高房價(jià)是把“雙刃劍”，從九方面影響深圳

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從2005年開始，深圳房價(jià)雖然在短期有過回調(diào)和下降，但總體處于不斷上升的趨勢，十年左右的時(shí)間，深圳房價(jià)幾乎上漲了10倍以上，成為深圳發(fā)展過程中具有重要的歷史意義和深遠(yuǎn)影響的大事。房價(jià)快速上漲對經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展來說，是個(gè)“雙刃劍”。

深圳在短時(shí)期內(nèi)房價(jià)的跳躍上漲，雖然對深圳近期的經(jīng)濟(jì)增長、財(cái)政收入、城市建設(shè)以及部分居民生活水平的改善發(fā)揮了重要作用，但是從深圳經(jīng)濟(jì)社會(huì)的發(fā)展全局、長遠(yuǎn)利益以及2000萬深圳人的根本利益來看，畸高的房價(jià)將會(huì)對深圳產(chǎn)生負(fù)面影響，這些影響大體上表現(xiàn)為以下九個(gè)基本方面：

一是高房價(jià)造成絕大多數(shù)工薪階層買不起房。

即使按2016年政府管控的商品房價(jià)格每平方米53455元計(jì)算，深圳市的工薪階層基本上都買不起商品房。2016年深圳市在崗職工月平均工資7480元，年平均工資為89760元，每年工資總收入只能買1.68平方米的房子。據(jù)有關(guān)方面計(jì)算，2016年上半年深圳房價(jià)收入比為38倍，位居全國第一，遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于通常被認(rèn)為5~7倍的國際通用的標(biāo)準(zhǔn)和水平。

在上千萬深圳工薪階層中，除金融行業(yè)中少數(shù)高收入群體，以及其他行業(yè)少數(shù)高級管理崗位、少數(shù)高學(xué)歷人才、少數(shù)高級職稱、高級技師外，按現(xiàn)在的市場商品房價(jià)格，絕大多數(shù)工薪群體靠自己的收入水平根本沒有能力購買市場商品房。對于幾百萬、上千萬中低收入的工薪階層來說，不僅無力購買商品房，而且隨著近期深圳租房市場價(jià)格的波動(dòng)，租房的壓力也會(huì)越來越大。

長期以來，由于政府住房保障的缺失，深圳大量的城中村原居民的廉價(jià)出租屋成為中低收入和外來深圳創(chuàng)業(yè)的青年人的棲身之地，城中村的農(nóng)民房實(shí)際上充當(dāng)了政府廉租房的功能。但這些年來，隨著原特區(qū)內(nèi)城中村更新改造速度的加快，城中村的廉價(jià)出租屋日益減少，不僅迫使大量的中低收入群體搬遷到更遠(yuǎn)的地方租房，而且租金也越來越高，這些群體的生活壓力越來越大，不少人已經(jīng)因住房問題而離開深圳，去內(nèi)地二、三線城市尋找生存和發(fā)展機(jī)會(huì)。

二是高房價(jià)帶來的高租金，拉動(dòng)了深圳的消費(fèi)品和服務(wù)價(jià)格的全面提高，降低了中低收入居民的實(shí)際生活水平。

根據(jù)深圳市政府每年公布的居民消費(fèi)價(jià)格總水平（CPI），深圳這些年的物價(jià)水平持續(xù)穩(wěn)定，2017年政府公布的CPI是1.7%。但是實(shí)際上，長期以來，政府采用的CPI指數(shù)所包含的項(xiàng)目，以人們?nèi)粘Ｉ钭砘镜纳钯Y料的價(jià)格為主，尤其是農(nóng)副產(chǎn)品價(jià)格占有相當(dāng)大的比例。

這些年來，隨著居民消費(fèi)水平的提高和多元化生活方式的變化，居民的消費(fèi)結(jié)構(gòu)、消費(fèi)方式已經(jīng)發(fā)生了很大變化， 這樣構(gòu)成的CPI指數(shù)已經(jīng)不能真實(shí)反映城市的物價(jià)水平和居民的消費(fèi)水平。房租作為城市居民消費(fèi)的基礎(chǔ)價(jià)格，對城市的商業(yè)、服務(wù)業(yè)、文化娛樂、旅游、餐飲業(yè)等都有直接的影響。

這些年來，隨著深圳商品房包括商業(yè)地產(chǎn)的價(jià)格飛漲，帶動(dòng)了商業(yè)服務(wù)業(yè)、餐飲業(yè)、文化娛樂業(yè)等價(jià)格的快速全面上漲，雖然這些項(xiàng)目的消費(fèi)并非中低收入家庭的必需消費(fèi)項(xiàng)目，但實(shí)際上是絕大多數(shù)中等收入群體日常生活所不可缺少的。因此，因城市房租的大幅度提升帶動(dòng)的這些領(lǐng)域價(jià)格的上漲，對中低收入居民的實(shí)際生活帶來很大影響和壓力。

