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住宅按套內(nèi)面積算，在市場可能產(chǎn)生的連鎖反應(yīng)，以及開發(fā)商的“變通式”應(yīng)對，還需有充分的預(yù)判和化解之策。
近日，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部官方網(wǎng)站發(fā)布的《關(guān)于〈城鄉(xiāng)給水工程項目規(guī)范〉等38項住房和城鄉(xiāng)建設(shè)領(lǐng)域全文強制性工程建設(shè)規(guī)范公開征求意見的通知》明確要求，“住宅建筑應(yīng)以套內(nèi)使用面積進行交易?！?/p>
從上世紀末進入商品房時代開始，中國房屋交易，采用的就是套內(nèi)面積加公攤面積計算方法。雖然延續(xù)至今，但其合理性一直備受質(zhì)疑。尤以兩個方面的“槽點”醉明顯：
一是公攤面積的計算標準很模糊，現(xiàn)實測量也較難，開發(fā)商的彈性操作空間較大。這使得“公攤面積”實際成為房屋交易當中的一個隱性黑洞，甚至引發(fā)消費者的訴訟。像媒體報道的極端案例顯示：2010年，山東高密某樓盤推出后的公攤系數(shù)甚至超過52%，使購房者很受傷。
二是按公攤面積計價，放大了市場交易的公平焦慮。比如，兩套總價一樣、產(chǎn)權(quán)面積一樣的房屋，很可能因為公攤面積不同，導(dǎo)致購房者實際獲得的使用面積相差很大。
所以，考慮到上述對消費者的不利影響，以及近年房價升高和統(tǒng)一實行精裝房交易后，將含“公攤面積”在內(nèi)的建筑面積計價規(guī)則，改為統(tǒng)一按套內(nèi)面積進行交易，也算是一種務(wù)實的糾偏，回應(yīng)了購房者的實際關(guān)切。
當然，按套內(nèi)面積算的利好，醉關(guān)鍵的一點還是讓房屋交易變得更透明，讓購房者不必再在建筑面積、套內(nèi)面積、公攤面積等多個指標上與開發(fā)商“斗智斗勇”。至于其他方面的“獲得感”，不能期望過高，比如，它對于購房支出，并無實際影響。甚至，如一些人所擔心的，按套內(nèi)面積計算后，意味著房屋單價將會有相應(yīng)提升，這個過程中，如何避免開發(fā)商的隱性抬價，也紙得關(guān)注。
除此之外，新規(guī)對房屋交易和后續(xù)其他環(huán)節(jié)可能帶來的連帶影響，也該有配套的落地細則。比如，相關(guān)新聞的跟帖中，關(guān)注度醉高的一條就是“現(xiàn)有的二手房怎么計算”。也就是說，雖然新房交易將執(zhí)行套內(nèi)面積計算標準，但現(xiàn)有的二手房過去都是按照建筑面積計價，它們被重新投入市場后，到底是按照新的規(guī)則執(zhí)行，還是延續(xù)舊規(guī)，關(guān)系到購房者和賣房者雙方的利益，如何平衡，需要有規(guī)則層面的回應(yīng)。
另一個現(xiàn)實問題是，按套內(nèi)面積算，對于業(yè)主繳納物業(yè)費、取暖費，乃至日后可能征收的房產(chǎn)稅等，都可能帶來長遠性的利好，但是，這并不意味著小區(qū)公共區(qū)域的維護費用就可以免除。這部分費用到底該如何由業(yè)主分擔，是折合到套內(nèi)面積統(tǒng)一征收，還是另設(shè)標準仍需妥善處理。多年前就已取消公攤面積的重慶，在物業(yè)費征收上多數(shù)仍是按照建筑面積計算，這種方式是否將是主流，有待探索和規(guī)范。
按套內(nèi)面積算，對于消費者而言，當然是好消息，也是中國商品房交易與國際通行規(guī)則的一次接軌。但對可能產(chǎn)生的市場連鎖反應(yīng)，以及開發(fā)商的“變通式”應(yīng)對，還需有充分的預(yù)判和化解之策，如此才能讓規(guī)則調(diào)整帶來的紅利，不打折扣地送到購房者手上。
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