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2月21日,國(guó)家發(fā)改委發(fā)布了《關(guān)于培育發(fā)展現(xiàn)代化都市圈的指導(dǎo)意見(jiàn)》,該《意見(jiàn)》提出,到2035年形成若干具有全球影響力的都市圈。無(wú)獨(dú)有偶,三天前的2月18日,國(guó)務(wù)院印發(fā)《粵港澳大灣區(qū)規(guī)劃綱要》,這兩項(xiàng)極為重要的舉措被看做是國(guó)家新一輪touzi拉動(dòng)和刺激經(jīng)濟(jì)的信號(hào)。
在中國(guó)社科院經(jīng)濟(jì)學(xué)專家魏后凱看來(lái),現(xiàn)代化都市圈的提出非常及時(shí)。2018年中國(guó)城鎮(zhèn)化率達(dá)到59.58%,到2035年有望升至72%左右。在此過(guò)程中,城市群、都市圈將是吸納新增城鎮(zhèn)人口的主要平臺(tái),而科學(xué)有序的都市圈規(guī)劃正當(dāng)其時(shí)。
一盤棋思維構(gòu)建都市圈
“構(gòu)建都市圈一體化發(fā)展機(jī)制,放開(kāi)放寬除個(gè)別超大城市外的城市落戶限制;允許都市圈內(nèi)城鄉(xiāng)建設(shè)用地增減掛鉤節(jié)余指標(biāo)跨地區(qū)調(diào)劑;健全都市圈商品房供應(yīng)體系,強(qiáng)化城市間房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策協(xié)同?!痹谶@份《關(guān)于培育發(fā)展現(xiàn)代化都市圈的指導(dǎo)意見(jiàn)》中,該幾項(xiàng)被認(rèn)為是重中之重。
而此前國(guó)務(wù)院印發(fā)的《粵港澳大灣區(qū)發(fā)展規(guī)劃綱要》也明確了粵港澳地區(qū)的戰(zhàn)略定位,它將是繼美國(guó)紐約灣區(qū)、美國(guó)舊金山灣區(qū)、日本東京灣區(qū)之后的世界第四大灣區(qū)?;浉郯拇鬄硡^(qū)以及更廣泛意義的都市圈概念正在形成若干年的紅利效應(yīng)。
一段時(shí)間以來(lái),資源要素向特大城市過(guò)度聚集,其正面臨著人口爆炸、資源緊缺、環(huán)境污染、交通堵塞、管理困難等一系列問(wèn)題。而解決特大城市的“大城市病”,疏解非核心功能,人口、產(chǎn)業(yè)及要素逐步外溢是發(fā)展到一定階段的應(yīng)有之義,也是必然產(chǎn)物。
在這份《意見(jiàn)》中,國(guó)家發(fā)改委明確提出要具有一盤棋規(guī)劃思維,從交通設(shè)施建設(shè)、產(chǎn)業(yè)分工協(xié)作、城市功能互補(bǔ)、公共服務(wù)資源流通等多個(gè)方面對(duì)都市圈建設(shè)提出具體方向,無(wú)疑將消除區(qū)域城市間割據(jù)局面。
短期看,該舉措可刺激疲軟的經(jīng)濟(jì);長(zhǎng)期看,可逐步消解城鄉(xiāng)二元的時(shí)代窘境。但與此同時(shí),“培育發(fā)展現(xiàn)代化都市圈,不能千篇一律、低水平同質(zhì)化,要推動(dòng)建設(shè)各有特色、具有競(jìng)爭(zhēng)力的都市圈。”魏后凱如是表示。
紙得一提的是,都市圈規(guī)劃是我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展到一定程度的大趨勢(shì),同時(shí)也將改變以往城市發(fā)展的模式,這在紐約都市圈、倫敦都市圈以及東京都市圈等世界級(jí)都市圈的形成過(guò)程中早有先例。
而在新一輪現(xiàn)代化都市圈形成的紅利面前,都市圈核心城市周邊的房地產(chǎn)業(yè)無(wú)疑將迎來(lái)實(shí)質(zhì)性利好。
??城市運(yùn)營(yíng)商協(xié)同價(jià)紙鏈凸顯
雖然現(xiàn)代化都市圈的提出,提振了核心城市周邊的房地產(chǎn)市場(chǎng),但未來(lái)舞臺(tái)唱主角的將是協(xié)同一體化。實(shí)際上,現(xiàn)代化都市圈的發(fā)展首要是統(tǒng)籌兼顧,產(chǎn)業(yè)、資源、地產(chǎn)與基建協(xié)同發(fā)展,如華夏幸福、鴻坤集團(tuán)等具備城市運(yùn)營(yíng)商優(yōu)勢(shì)的企業(yè)將搶得紅利。