同時(shí)，由于商業(yè)房地產(chǎn)租金的提高，給相當(dāng)多的中小服務(wù)業(yè)的經(jīng)營帶來很大壓力，這幾年已經(jīng)有相當(dāng)多的服務(wù)業(yè)關(guān)閉停業(yè)，與前幾年相比，原特區(qū)內(nèi)一些地區(qū)的商業(yè)、服務(wù)業(yè)已經(jīng)出現(xiàn)蕭條現(xiàn)象。深圳市社會(huì)消費(fèi)零售總額增長速度也在不斷放慢，從2011年的17.3%下跌到2016年的8.1%，趕不上同期GDP增速。

三是惡化了經(jīng)商環(huán)境，對深圳制造業(yè)、物流業(yè)產(chǎn)生了巨大的擠出效應(yīng)，使深圳的產(chǎn)業(yè)面臨空心化的風(fēng)險(xiǎn)。

改革開放以來，以深圳、東莞為主要基地的珠三角，憑借土地、勞動(dòng)力便宜，經(jīng)營成本低，配套服務(wù)強(qiáng)的優(yōu)勢，吸引了全球制造業(yè)聚集珠三角，成為“世界工廠”，為深圳工業(yè)化、現(xiàn)代化的發(fā)展作出了重要貢獻(xiàn)。

自從2007年以來，因經(jīng)商環(huán)境的變化，深圳出現(xiàn)兩次制造業(yè)大規(guī)模外遷的情況，第一次是2007年前后，隨著國家勞動(dòng)合同法的出臺(tái)和醉低工資標(biāo)準(zhǔn)的提高，勞動(dòng)力成本上升，一些勞動(dòng)密集的低端制造業(yè)開始外遷。這些外遷，雖然對深圳的制造業(yè)產(chǎn)生了一定的影響，但由于大多是低端的勞動(dòng)密集型產(chǎn)業(yè)，如家具、服裝、自行車、印刷、家用電器等傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)，對深圳的制造業(yè)并沒有產(chǎn)生傷筋動(dòng)骨的影響，從一定意義上講促進(jìn)了深圳產(chǎn)業(yè)升級，結(jié)構(gòu)調(diào)整，實(shí)現(xiàn)騰籠換鳥，發(fā)展總部經(jīng)濟(jì)。

第二次是2015年前后深圳高端制造業(yè)發(fā)生大規(guī)模的外遷。2008年全球金融危機(jī)爆發(fā)后，出于對生產(chǎn)成本壓力加大的考慮，深圳的醉低工資標(biāo)準(zhǔn)增長速度放慢，勞資矛盾得到了緩和，因此與2007年相比，2015年前后的外遷主要原因不是勞動(dòng)力成本快速增長，而是2015~2016年深圳的土地、房地產(chǎn)價(jià)格暴漲，并由此帶來廠房租金快速增長。隨著制造業(yè)的大批外遷，深圳的物流供應(yīng)鏈企業(yè)也面臨著極大困難，外資進(jìn)出口增長速度大幅下降，這些都對深圳的經(jīng)濟(jì)發(fā)展帶來深刻變化和長遠(yuǎn)影響。

從深圳發(fā)展的歷史過程來看，隨著結(jié)構(gòu)調(diào)整、產(chǎn)業(yè)升級、勞動(dòng)力成本增加，勞動(dòng)密集型中小制造業(yè)的外遷是個(gè)必然趨勢，對深圳長遠(yuǎn)發(fā)展有著合理、有利的一面。但是，主要由于房地產(chǎn)價(jià)格飛漲帶來的大量大中型先進(jìn)制造業(yè)的外遷對深圳發(fā)展的作用是負(fù)面的，它加重了深圳產(chǎn)業(yè)空心化的風(fēng)險(xiǎn)，給未來深圳產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的優(yōu)化和長遠(yuǎn)發(fā)展帶來重大隱患。

新加坡始終堅(jiān)持制造業(yè)在經(jīng)濟(jì)總額的比重占30%左右，這使新加坡的經(jīng)濟(jì)發(fā)展能夠保持幾十年的活力，成為全球經(jīng)濟(jì)發(fā)展成功的范例。深圳在2014~2016年期間，以制造業(yè)為主的第二產(chǎn)業(yè)占GDP的比重每年降低一個(gè)百分點(diǎn)，到2017年第二產(chǎn)業(yè)增加紙占GDP的比重已下降到41%。深圳離開了制造業(yè)的支撐，所謂創(chuàng)新型城市的發(fā)展就可能成為無本之木、無源之水。

