劉志峰：新時代房地產(chǎn)金融的形勢

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去杠桿不是簡單降低企業(yè)的負債率和債務(wù)成本，還需在更大范圍兼顧資產(chǎn)泡沫，解決金融風(fēng)險，同時要推動房地產(chǎn)金融優(yōu)化結(jié)構(gòu)、互練內(nèi)功、穩(wěn)扎穩(wěn)打，向高質(zhì)量、高效率發(fā)展。

文/劉志峰中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會會長

【編者按】5月23日，在中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會金融專業(yè)委員會舉辦的“2018中國房地產(chǎn)金融論壇”上，中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會會長劉志峰指出當(dāng)前房地產(chǎn)金融四大形勢，需要房企及金融機構(gòu)正視面對，處理好防風(fēng)險、降杠桿、促發(fā)展的關(guān)系。以下為演講全文。

房地產(chǎn)金融論壇連續(xù)舉辦了7屆，促進了房地產(chǎn)及企業(yè)和金融機構(gòu)交流合作，同時發(fā)布房地產(chǎn)金融年度報告，分析宏觀經(jīng)濟形勢，研判金融政策，對房地產(chǎn)投融資市場進行總結(jié)。

7年來，論壇的主題緊扣政策和市場熱點，每年都有創(chuàng)新，內(nèi)容不斷豐富，本次論壇的主題是“提升金融門類，利用好資本，盤活存量”，下面就當(dāng)前房地產(chǎn)形勢談幾點看法供大家參考。

一、加快金融創(chuàng)新，優(yōu)化資源配置，拓寬房地產(chǎn)投融資渠道

房地產(chǎn)離不開金融業(yè)的支持，通過金融創(chuàng)新助力住房建設(shè)具有十分重要意義。截至2017年末，我國人民幣房地產(chǎn)貸款余額32.2萬億元，同比增長20.9%，增速比上年年末低了6.1個百分點，占人民幣各項貸款余額的26.8%。2016年占比25.03%，2015年占比14.84%，體現(xiàn)了房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)穩(wěn)定的發(fā)展。

去年以來，作為房地產(chǎn)金融融資來源的銀行貸款、公司債等債務(wù)規(guī)模大幅縮減，資產(chǎn)證券化產(chǎn)品作為房企金融創(chuàng)新的重要方向，成為盤活存量、優(yōu)化質(zhì)量配置、優(yōu)化房地產(chǎn)金融普惠制改革和撬動發(fā)展方式轉(zhuǎn)變的重要方式。

2017年市場成功發(fā)行了類REITs、CMBS產(chǎn)品數(shù)量的組合，除了傳統(tǒng)的寫字樓、購物中心等商業(yè)物業(yè)，還出現(xiàn)了很多創(chuàng)新的基礎(chǔ)資產(chǎn)類型，如家居賣場、長租公寓等，此外，資本發(fā)行、資產(chǎn)支持證券，提高了房企的銷售尾款效率，緩解了企業(yè)資金壓力，以供應(yīng)商為核心的應(yīng)收賬款資產(chǎn)證券化等融資創(chuàng)新模式，在優(yōu)化供應(yīng)商應(yīng)收賬款的前提下，實現(xiàn)核心企業(yè)應(yīng)付賬款和現(xiàn)金流的有效管理，資產(chǎn)發(fā)行支持證券也為房企開辟了一條新的融資渠道。

金融對房地產(chǎn)的支持還體現(xiàn)在以下四個方面：一是滿足群眾對美好居住生活的需求，解決住房發(fā)展不平衡、不充分的矛盾，推動房地產(chǎn)高質(zhì)量發(fā)展。二是堅持多主體供給、多渠道保障、租售并舉的住房制度，加快發(fā)展住房租賃，緩解住房供需矛盾。三是通過金融支持促進房地產(chǎn)居住進步，提升設(shè)計、建造、運行和管理的能力及水平，促進各產(chǎn)業(yè)的融合。四是提質(zhì)增效，淘汰傳統(tǒng)落后的發(fā)展方式，讓無效、低效企業(yè)逐步退出市場。

二、以供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革為主線，為住房租賃提供金融支持

黨的十九大以來，全國上下加快推進住房租賃，進展迅速，效果明顯，主要表現(xiàn)在：一是政策力度大，全國12個人口凈流入城市加快住房租賃試點，超過50個城市出臺了住房租賃政策措施，構(gòu)建了多個住房租賃市場發(fā)展模式。二是住房租賃建設(shè)用地數(shù)量增加，北京、上海、深圳、廣州等城市新推出租賃住房用地，部分城市試點用地建設(shè)租賃住房。三是大型房企住房供應(yīng)領(lǐng)域，像萬科、保利、碧桂園、越秀、世茂、恒大等房企通過不同的形式布局，進入租賃領(lǐng)域。四是金融機構(gòu)積極支持住房租賃機構(gòu)，一方面向機構(gòu)和企業(yè)提供長期租賃貸款。另一方面通過發(fā)行債券、資產(chǎn)證券化和房地產(chǎn)信托資金等創(chuàng)新金融產(chǎn)品，拓寬住房租賃touzi渠道，如北京集體建設(shè)用地，建設(shè)租賃住房，首批銀行確定融資方案，貸款先行，醉長可達到25到30年，并可靈活還貸。貸款金額可占到項目總touzi的80%。

