盤點|住房租賃債的信號燈

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紅燈停，綠燈行，黃燈等，用來形容2018年的住房租賃債狀態(tài)再合適不過。

隨著2017年10月國內首單長租公寓資產類REITs（房地產touzi信托）產品正式破冰，住房租賃融資的市場被迅速激活。上交所數(shù)據顯示，2018年全年，首創(chuàng)、保利發(fā)展、合生創(chuàng)展、龍光、富力地產、花樣年、正榮、葛洲壩等17家房企發(fā)行住房租賃公司債，融資規(guī)模共計719億元。

看似春暖花開也要擔心“倒春寒”，據中國網地產統(tǒng)計，上交所2018年共發(fā)布20項住房租賃專項公司債，目前處于“中止”狀態(tài)的達到3家，“終止”狀態(tài)也達到4家，住房租賃債亮紅燈概率達到35%。而在上交所公布的2018年房企150項發(fā)債信息中，處于“中止”、“終止”狀態(tài)的有23家，住房租賃債亮紅燈數(shù)量占房企發(fā)債總體亮紅燈數(shù)量的30%。

2018年房企融資渠道變窄，住房租賃債紅燈數(shù)量越來越多，2019年房企融資道路能否及時疏通？

三種命運 “通過”“中止”“終止”

2019年第一個月，住房租賃債完全經歷了“紅黃綠”三種信號燈狀態(tài)。

上交所信息顯示，2019年1月7日，龍湖50億住房租賃專項債獲上交所通過；1月15日合景泰富20億長租公寓1號系列資產支持專項計劃處于“中止”狀態(tài)；1月23日，奧園集團10億住房租賃專項公司債被“終止”。

來源：上海證券交易所

作為房企系長租公寓三強之一的龍湖冠寓，近年發(fā)展相對順利，2018年已達到布局16城開業(yè)2萬余間，因此在融資方面也相對容易。龍湖此前已成功發(fā)行50億元住房租賃專項債，自2017年12月通過后，2018年3月19日，首期30億元住房租賃專項公司債券發(fā)行，8月16日，第二期20億元住房租賃專項公司債券發(fā)行。

合景泰富2018年重點打造的長租公寓品牌項目“昕舍”，2018年昕舍共落地項目8個，共有1894間在營房源。合景泰富長租公寓負責人表示，2019年度重點投寬收益渠道，采用“長短租相結合”的運營策略，部分項目采用“輕資產”模式。對于1月15日上交所中止其長租公寓1號系列資產支持專項計劃的原因，合景泰富方面表示是交易所要求公司補交材料，公司在整理和補交資料中。合景泰富整體融資也并不順暢，2019年1月18日，合景泰富計劃發(fā)行的一宗200億規(guī)模資產支持計劃也被深交所中止審核。

回首2018年，20項住房租賃債背后，亦是有悲有喜，通過、中止、終止比例為13:3:4。

來源：上海證券交易所

其中，既有國開-上海地產第一至八期100億元公共租賃住房資產支持專項計劃“通過”，也有合生創(chuàng)展集團有限公司公開發(fā)行2018年100億元住房租賃專項公司債券“終止”。這兩者達到2018年住房租賃債“通過”與“終止”醉大規(guī)模。

對于2018年醉大規(guī)模的“終止”，合生創(chuàng)展集團擬公開發(fā)行的100億規(guī)模住房租賃專項公司債券在2月提交后年內曾多次被中止發(fā)行。據合生創(chuàng)展公告表示，該公司債其中70億元規(guī)模擬用于住房租賃項目建設，30億元用于補充營運資金。但公開信息中，合生創(chuàng)展沒清晰公布過其布局長租公寓的計劃。彈房君就關于長租公寓布局計劃聯(lián)系合生創(chuàng)展相關人員，對方稱不方便透露。

2018年8月30日，花樣年發(fā)行規(guī)模達50億元的2018年非公開發(fā)行住房租賃專項公司債券處于中止狀態(tài)。僅三個月后的11月30日，這筆50億元的融資計劃從“中止”變?yōu)椤敖K止”。紙得注意的是，2018年9月5日，標普全球評級宣布，花樣年控股的展望從穩(wěn)定調整為負面，并確認其長期主體信用評級為”B”。主要原因是標普預計花樣年未來一年內杠桿將繼續(xù)高企，再融資風險加劇。

綠城在2018年3月12-13日兩天分別通過小公募和私募的方式成功發(fā)行15億和25億住房租賃專項公司債券。各大房企目前也只有綠城對外宣布長租公寓業(yè)務盈利，國內品牌長租公寓普遍處在戰(zhàn)略投入階段，幾乎所有的公寓企業(yè)從賬面上看都是虧損的。

此外，2018年12月，正榮地產2018年40億非公開發(fā)行住房租賃專項公司債券獲批。此前的8月28日，正榮在香港舉行的中期業(yè)績發(fā)布會上正式宣布將正式進軍長租公寓領域，并推出長租公寓品牌——“榮遇”。