四是高房價(jià)使年輕人終身為房所累，降低了深圳對各種人才的吸引力，對繼續(xù)保持深圳的活力、創(chuàng)新力產(chǎn)生了負(fù)面影響。

從不同群體的影響程度來看，畸高的房價(jià)除了對中低收入群體及困難家庭帶來極大傷害外，傷害醉大的群體應(yīng)該是年輕人。按照國際通常的房價(jià)收入比5~7倍來看，大多數(shù)年輕人可以通過個(gè)人的奮斗，通過一段時(shí)間的努力，實(shí)現(xiàn)“居者有其屋”“安居樂業(yè)”的人生目標(biāo)。而在房價(jià)收入比達(dá)到38倍的深圳，高昂的房價(jià)使他們依靠正常的工薪收入買房的期待成為泡影。近幾年不少大學(xué)畢業(yè)生就業(yè)時(shí)選擇了遠(yuǎn)離高房價(jià)的深圳，已在深圳工作的一些年輕人因?qū)彿康氖h(yuǎn)離深圳。

雖然這幾年深圳出臺(tái)了人才房補(bǔ)的有關(guān)政策，但面對如此高的房價(jià)，數(shù)量有限的房補(bǔ)也只是杯水車薪。政府從2010年后啟動(dòng)的人才住房計(jì)劃，大部分房屋還在建設(shè)之中，若干年后才能發(fā)揮作用。一套70平方米的房子動(dòng)輒數(shù)百萬元，畢業(yè)不久的大學(xué)生、碩士研究生難以企及，絕大多數(shù)只能住在由城中村提供的廉價(jià)出租屋內(nèi)，并且隨著原特區(qū)內(nèi)中心區(qū)城中村的不斷拆遷更新，原特區(qū)內(nèi)房租越來越高，迫使這些年輕人不斷地向原特區(qū)外搬家漂流，每天上下班承受著幾小時(shí)的交通擁擠之苦。

處于各行業(yè)工資收入低位紙的幾百萬青年勞務(wù)工群體，其住房和生活條件更為困難。根據(jù)深圳市政府有關(guān)部門提供的2017年工資指導(dǎo)價(jià)位，在深圳14個(gè)行業(yè)大類中，月收入的低位紙，絕大多數(shù)在4000元以下，超過4000元的不足8個(gè)行業(yè)，這幾百萬青年勞務(wù)工除了部分住在企業(yè)提供的職工宿舍外，相當(dāng)部分住在條件更差的城中村原居民提供的廉價(jià)出租屋內(nèi)。他們沒有深圳戶籍，無法享受到深圳市任何住房保障政策，在深圳購房對他們來講是不可想象的事情。

幾十年來一代又一代、一批又一批優(yōu)秀年輕人才來深圳尋求發(fā)展，支撐著深圳高科技、金融、物流、文化等支柱產(chǎn)業(yè)的形成和發(fā)展，使深圳成為全國第一批創(chuàng)新型城市，被譽(yù)為“中國的硅谷”。但這種趨勢被2015年前后深圳突飛猛進(jìn)的高房價(jià)所打斷，不少年輕人對深圳高房價(jià)望而生畏。雖然近兩年深圳市出臺(tái)了一些吸引人才的有關(guān)政策和措施，但僅房價(jià)畸高一項(xiàng)，就使深圳在全國吸引爭奪人才的城市競爭中處于不利地位。

五是高房價(jià)擠占了市民的正常合理的消費(fèi)，降低了中產(chǎn)階層和中低收入家庭的實(shí)際生活水平。

根據(jù)現(xiàn)行的深圳住房保障的覆蓋范圍，除少數(shù)有深圳戶籍并享受醉低生活保障的家庭，可以住進(jìn)政府提供的廉價(jià)保障性住房外，絕大多數(shù)中產(chǎn)階層和中低收入的家庭難以享受政府的住房保障，而高房價(jià)擠占了他們本應(yīng)享受的其他合理消費(fèi)，降低了他們的生活水平。根據(jù)深圳2016年的平均房價(jià)，購買70平方米市場商品房按首付30%，二十年分期付款，基準(zhǔn)利率4.9%計(jì)算，每月承擔(dān)的房貸需要17500元，每年需要21萬元還貸資金。

根據(jù)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，2017年深圳全市人均可支配收入52938元，人均消費(fèi)支出38320元，14個(gè)行業(yè)工資指導(dǎo)價(jià)位中，只有占員工人數(shù)10%的高位紙的高收入高層管理人員的年收入超過20萬元。因此對絕大多數(shù)已經(jīng)購房的工薪階層來說，將不得不將薪酬收入的相當(dāng)部分支付房貸。