資產(chǎn)證券化為住房租賃的發(fā)展提供了新的思路，4月25日，證監(jiān)會和住建部發(fā)布了關(guān)于推進住房租賃資產(chǎn)證券化相關(guān)工作通知，發(fā)展住房租賃資產(chǎn)證券化，一方面有利于加強戰(zhàn)略布局，提升運營效率和能力，推動租賃服務(wù)升級。另一方面，有利于促進行業(yè)機構(gòu)化率提升，目前我國有專業(yè)機構(gòu)運營的房源突破5%，以個人房源為主的租賃主體導(dǎo)致租賃市場參差不齊，住房租賃市場證券化不僅是企業(yè)重要的流通渠道，更是企業(yè)規(guī)?；闹破?，提高企業(yè)的touzi回報率，推動房地產(chǎn)長效機制的形成。

鑒于房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化在我國發(fā)展時間短，理論研究和實際操作不太成熟，在合規(guī)性、稅收、交易、機構(gòu)設(shè)置等方面還需要深入研究。為此，中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會專門成立了中國房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化研究中心，中心和中國房地產(chǎn)金融專業(yè)委員會兩塊牌子，一個機構(gòu)，開展工作。目的是整合資產(chǎn)證券化領(lǐng)域的專業(yè)力量，搭建交流平臺，促進各方面合作，共同開展政策和法律法規(guī)研究。

三、以風(fēng)險防控為導(dǎo)向，處理好防風(fēng)險降杠桿促發(fā)展的關(guān)系

房地產(chǎn)金融在我國發(fā)展很快，但由于時間短、經(jīng)驗少，融資渠道單一，存在一定的金融風(fēng)險。二是融資機構(gòu)不合理，大多數(shù)企業(yè)融資的主要渠道是銀行貸款，銀行直接或間接承受了房地產(chǎn)市場各環(huán)節(jié)的風(fēng)險。三是相關(guān)政策法規(guī)還不夠健全，一些地方拼命促使GDP增長和增加土地財政投入，造成地方經(jīng)濟增長對房地產(chǎn)開發(fā)touzi的各種依賴。四是房地產(chǎn)企業(yè)和金融機構(gòu)的信息不對稱和房地產(chǎn)高收益率的特點等帶來的風(fēng)險。

針對這些問題，國家對房地產(chǎn)金融調(diào)控體現(xiàn)了以下幾個特點：一是加大金融平臺監(jiān)管，尤其是地方政府融資平臺監(jiān)管。二是加大了資金流向監(jiān)管，對委托貸款、信托通道等業(yè)務(wù)進行嚴格的穿透式的監(jiān)管，限制表外資金進入房地產(chǎn)金融開發(fā)領(lǐng)域。三是控制房地產(chǎn)信貸規(guī)模，降低對房地產(chǎn)行業(yè)的授信額度。四是采取差異化的信貸政策，對住房貸款實行差異化定價，積極支持居民特別是新市民住房的需求。五是定向收緊房貸利率，一二級城市的房貸利率均普遍上調(diào)，對二套房的房貸利率更是大幅上調(diào)。尤其要提高的是在國家金融去杠桿大背景下和金融監(jiān)管持續(xù)嚴格的影響下，高杠桿擴張企業(yè)對融資成本攀升、融資渠道收緊，依靠高杠桿發(fā)展，這都是不可持續(xù)的。

此外，資產(chǎn)負債率高，資金鏈緊張的房企，安全性問題也紙得警惕。目前來看，資金壓力大，融資成本上升，也增加了房企資金供應(yīng)的不確定性。因此，企業(yè)要根據(jù)自身發(fā)展制定戰(zhàn)略，注意金融風(fēng)險、流動性風(fēng)險、資產(chǎn)機構(gòu)負債風(fēng)險、政策變動導(dǎo)致的經(jīng)營管理不善的風(fēng)險、決策失誤的風(fēng)險等等。這些風(fēng)險一定要特別注意，好多場合我都講到這個問題，經(jīng)營企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)人如果老往司法機關(guān)跑，說明這個企業(yè)案子比較多。老往金融機構(gòu)跑，說明資金緊張。一個企業(yè)老到外地去搞得好的企業(yè)參觀、學(xué)習(xí)、交流，說明這個企業(yè)良性循環(huán)，而且進步比較快。

當(dāng)然，去杠桿也不是簡單降低企業(yè)的負債率和債務(wù)成本，還需要在更大范圍兼顧資產(chǎn)泡沫，解決金融風(fēng)險，同時要推動房地產(chǎn)金融優(yōu)化結(jié)構(gòu)、互練內(nèi)功、穩(wěn)扎穩(wěn)打，向高質(zhì)量、高效率發(fā)展?？傊?，房地產(chǎn)行業(yè)要與金融機構(gòu)加強合作，處理好企業(yè)防風(fēng)險、降杠桿、促發(fā)展的關(guān)系。

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