發(fā)展理念,讓醉廣大人民群眾充分分享城市化和工業(yè)化發(fā)展成果的關鍵階段。2008~2017年,全國棚改累計開工3896萬套,幫助約1億人“出棚進樓”。

      其中,2013~2017年,棚改累計開工2645萬套,占比達到68%,6000多萬居民“出棚進樓”,享受到了現(xiàn)代社會有社區(qū)、有服務、有配套的商品住房和城市服務。

      此外,棚改帶動有效touzi和建材、裝修、家電等消費,促進上下游相關產業(yè)發(fā)展,對經濟穩(wěn)增長也發(fā)揮了積極作用。

      因此,正如住建部所言,棚改持續(xù)推進,對穩(wěn)增長、促改革、調結構、惠民生發(fā)揮了一舉多得的作用,其貢獻是歷史性的。

      作為一項覆蓋全國的公共政策,加上棚改還有稅收、財政補貼和信貸等優(yōu)惠,在一些地方的執(zhí)行過程中可能確實有一些走偏。比如,有的地方將棚改政策覆蓋范圍擴大到一般建制鎮(zhèn);有的將道路拓展、歷史街區(qū)保護、文物修繕等帶來的房屋拆遷改造項目納入棚改范圍;也有的把房齡不長、結構比較安全的居民樓納入了棚改范圍;再比如,有的項目配套設施與棚改安置住房并未同步規(guī)劃、同步報批、同步建設、同步交付使用,工程質量出現(xiàn)了一些問題。

      此外,還有一些地方政府,過分看重棚改對于城市空間的釋放,以及隨之而來的土地出讓收入、房地產開發(fā)和固定資產touzi。

      特別是2016年以來,在房地產市場明顯回升,商品住房庫存消化周期明顯下降的情況下,一些地方并未有針對性地及時調整完善政策,棚改貨幣化安置比例依然偏高,貨幣化安置產生過多的被動需求,人為助長住房供求矛盾及投機炒作。

      針對這些問題,在醉近的吹風會上,住建部嚴格界定了棚改的范圍、貨幣化安置的原則以及棚改專項貸款投放的門檻。

      不久前的7月6日,國務院發(fā)布《關于開展2018年國務院大督查的通知》,明確了啟動新的棚改三年攻堅計劃,也就是2018~2020年三年1500萬套,今年開工580萬套的任務。

      此次吹風會上,住建部再次強調了這一點,同時公告了今年1~6月棚改累計開工363萬套,完成率到達63%的進展情況,預示著今年棚改規(guī)模仍在高位。

      按照《國家新型城鎮(zhèn)化規(guī)劃(2014~2020年)》,棚改將在2020年前基本完成。其中,2015~2017年完成700萬套、2018~2020年1000萬套,但2015~2017這3年就完成超過1800萬套,也即棚改目標提前3年完成。

      2018~2020是棚改掃尾階段,棚改及貨幣化安置的重點,也將集中在內地省份腹地庫存較大的三四線城市及縣域。

      未來,從規(guī)模上講,以工礦企業(yè)及城中村為主的棚戶區(qū)改造將式微,貨幣化安置比例也將會整體上下降,但通過公共服務“補短板”和均等化,讓更廣泛人民群眾享受城市化紅利的存量空間盤活,依舊會開展下去,比如農村危房改造、鄉(xiāng)村振興、集體建設用地利用、租賃住房發(fā)展等,這些都是城鄉(xiāng)空間和房地產供給側改革的重要內容,也將有效對沖房地產“去杠桿”對行業(yè)上下游及宏觀經濟的影響。

      更重要的是,從2005年遼寧啟動棚改算起,棚改已推進了十幾年,2008年以后新型城鎮(zhèn)化全面提速、公共服務“補短板”,三四線城市在教育醫(yī)療、交通通訊、城市面貌、居住體驗、生活消費等方面,與大城市的差距持續(xù)縮小。棚改改善了城市基本面、降低了進城成本,也逐漸建立起了助推內需發(fā)力的強大基礎。(作者為深圳市房地產研究中心研究員)

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