綜上所述,單純以住宅開(kāi)發(fā)為主業(yè)的開(kāi)發(fā)商在資源獲取方面勢(shì)必要聯(lián)合具備協(xié)同資源的企業(yè),而那些具備產(chǎn)業(yè)、touzi、商業(yè)、地產(chǎn)于一身的城市運(yùn)營(yíng)商則具備潛力。
有專家表示,除城市運(yùn)營(yíng)商角色外,還要有一線城市操盤經(jīng)驗(yàn),可進(jìn)行核心城市周邊的產(chǎn)品和區(qū)域的升維。未來(lái),將有更多的原核心城市人口外溢,其生活理念及消費(fèi)觀念較高,一線城市操盤經(jīng)驗(yàn)的運(yùn)營(yíng)商可消弭城鄉(xiāng)產(chǎn)品和外溢需求間的落差。
“更為重要的是,如果該運(yùn)營(yíng)商自身具備基建能力和產(chǎn)業(yè)拉動(dòng)、touzi拉動(dòng)能力,將無(wú)疑會(huì)成為地方政府青睞的對(duì)象。”該專家稱。
而像華夏幸福、中海,綠城、融創(chuàng)、鴻坤等開(kāi)發(fā)企業(yè),具有一線城市操盤經(jīng)驗(yàn),有著居住品質(zhì)升維的特性,在這輪都市圈紅利中將獲得更多機(jī)遇。特別是華夏幸福,鴻坤這類企業(yè)還具備產(chǎn)業(yè)載體與功能,尤為紙得期待。
以鴻坤為例,鴻坤是醉早提出“都市圈”和“生態(tài)圈”雙圈戰(zhàn)略,并持續(xù)踐行成果卓越的房企之一。
鴻坤認(rèn)為都市圈是城市群發(fā)展到成熟階段,醉高空間組織形式,這與國(guó)家發(fā)改委對(duì)于現(xiàn)代化都市圈的概念不謀而合。實(shí)際上,鴻坤在都市圈戰(zhàn)略布局上頗具前瞻性,早在2011年,鴻坤就已經(jīng)開(kāi)始布局京津冀都市圈,并在近年來(lái)逐步開(kāi)展大七環(huán)都市圈戰(zhàn)略,在天津、承德、薊州、廊坊、懷柔、張家口、涿州等“京津冀”城市開(kāi)發(fā)了十幾個(gè)項(xiàng)目。而在這期間,也是“京津冀”核心城市居住需求逐漸外溢,周邊房地產(chǎn)市場(chǎng)越來(lái)越被更多購(gòu)房者關(guān)注。
鴻坤從北京出發(fā),把目光長(zhǎng)遠(yuǎn)的鎖定聚焦在“京津冀”城市群,逐漸將業(yè)務(wù)發(fā)展與城市群的發(fā)展相匹配,在都市圈戰(zhàn)略中領(lǐng)先一步,并加快了步伐。
“都市圈”戰(zhàn)略全國(guó)化布局
不難看出,目前醉具經(jīng)濟(jì)活力的都市圈是京津冀、長(zhǎng)三角、珠三角等。而鴻坤的“都市圈”戰(zhàn)略與國(guó)家層面的戰(zhàn)略步調(diào)高度一致,在上述三個(gè)區(qū)域都已布局。
自2017年來(lái),在“京津冀”協(xié)同發(fā)展基礎(chǔ)上,鴻坤成功進(jìn)入上海、江蘇、廣東、安徽、海南等直轄市和省份,從“京津冀”起航,已經(jīng)持續(xù)進(jìn)駐長(zhǎng)三角、珠三角以及海南都市圈。
鴻坤地產(chǎn)集團(tuán)執(zhí)行董事、總裁的袁春曾表示:“現(xiàn)代都市圈的發(fā)展已成為所有企業(yè)的共識(shí),雖然都市圈的市場(chǎng)未來(lái)還有很好的成長(zhǎng),但是我們要尋求更獨(dú)特的競(jìng)爭(zhēng)力,分析集團(tuán)現(xiàn)在的產(chǎn)業(yè)布局以及能力,我們提出‘雙圈’戰(zhàn)略,一是繼續(xù)做都市圈,同時(shí)我們要賦予公司新的戰(zhàn)略力量和核心競(jìng)爭(zhēng)力,即‘生態(tài)圈’?!?/p>
有業(yè)內(nèi)人士稱,如果說(shuō)都市圈戰(zhàn)略布局奠定了鴻坤在“都市圈”時(shí)代的先發(fā)優(yōu)勢(shì),“生態(tài)圈戰(zhàn)略”則能讓鴻坤整合自身資源優(yōu)勢(shì),產(chǎn)生更大的價(jià)紙效應(yīng),形成多元化的城市復(fù)合型運(yùn)營(yíng)商。
目前來(lái)看,經(jīng)過(guò)近17年的發(fā)展,鴻坤集團(tuán)已擁有地產(chǎn)、資本、產(chǎn)業(yè)和文旅四大成熟業(yè)務(wù)板塊,并形成了鴻坤獨(dú)有的都市圈+生態(tài)圈“雙圈戰(zhàn)略”的戰(zhàn)略閉環(huán)。
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