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人民網(wǎng)北京1月17日電 （孔海麗）“房地產(chǎn)行業(yè)的全流通時代已經(jīng)到來，新房、二手房、租賃三個市場的聯(lián)動越來越強，它們之間不再孤立分割，而是互生互聯(lián)。”貝殼找房首席經(jīng)濟學家、貝殼研究院院長楊現(xiàn)領(lǐng)近期發(fā)表觀點認為，2018年是房地產(chǎn)市場深刻調(diào)整的一年，面對行業(yè)變局，以往的市場分析思路逐漸失效，新的市場機制正在顯現(xiàn)。
傳統(tǒng)理論理解房地產(chǎn)市場周期時通常只關(guān)注新房市場，或者將新房二手房視為同一市場，忽視了不同市場交易邏輯之間的差異，也忽視了不同市場之間的相互影響。尤其是，傳統(tǒng)理論幾乎都將租賃市場割裂于買賣市場之外，忽略了兩者之間應(yīng)有的關(guān)聯(lián)。
楊現(xiàn)領(lǐng)表示，當前中國房地產(chǎn)市場已經(jīng)進入了“全流通時代”，相應(yīng)地，其分析框架也應(yīng)當引入全流通的概念。所謂全流通是指，新房市場、二手房市場、租賃市場之間不再是孤立分割的關(guān)系，而是互生共連的交互關(guān)系。三個市場之間交互的方式、時機與動能決定了房地產(chǎn)市場運行的“總體效果”。
貝殼找房首席經(jīng)濟學家、貝殼研究院院長楊現(xiàn)領(lǐng)。（貝殼找房供圖）
“今天的市場已經(jīng)進入‘全流通’格局，交易的冷暖變化、周期起伏取決于租賃、新房、二手房三個市場之間交互的方式、時機與動能。這背后的市場機制是‘交易乘數(shù)’，即每當一個潛在客戶從租賃市場進入交易市場，這一次交易會引發(fā)一連串交易，從而顯著放大交易總量?！睏瞵F(xiàn)領(lǐng)表示，全流通不僅是市場發(fā)展趨勢，同時也是理解中國房地產(chǎn)市場現(xiàn)象的一種分析框架。
他進一步分析指出，全流通框架對于市場的啟示在于必須重視租賃、新房、二手房之間的均衡。實際上，租賃市場是否完善對于一個城市的房價有著重要影響。一個多層次、多產(chǎn)品線、有品質(zhì)的租賃市場可以為年輕人提供更多的選擇，進入交易的迫切度低，需求釋放節(jié)奏緩慢。而新房產(chǎn)品線的豐富程度也有助于降低房價——如果新房市場的供給結(jié)構(gòu)合理，產(chǎn)品線豐富，給年輕人的選擇更多，第一次購房的年輕人可以更多地選擇選擇新房滿足首次置業(yè)需求，從而使得交易乘數(shù)更低。
楊現(xiàn)領(lǐng)表示，市場存在內(nèi)在的不穩(wěn)定性，在交易乘數(shù)的作用下，市場容易急漲急跌，內(nèi)在的波動性被放大。例如，當房價高到一定程度，或者居民杠桿加到一定程度時，交易鏈條會反向收縮，乘數(shù)效應(yīng)的負反饋機制容易引發(fā)市場快速下行。
事實上，在全流通的市場視角下，中國房地產(chǎn)獨特、難懂的現(xiàn)象也能夠得到很好的解釋。全流通框架認為，房地產(chǎn)市場的繁榮取決于、潛在購房者的質(zhì)量、潛在購房者的轉(zhuǎn)換能力和存量房乘數(shù)效應(yīng)的大小三個方面。例如，潛在購房者的轉(zhuǎn)換能力取決于購房、租賃和非正規(guī)市場之間的互動性，只有潛在購房需求能夠順利實現(xiàn)轉(zhuǎn)換，市場繁榮才可持續(xù)。
全流通框架對政策的啟示則在于中性的價紙觀。楊現(xiàn)領(lǐng)認為，穩(wěn)增長可行的政策選擇是鼓勵換房需求。但對于無房的年輕人，也不宜再鼓勵加杠桿買房，而是應(yīng)該發(fā)展租賃市場，特別是機構(gòu)化租賃，給他們更多的居住選擇。
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