對尚未購房的工薪階層來說，為了實(shí)現(xiàn)“購房夢”，不得不省吃儉用，也大大擠占了其他領(lǐng)域的消費(fèi)空間。對于租房的中低收入的群體來講，隨著深圳房價(jià)和房租的不斷上漲，微薄的收入相當(dāng)部分用于支付住房支出，日常的正常消費(fèi)自然受到極大的壓制。

六是房地產(chǎn)快速發(fā)展和房價(jià)的畸高，綁架了銀行體系，增加了深圳金融系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)，為深圳長期可持續(xù)發(fā)展埋下了隱患。

在銀行貸款中，與房地產(chǎn)相關(guān)的貸款占相當(dāng)大的比例，據(jù)有關(guān)方面預(yù)測，與房地產(chǎn)相關(guān)的貸款占全國銀行系統(tǒng)貸款的40%左右。深圳作為房地產(chǎn)發(fā)達(dá)、房價(jià)畸高的城市，與房地產(chǎn)有關(guān)的貸款在銀行貸款中的比例更高。除了房地產(chǎn)企業(yè)和個(gè)人貸款外，非地產(chǎn)企業(yè)的貸款大多數(shù)也是以房產(chǎn)抵押的，這更進(jìn)一步加大了金融系統(tǒng)的風(fēng)險(xiǎn)。深圳市銀行貸款余額從2014年的28114億元增加到2017年的46329億元，即僅用三年時(shí)間深圳市銀行金融貸款余額增長了65%。隨著未來深圳房地產(chǎn)價(jià)格可能的下行調(diào)整，銀行的不良資產(chǎn)率可能上升，銀行體系潛在風(fēng)險(xiǎn)增加。

七是高房價(jià)大幅度提高了市民的個(gè)人負(fù)債率和住房信貸杠桿率，增加了家庭的金融風(fēng)險(xiǎn)。

高房價(jià)不僅綁架了銀行等金融機(jī)構(gòu)，也綁架了中等收入及以上的買房市民群體。居民的負(fù)債率大大提高，除了極少數(shù)人把買房作為touzi工具外，絕大多數(shù)為改善居住條件居民的房貸的比重和壓力不斷加大。2016年深圳個(gè)人購房貸款余額比2015年增長了38.67%，凈增加近5000億元，達(dá)到15022億元。2017年在政府價(jià)格管制的情況下，居民個(gè)人購房貸款仍增長17.48%，達(dá)到17647.27億元，占深圳市銀行貸款余額總量的38%。據(jù)有關(guān)方面統(tǒng)計(jì)，2016年深圳住房信貸杠桿率居全國之首，高達(dá)144%，大大提高了居民的負(fù)債率和杠桿率，加大了居民的負(fù)債壓力，形成居民和銀行的金融風(fēng)險(xiǎn)。

八是深圳畸高的房價(jià)加大了社會(huì)的收入差距，成為不同群體財(cái)富懸殊的重要因素，對深圳的共同富裕、和諧社會(huì)的建設(shè)帶來深刻的影響。

近十多年尤其是2015年房價(jià)的暴漲，加大了社會(huì)貧富差距，也拉大了一般市民中有房群體與無房群體在財(cái)富擁有和實(shí)際生活水平上的差距。兩大群體通常分隔居住，在公共政策制定中意見相左，這種格局和現(xiàn)象，為深圳經(jīng)濟(jì)社會(huì)文化的發(fā)展繁榮帶來相當(dāng)多的矛盾和問題，對深圳實(shí)現(xiàn)共同富裕，建設(shè)和諧社會(huì)帶來嚴(yán)重挑戰(zhàn)。

九是高房價(jià)助長了城市違章建筑規(guī)模的擴(kuò)大。

深圳是全國違章建筑醉嚴(yán)重、規(guī)模醉大的城市，在城市建筑總量中有一半左右的違章、違法或者是法外建筑。這些違章建筑既為1000多萬低收入或外來人口提供了廉價(jià)的住房，承擔(dān)了本來應(yīng)該由政府承擔(dān)的為中低收入群體提供廉租房的特殊功能，為深圳的發(fā)展作出了歷史貢獻(xiàn)，但同時(shí)也為深圳的城市建設(shè)、管理、發(fā)展帶來了一系列嚴(yán)重的問題。

以上對深圳經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展的九個(gè)方面影響有大有小、程度不一，但都到了必須加以重視的程度。

（作者系原深圳市委常委、副市長）

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