百余“調(diào)控令”，為何難抑樓市“火焰山”？

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年初以來，多地樓市升溫，“凌晨排隊(duì)” “冒雨驗(yàn)資” “萬人搖號” “庫存告急”等瘋狂的購房現(xiàn)象再度登臨各大門戶網(wǎng)站新聞首頁，“一房難求”的非普遍現(xiàn)象讓供需緊張情緒持續(xù)蔓延。從海南自貿(mào)港到遼寧丹東，從粵港澳大灣區(qū)到杭州、成都、西安，房地產(chǎn)touzi客絡(luò)繹不絕，忙碌打探樓市 “商機(jī)”。

中原地產(chǎn)研究中心數(shù)據(jù)顯示，今年1月至6月，全國各地房地產(chǎn)調(diào)控政策發(fā)布次數(shù)超過180次，累計(jì)73個(gè)城市進(jìn)行了調(diào)控，出臺了135條XG政策，176條限貸政策，51個(gè)城市及海南全省實(shí)行了限售。從調(diào)控效果看，房價(jià)波動(dòng)趨緩，熱點(diǎn)城市房地產(chǎn)市場調(diào)控效果漸顯。但另一方面，非調(diào)控?zé)狳c(diǎn)城市卻不斷加入本輪漲價(jià)大軍。同時(shí)，隨著時(shí)間的推移，中國樓市對頻繁調(diào)控已產(chǎn)生抗體，短期行政性調(diào)控作用正在減弱。

頻繁調(diào)控難抵樓市熱情

今年以來，在一線城市房價(jià)受抑制的同時(shí)，部分二三四線城市卻在“輪番上漲”。國家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的2018年5月份70個(gè)大中城市商品住宅銷售價(jià)格變動(dòng)情況顯示，5月份新建商品住宅價(jià)格環(huán)比上漲的城市有61個(gè)，漲幅醉高的丹東達(dá)到5.3%。

在此情況下，各地房地產(chǎn)調(diào)控全面升級。中原地產(chǎn)研究中心數(shù)據(jù)顯示，僅5月份即有超過40個(gè)城市發(fā)布50次調(diào)控政策。 “當(dāng)前，房地產(chǎn)調(diào)控已明顯由一二線城市向三四線城市全面鋪開?！敝性禺a(chǎn)首席分析師張大偉介紹，5月份發(fā)布調(diào)控政策的城市主要是房價(jià)上漲壓力較大的二三四線城市。

XG、限貸、限售仍是各地祭出的高招。如成都要求提高非戶籍購房家庭繳納社保年限，并規(guī)定新購住房3年限售；太原對戶籍、非戶籍家庭實(shí)行差別化XG政策，實(shí)行差別化信貸政策，并擴(kuò)大限售范圍；丹東提高非戶籍居民貸款首付比例，并要求新房5年限售。

此外，多地還加強(qiáng)價(jià)格管理和市場監(jiān)管。威海、聊城規(guī)定新房3個(gè)月內(nèi)不得漲價(jià)；武漢、江門、佛山、海南、贛州等地先后出臺監(jiān)管措施。

半月談?dòng)浾甙翟L了解到，天津市南開區(qū)、西青區(qū)一些二手房中介稱，在收取數(shù)萬元“好處費(fèi)”后，可為不具有購房資格的外地購房者偽造手續(xù)，辦理購房資質(zhì)。6月5日，天津市發(fā)布通知，要求加強(qiáng)購房人購房資格審查，對不符合調(diào)控政策規(guī)定者，不予辦理相關(guān)購房手續(xù)。

警惕購房亂象擾動(dòng)購房預(yù)期

在房地產(chǎn)調(diào)控持續(xù)的背景下，種種非理性跡象依然不斷涌現(xiàn)。買房人不挑戶型、不選樓層，新房一上市即被“秒殺”；杭州一位98歲高齡老奶奶坐著輪椅參與搖號；長沙剛需房12歲孩子中簽……市場之瘋狂可見一斑。

比市場更瘋狂的，是人們的預(yù)期。今年4月下旬，南京橋北板塊的明發(fā)濱江新城小區(qū)發(fā)布《告明發(fā)業(yè)主同志意見書》，要求從今年5月1日起，2077戶業(yè)主的二手房報(bào)價(jià)往上提升7000元~10000元/㎡不等。

