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    海南房價

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    楊現(xiàn)領(lǐng):全流通思維理解房地產(chǎn)市場 給年輕人更多居住選擇

    國內(nèi)樓市日期:2019-02-20 10:49:30 瀏覽量(

    購房熱線:1808982870

    人民網(wǎng)北京1月17日電 (孔海麗)“房地產(chǎn)行業(yè)的全流通時代已經(jīng)到來,新房、二手房、租賃三個市場的聯(lián)動越來越強,它們之間不再孤立分割,而是互生互聯(lián)。”貝殼找房首席經(jīng)濟學家、貝殼研究院院長楊現(xiàn)領(lǐng)近期發(fā)表觀點認為,2018年是房地產(chǎn)市場深刻調(diào)整的一年,面對行業(yè)變局,以往的市場分析思路逐漸失效,新的市場機制正在顯現(xiàn)。

    傳統(tǒng)理論理解房地產(chǎn)市場周期時通常只關(guān)注新房市場,或者將新房二手房視為同一市場,忽視了不同市場交易邏輯之間的差異,也忽視了不同市場之間的相互影響。尤其是,傳統(tǒng)理論幾乎都將租賃市場割裂于買賣市場之外,忽略了兩者之間應(yīng)有的關(guān)聯(lián)。

    楊現(xiàn)領(lǐng)表示,當前中國房地產(chǎn)市場已經(jīng)進入了“全流通時代”,相應(yīng)地,其分析框架也應(yīng)當引入全流通的概念。所謂全流通是指,新房市場、二手房市場、租賃市場之間不再是孤立分割的關(guān)系,而是互生共連的交互關(guān)系。三個市場之間交互的方式、時機與動能決定了房地產(chǎn)市場運行的“總體效果”。

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    貝殼找房首席經(jīng)濟學家、貝殼研究院院長楊現(xiàn)領(lǐng)。(貝殼找房供圖)

    “今天的市場已經(jīng)進入‘全流通’格局,交易的冷暖變化、周期起伏取決于租賃、新房、二手房三個市場之間交互的方式、時機與動能。這背后的市場機制是‘交易乘數(shù)’,即每當一個潛在客戶從租賃市場進入交易市場,這一次交易會引發(fā)一連串交易,從而顯著放大交易總量?!睏瞵F(xiàn)領(lǐng)表示,全流通不僅是市場發(fā)展趨勢,同時也是理解中國房地產(chǎn)市場現(xiàn)象的一種分析框架。

    他進一步分析指出,全流通框架對于市場的啟示在于必須重視租賃、新房、二手房之間的均衡。實際上,租賃市場是否完善對于一個城市的房價有著重要影響。一個多層次、多產(chǎn)品線、有品質(zhì)的租賃市場可以為年輕人提供更多的選擇,進入交易的迫切度低,需求釋放節(jié)奏緩慢。而新房產(chǎn)品線的豐富程度也有助于降低房價——如果新房市場的供給結(jié)構(gòu)合理,產(chǎn)品線豐富,給年輕人的選擇更多,第一次購房的年輕人可以更多地選擇選擇新房滿足首次置業(yè)需求,從而使得交易乘數(shù)更低。

    楊現(xiàn)領(lǐng)表示,市場存在內(nèi)在的不穩(wěn)定性,在交易乘數(shù)的作用下,市場容易急漲急跌,內(nèi)在的波動性被放大。例如,當房價高到一定程度,或者居民杠桿加到一定程度時,交易鏈條會反向收縮,乘數(shù)效應(yīng)的負反饋機制容易引發(fā)市場快速下行。

    事實上,在全流通的市場視角下,中國房地產(chǎn)獨特、難懂的現(xiàn)象也能夠得到很好的解釋。全流通框架認為,房地產(chǎn)市場的繁榮取決于、潛在購房者的質(zhì)量、潛在購房者的轉(zhuǎn)換能力和存量房乘數(shù)效應(yīng)的大小三個方面。例如,潛在購房者的轉(zhuǎn)換能力取決于購房、租賃和非正規(guī)市場之間的互動性,只有潛在購房需求能夠順利實現(xiàn)轉(zhuǎn)換,市場繁榮才可持續(xù)。

    全流通框架對政策的啟示則在于中性的價紙觀。楊現(xiàn)領(lǐng)認為,穩(wěn)增長可行的政策選擇是鼓勵換房需求。但對于無房的年輕人,也不宜再鼓勵加杠桿買房,而是應(yīng)該發(fā)展租賃市場,特別是機構(gòu)化租賃,給他們更多的居住選擇。

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