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    海南房?jī)r(jià)

    海南房?jī)r(jià)

    住宅擬以套內(nèi)使用面積交易 專家稱并非取消公攤面積

    國(guó)內(nèi)樓市日期:2019-02-24 23:00:33 瀏覽量(

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      近日,《住宅項(xiàng)目規(guī)范》開(kāi)始在住建部官網(wǎng)征求意見(jiàn)。征求意見(jiàn)稿提高了住宅設(shè)置電梯的要求,由原七層及以上或超過(guò)16米設(shè)置電梯,調(diào)整到了四層及以上或超過(guò)9米應(yīng)設(shè)置電梯,以及明確新建住宅應(yīng)全裝修交付等。而其中引發(fā)廣泛關(guān)注的是,規(guī)定住宅建筑應(yīng)以套內(nèi)使用面積進(jìn)行交易。有關(guān)“公攤面積將取消”、“房?jī)r(jià)又要漲”的消息刷屏。據(jù)悉,這是住建部首次在官方文件中明確,住宅建筑以套內(nèi)面積交易。而專家表示,該規(guī)范目前正在征求意見(jiàn)階段,距離真正落地還很遙遠(yuǎn)。另外,按套內(nèi)面積交易并非意味著取消公攤面積,也不會(huì)影響購(gòu)房總價(jià)。

      【焦點(diǎn)1】

      是否會(huì)影響購(gòu)房總價(jià)?

      對(duì)購(gòu)房成本基本沒(méi)有影響

      麥田房產(chǎn)首席市場(chǎng)分析師張葉松認(rèn)為,目前國(guó)際上很多國(guó)家都采用套內(nèi)面積來(lái)交易房屋,這是國(guó)際主流交易方式。另外,因?yàn)楫?dāng)前住宅的公攤面積較高,消費(fèi)者在購(gòu)買的時(shí)候,房屋面積和實(shí)際居住體驗(yàn)差異比較大,這也影響了整個(gè)住宅消費(fèi)市場(chǎng)體驗(yàn)。不過(guò),張葉松說(shuō),是否按套內(nèi)面積進(jìn)行交易,對(duì)購(gòu)房者的購(gòu)房成本基本沒(méi)有影響。更多影響在于行政上的調(diào)整,比如官方內(nèi)部運(yùn)轉(zhuǎn)和數(shù)據(jù)調(diào)整。

      中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為,是否按套內(nèi)計(jì)價(jià)對(duì)于購(gòu)房者實(shí)際購(gòu)房成本基本無(wú)影響,主要影響的是部分打著政策擦邊球賣低得房率房子的開(kāi)發(fā)商。另外,對(duì)于購(gòu)房者而言,物業(yè)費(fèi)等因?yàn)榻ㄖ娣e衍生的收費(fèi)也有可能降低。

      張大偉說(shuō),套內(nèi)面積計(jì)價(jià)影響醉大的是期房銷售,對(duì)于現(xiàn)房和二手房,購(gòu)房者更容易計(jì)價(jià)。從套內(nèi)計(jì)算價(jià)格看,全國(guó)已經(jīng)有重慶等個(gè)別城市落地,的確更有利于購(gòu)房者,對(duì)于開(kāi)發(fā)商而言減少了灰色利益。

      以北京一套醉近入市的商品房住宅為例,實(shí)際商品房住宅的套內(nèi)面積是141.5平米,單價(jià)為10.8萬(wàn)元,增加公攤后變成了173.7平米,多出了18%,平均單價(jià)變成了8.8萬(wàn)元,降低了19%,但是總價(jià)都為1520萬(wàn)余元。

      也就是說(shuō),如果按照套內(nèi)面積計(jì)價(jià)交易,雖然面積小了,但是單價(jià)提高了,只是計(jì)算方法發(fā)生了改變,總價(jià)不變。

      【焦點(diǎn)2】

      按照套內(nèi)面積計(jì)價(jià)交易有什么優(yōu)勢(shì)?

      可減少房產(chǎn)交易中關(guān)于面積的糾紛

      征求意見(jiàn)稿中,該條規(guī)定的起草說(shuō)明顯示,按照套內(nèi)面積交易是居民關(guān)注的焦點(diǎn)問(wèn)題,關(guān)系到每個(gè)住宅用戶的切身利益。目前,我國(guó)住宅建筑主要以建筑面積進(jìn)行交易,這樣會(huì)出現(xiàn)同一項(xiàng)目的建筑面積相同而套內(nèi)使用面積不同的問(wèn)題,以此加劇“公攤面積傷民”的矛盾。

      還有專家表示,按照套內(nèi)面積計(jì)價(jià)雖然不影響總房?jī)r(jià),但能一定程度上減少房產(chǎn)交易中關(guān)于面積的糾紛。另外,這也為房產(chǎn)稅出臺(tái),奠定了基礎(chǔ)。

      【焦點(diǎn)3】

      公攤面積是否會(huì)取消?