種種房地產(chǎn)亂象，讓本已漸穩(wěn)的市場再度蠢蠢欲動(dòng)。同時(shí)，頻現(xiàn)的“人才新政”“搖號買房”等現(xiàn)象更明顯地刺激了市場神經(jīng)。今年以來，南昌、呼和浩特、山東、海南、新余、漳平、天津、西安、四川、鄭州、溫州等地先后出臺吸引人才政策，一些省市還加大對高層次人才的補(bǔ)貼力度。“人才新政”引來的卻是“炒房客”。張大偉表示，西安4月份房價(jià)環(huán)比上漲1.6%，與寬松的人才引進(jìn)政策有很大關(guān)系。

“人才新政”變相降低了XG門檻，使部分城市房地產(chǎn)市場的供給更為緊張，并帶來上漲預(yù)期。如天津推出“海河英才”計(jì)劃后就迅速引發(fā)“買房潮”。天津市民李先生告訴半月談?dòng)浾撸约嚎春玫囊惶變r(jià)紙240萬元的二手房，在“海河英才”計(jì)劃公布后“坐地起價(jià)”，一天就漲了10萬。

除此之外，因行政性限價(jià)形成新房、二手房價(jià)格倒掛，購買新房者可獲得巨額利差，更讓投機(jī)人群看到了“價(jià)紙”。目前，已有南京、上海、長沙、成都、武漢、西安、杭州和深圳等多個(gè)城市實(shí)施“搖號購房”政策，一些搖號樓盤甚至出現(xiàn)“搶房大戰(zhàn)”現(xiàn)象。

張大偉認(rèn)為，“搖號買房”讓購房者產(chǎn)生“買到即是賺到”的投機(jī)心理，購房者不減反增?！皫兹f人排隊(duì)搶幾百套房”的現(xiàn)象幾經(jīng)炒作，進(jìn)一步刺激了市場的投機(jī)情緒。

遏制投機(jī)，讓住房回歸居住屬性

有人說，如果一二線樓市在10年間見證了中國房價(jià)從底層到登頂?shù)倪^程，那么如今卻有更多的城市在更短的時(shí)間內(nèi)見證了中國房地產(chǎn)市場需求爆發(fā)的猛烈程度。

按照西南財(cái)經(jīng)大學(xué)中國家庭金融調(diào)查與研究中心(CHFS)發(fā)布的《2018年城鎮(zhèn)家庭資產(chǎn)指數(shù)一季度報(bào)告》，2018年一季度城鎮(zhèn)新購房中，僅有30.8%為首套房，而第二套房及第三套房占比高達(dá)69.2%。

近10年來，房地產(chǎn)市場快速發(fā)展，讓房企與投機(jī)者賺得盆缽滿溢，這也是各種亂象頻現(xiàn)的主要原因。對此，業(yè)內(nèi)人士建議，應(yīng)加快建立房地產(chǎn)長效機(jī)制，遏制投機(jī)高額獲利。

此前深圳發(fā)布《深圳市人民政府關(guān)于深化住房制度改革加快建立多主體供給多渠道保障租購并舉的住房供應(yīng)與保障體系的意見》征求意見稿，明確提出未來保障類住房比例將不低于60%，并將嚴(yán)格控制大戶型高檔商品住房用地，同時(shí)在新出讓居住用地中提高“只租不售”用地比例。

紙得一提的是，對于安居型商品房，深圳將實(shí)行一定年限內(nèi)的封閉流轉(zhuǎn)，購房人在產(chǎn)權(quán)封閉期內(nèi)可以轉(zhuǎn)讓給其他符合條件的購房對象或由政府回購。若購房人自購房之日起累計(jì)在深繳納社保滿15年，或滿60周歲且購房滿10年，則可以申請向政府繳納一定比例增紙收益后取得完全產(chǎn)權(quán)。

張大偉表示，深圳安居型商品房，將有效降低政府的保障成本，降低購買住房的門檻，滿足城鎮(zhèn)住房困難家庭多層次住房需求。更為重要的是，由于從購買到出售形成閉環(huán)，有效壓縮牟利空間，降低房地產(chǎn)的touzi屬性，打擊投機(jī)行為，影響短期獲利的可能性，促使住房向居住屬性回歸。

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火焰山 百余 樓市 調(diào)控