政策紅利推動住房租賃REITs

關于住房租賃市場，國家在2015-2018年四年間不斷出臺政策以引導住房租賃市場的發(fā)展。

來源：中商產業(yè)研究院

政策紅利下，2018年可謂住房租賃資產證券化的元年，隨著中央提出“住房不炒”這一定位，推出“租購并舉”的頂層設計，培育發(fā)展以長租公寓為代表的住房租賃市場成為國家從供給側解決城鎮(zhèn)居民住房問題、實現(xiàn)“讓全體人民住有所居”的重要舉措。

一紙文件能為住房租賃資產證券化大開綠燈，而這一開口2019沒有關閉的意思：

2018年4月，中國證監(jiān)會、住房城鄉(xiāng)建設部聯(lián)合印發(fā)《關于推進住房租賃資產證券化相關工作的通知》要求，發(fā)行住房租賃資產證券化產品應當符合這些條件：一是物業(yè)已經建成并權屬清晰，工程建設質量及安全標準符合相關要求，已按規(guī)定辦理住房租賃登記備案相關手續(xù)；二是物業(yè)正常運營，而且產生持續(xù)、穩(wěn)定的現(xiàn)金流。

業(yè)內人士分析，政府在重點區(qū)域全力支持住房租賃企業(yè)的資本需求，長期效果可以幫助傳統(tǒng)開發(fā)銷售模式轉為自持運營模式，從而真正改變目前房地產開發(fā)普遍存在的短視效應。這也使得房地產長效機制有了實質性基礎。

2018年9月，國務院辦公廳關于印發(fā)《完善促進消費體制機制實施方案（2018—2020年）》的通知中指出，大力發(fā)展住房租賃市場?？偨Y推廣住房租賃試點經驗，加快研究建立住房租賃市場建設評估指標體系。發(fā)揮國有租賃企業(yè)對市場的引領、規(guī)范、激活和調控作用，支持專業(yè)化、機構化住房租賃企業(yè)發(fā)展。建立健全房地產信息發(fā)布機制，加強輿論引導，穩(wěn)定市場預期。

來源：政府官網

同時，上交所在2019年新年致辭中表示，2019年將進一步發(fā)揮債券市場直接融資功能，加強債券市場制度建設，適時發(fā)布住房租賃、項目收益等業(yè)務規(guī)則，進一步深化債券產品創(chuàng)新，推動公募REITs試點，加快發(fā)展住房租賃REITs，積極引入債券國際touzi者。

1月28日發(fā)改委等十部門印發(fā)《進一步優(yōu)化供給推動消費平穩(wěn)增長促進形成強大國內市場的實施方案(2019年)》。方案指出：進一步滿足農業(yè)轉移人口市民化住房消費需求。加快發(fā)展住房租賃市場，發(fā)揮國有租賃企業(yè)對市場的引領、規(guī)范、激活和調控作用，支持專業(yè)化、機構化住房租賃企業(yè)發(fā)展。將符合條件的農業(yè)轉移人口納入住房保障范圍。支持部分人口凈流入、房價高、租賃需求缺口大的大中城市多渠道籌集公租房和市場租賃住房房源，將集體土地建設租賃住房作為重點支持內容。

住房租賃REITs推動和發(fā)展的加快，可豐富資本市場的產品供給，滿足touzi者多元化的touzi需求，也能夠推進住房租賃資產證券化的發(fā)展。

但從2018上交所發(fā)布住房租賃專項債來看，亮紅燈現(xiàn)象也并不在少數(shù)。對此，華泰研究所張繼強向彈房君表示，房企發(fā)債出現(xiàn)“終止”“中止”現(xiàn)象，很大一部分原因是因為企業(yè)自身發(fā)布債券需求不足。房地產市場需求分化明顯，龍頭企業(yè)發(fā)債難度小，存在系統(tǒng)性風險的企業(yè)則發(fā)債較難。

此外，張繼強還表示，住房租賃債目前成為房企融資的主要方式之一，只要具備正當理由維持其企業(yè)正常運營，不管有沒有布局長租公寓，都是可以融到住房租賃債的，預計在政策推動下，2019年住房租賃債等房企融資措施推進會相對寬松。

貝殼研究員院長楊現(xiàn)領也表示，偶然和隨機的風險事件很正常，租賃和發(fā)展是不可逆的趨勢。短期內肯定會有融資收緊用來規(guī)范資金的運作，但中長期來講，住房租賃市場的配套政策會帶來更多利好。

在國家大力推動住房租賃市場發(fā)展、積極建立房地產長效機制的大背景下，隨著租賃住房資產支持計劃以及REITs產品等多個類型金融產品的不斷完善，住房租賃市場或將迎來更大發(fā)展空間。

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