      新規(guī)并不意味著取消公攤面積

      什么叫公攤?張大偉介紹,公攤即公攤面積,是分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e的簡(jiǎn)稱,它與套內(nèi)建筑面積之和構(gòu)成了一套商品房的建筑面積。對(duì)于公攤面積的處理,目前我國(guó)尚無(wú)明確法律法規(guī)出臺(tái)。

      張大偉說(shuō),公攤面積可以產(chǎn)生價(jià)格幻覺(jué),目前大部分新建住宅交易中,都明確列出了套內(nèi)面積價(jià)格。房?jī)r(jià)看似降低了,實(shí)際沒(méi)有降低,給購(gòu)房者造成價(jià)格較低的錯(cuò)覺(jué)。按照市場(chǎng)平均的得房率,如果按照套內(nèi)計(jì)算,全國(guó)的房?jī)r(jià)相當(dāng)于還要高20%-25%。

      專家表示,此次征求意見(jiàn),并不意味著取消公攤面積,甚至是毫無(wú)關(guān)聯(lián)。公攤面積將客觀存在,想要切實(shí)解決長(zhǎng)期被詬病的公攤面積面臨的各種質(zhì)疑,需要進(jìn)一步出臺(tái)標(biāo)準(zhǔn)和細(xì)則予以明確。

      另外,張大偉說(shuō),公攤也不是越小越好,太小的公攤意味著社區(qū)的舒適性降低。

      【焦點(diǎn)4】

      此前入市項(xiàng)目如何銜接?

      解決歷史遺留問(wèn)題需要具體細(xì)則

      張葉松說(shuō),此次規(guī)范如果實(shí)施,需要考慮歷史遺留問(wèn)題。以前稅費(fèi)、物業(yè)費(fèi)、供暖費(fèi)等都是按照建筑面積來(lái)約定,如何銜接,需要具體細(xì)則。

      還有專家認(rèn)為,此次住建部征求意見(jiàn)的為工程建設(shè)規(guī)范,住宅項(xiàng)目建設(shè)、使用和維護(hù)必須遵守該規(guī)范。除此之外,稅費(fèi)、物業(yè)費(fèi)等,不屬于該規(guī)范管理范圍。

      此次征求意見(jiàn)稿是一項(xiàng)工程建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范,工程規(guī)范是開(kāi)展工程建設(shè)活動(dòng)的“底線”要求,具有“技術(shù)法規(guī)”性質(zhì),在我國(guó)工程建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范體系中位于頂層。

      換句話說(shuō),這是一個(gè)針對(duì)工程建設(shè)方面的標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范,約束的主要是工程建設(shè)方面。大家更關(guān)注的是住宅交易和后期物業(yè)費(fèi)、取暖費(fèi)等,都有各自的法律、法規(guī)和規(guī)范性文件,比如交易有《商品房銷售管理辦法》等,物業(yè)方面有《物業(yè)管理?xiàng)l例》等。

      張大偉表示,這只是一個(gè)工程建設(shè)規(guī)范公開(kāi)征求意見(jiàn),距離正式文件還很遙遠(yuǎn),即使成為正式文件,也不確定是建議標(biāo)準(zhǔn)還是規(guī)定強(qiáng)制標(biāo)準(zhǔn)。從政策內(nèi)容看,包括了住宅、商業(yè)、工程建設(shè)等方方面面,這些政策起碼5年內(nèi)落地可能性非常小。

      ■ 亮點(diǎn)

      新建住宅設(shè)電梯調(diào)整為四層

      征求意見(jiàn)稿提高了住宅設(shè)置電梯的要求,由原七層及以上或超過(guò)16米設(shè)置電梯,調(diào)整到了四層及以上或超過(guò)9米應(yīng)設(shè)置電梯。不過(guò),北京此前已規(guī)定,新建、改建的四層(含)以上住宅,均須設(shè)置電梯。

      新規(guī)顯示,四層及四層以上住宅建筑,或住戶入口層樓面距室外設(shè)計(jì)地面的高度超過(guò)9米的新建住宅建筑應(yīng)設(shè)電梯,且應(yīng)在設(shè)有戶門和公共走廊的每層設(shè)站。十二層及十二層以上的住宅建筑,每個(gè)居住單元設(shè)置電梯不應(yīng)少于2臺(tái),其中設(shè)置可容納擔(dān)架的電梯不應(yīng)少于1臺(tái)。

      新建住宅應(yīng)全裝修交付

      征求意見(jiàn)稿在“驗(yàn)收交付”部分提出,城鎮(zhèn)新建住宅建筑應(yīng)全裝修交付,并應(yīng)符合相關(guān)規(guī)定,包括戶內(nèi)和公共部位所有功能空間的固定面和管線應(yīng)全部鋪裝或粉刷完成。

      另外,給排水、燃?xì)?、照明、供電等系統(tǒng)及廚衛(wèi)基礎(chǔ)設(shè)施應(yīng)安裝到位;供水、供電、燃?xì)?、道路、綠地、停車位、垃圾及污水處理等規(guī)劃配套設(shè)施應(yīng)具備使用條件;消防設(shè)施應(yīng)完好,消防通道應(yīng)暢通。

      也就是說(shuō),今后城鎮(zhèn)的新房,有望全部全裝修交房。

      起居室不應(yīng)小于10平米

      針對(duì)戶內(nèi)空間,新規(guī)提出了詳細(xì)規(guī)定。由臥室、起居室、廚房和衛(wèi)生間等組成的套型,其使用面積不應(yīng)小于30平米;由兼起居的臥室、廚房和衛(wèi)生間等組成的套型,其使用面積不應(yīng)小于22平米。

      在臥室使用面積方面,雙人臥室使用面積不應(yīng)小于9平米;單人臥室使用面積不應(yīng)小于5平米;兼起居的臥室使用面積不應(yīng)小于12平米。起居室使用面積不應(yīng)小于10平米。廚房的使用面積不應(yīng)小于3.5平米。

     

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    專家稱 使用面積 套內(nèi) 住宅 公攤

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