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近日，中國影視娛樂第一股華誼兄弟傳媒股份有限公司（簡稱“華誼兄弟”，股票代碼“300027”）因涉嫌偷稅、股權(quán)質(zhì)押比例過高等問題深陷輿論漩渦，資本市場對此也作出了消極反應(yīng)?！督?jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者深入研讀華誼兄弟歷年財(cái)報(bào)和公開資料發(fā)現(xiàn)，雖然公司公開否認(rèn)地產(chǎn)化，但其多年來全國布局的數(shù)十個影視實(shí)景項(xiàng)目儲備了逾萬畝土地，一些項(xiàng)目公開對外銷售商鋪、公寓、別墅等各種商品房。此外，華誼兄弟以電影小鎮(zhèn)、電影世界等為主的品牌授權(quán)與實(shí)景娛樂板塊，在實(shí)現(xiàn)高毛利率的同時卻負(fù)債高企，其發(fā)展前景待考。
總touzi逾千億元實(shí)景項(xiàng)目全國開花
公開資料顯示，以影視娛樂業(yè)為主業(yè)的華誼兄弟早在2009年就提出了“去電影化”的口號，2011年左右逐步走上了一條以影視娛樂為核心、品牌授權(quán)與實(shí)景娛樂和互聯(lián)網(wǎng)娛樂為兩翼的多元化發(fā)展的道路。其中，華誼兄弟全力打造的品牌授權(quán)與實(shí)景娛樂板塊，是希望依托自身品牌價紙和豐富的影視作品版權(quán)（即IP）儲備，優(yōu)選核心區(qū)位，結(jié)合地方特色文化打造覆蓋全國主要城市的影視文旅實(shí)景項(xiàng)目。
《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者注意到，華誼兄弟早在2009年就嘗試開拓地產(chǎn)業(yè)務(wù)，并計(jì)劃在青島、成都、北京等城市建設(shè)主題公園，后無疾而終。2011年起，華誼兄弟在全國多地布局品牌授權(quán)與實(shí)景娛樂板塊，開啟了自己向文化旅游全產(chǎn)業(yè)鏈的轉(zhuǎn)型之路，推出了華誼兄弟電影小鎮(zhèn)（文化旅游）、華誼兄弟電影世界（主題游樂）和華誼兄弟文化城（文創(chuàng)園區(qū)、拍攝基地）等三種產(chǎn)品形態(tài)，成為國內(nèi)醉早布局實(shí)景娛樂業(yè)務(wù)的影視娛樂公司。
2011年，華誼兄弟在上海嘉定touzi建設(shè)首個華誼兄弟文化城項(xiàng)目；2012年，華誼兄弟首個電影小鎮(zhèn)項(xiàng)目“?？谟^瀾湖馮小剛電影公社”正式簽約開工，總touzi55億元；同年，華誼兄弟競得蘇州工業(yè)園區(qū)陽澄湖半島的7幅地塊，總面積逾60萬平方米，計(jì)劃touzi30億元建設(shè)首個電影世界項(xiàng)目；2014年，華誼兄弟以16.38億元的底價競得深圳市坪山區(qū)三宗土地，規(guī)劃用地面積為118萬平方米，計(jì)劃總touzi130億元，擬建設(shè)首個文化城項(xiàng)目。
隨著影視IP概念的大熱，華誼兄弟2015年啟動了多個實(shí)景項(xiàng)目的建設(shè)和簽約，如前所述的蘇州、深圳項(xiàng)目開始開工建設(shè)，昆明電影小鎮(zhèn)簽約，touzi150億元占地2000畝的“建業(yè)·華誼兄弟”鄭州電影小鎮(zhèn)、touzi30億元的長沙電影小鎮(zhèn)相繼奠基；2016年，總touzi約20億元的重慶電影小鎮(zhèn)簽約，總touzi18億元占地1633畝的2016的西昌電影小鎮(zhèn)規(guī)劃出爐，總touzi約50億元的華誼兄弟電影文化城項(xiàng)目正式落戶濟(jì)南；2017年，總touzi約百億元的南京電影小鎮(zhèn)開工。
2017年下半年，華誼兄弟與恒大集團(tuán)傳出合作開發(fā)電影主題樂園的消息，首個合資文旅項(xiàng)目落地武漢，總touzi額預(yù)計(jì)375億元的恒大—華誼兄弟（陽江）電影城舉行簽約儀式，這些項(xiàng)目模式均為大股東恒大集團(tuán)出地出錢，小股東華誼兄弟負(fù)責(zé)品牌授權(quán)和項(xiàng)目設(shè)計(jì)運(yùn)營。
華誼兄弟2017年年報(bào)顯示，截至報(bào)告期末，公司品牌授權(quán)與實(shí)景娛樂板塊共實(shí)現(xiàn)簽約項(xiàng)目18個。根據(jù)規(guī)劃，華誼兄弟實(shí)景娛樂項(xiàng)目要在全國14個省份布局20個電影小鎮(zhèn)。據(jù)《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者不完全統(tǒng)計(jì)，華誼兄弟實(shí)景項(xiàng)目預(yù)計(jì)總touzi逾千億元，在全國儲備土地總量逾萬畝。
公開否認(rèn)“地產(chǎn)化” 多地開賣商品房
在業(yè)內(nèi)人士看來，華誼兄弟實(shí)質(zhì)上是在打特色小鎮(zhèn)地產(chǎn)化的擦邊球，并且存在圈地之嫌。不過，華誼兄弟實(shí)景娛樂負(fù)責(zé)人秦開宇卻多次公開否認(rèn)“地產(chǎn)化”，聲稱“我們不會從事房地產(chǎn)項(xiàng)目”，并認(rèn)為“新開業(yè)的電影小鎮(zhèn)沒有一平方米的房地產(chǎn)項(xiàng)目，完全是利用多年積淀的IP打造成的集娛樂、體驗(yàn)、互動于一體的文化產(chǎn)品。”
《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，華誼兄弟旗下多個實(shí)景項(xiàng)目均對外公開銷售商品房，存在涉嫌變身地產(chǎn)項(xiàng)目的問題。記者登錄房天下網(wǎng)站顯示，華誼兄弟長沙電影小鎮(zhèn)項(xiàng)目分“意大利小鎮(zhèn)”和“老長沙小鎮(zhèn)”兩期滾動開發(fā)，樓盤地址位于坪塘大道與巡撫路交匯處往東500米，目前在售50-300平方米不等的商鋪，均價30000元/平方米至60000元/平方米。這批商鋪的《商品房預(yù)售許可證》，獲得于2017年11月17日。而承擔(dān)蘇州電影世界項(xiàng)目建設(shè)的華誼影城（蘇州）有限公司，在陽澄湖半島上還開發(fā)了“華誼兄弟藝術(shù)家村”別墅。365淘房網(wǎng)顯示，華誼兄弟藝術(shù)家村一期于2016年10月下旬開盤，目前還剩余少量疊墅，面積為113平方米，每平方米單價約3萬多元，總價近400萬元。
網(wǎng)易房產(chǎn)、惠州新房網(wǎng)等網(wǎng)站顯示，華誼兄弟深圳開發(fā)的文化城項(xiàng)目分三期開發(fā)，計(jì)劃推出建筑面積約44至80㎡的影人公寓、建筑面積約53至93㎡層高約4.5m的辦公產(chǎn)品，項(xiàng)目由深圳華誼兄弟文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)有限公司開發(fā)打造。而華誼兄弟較早開發(fā)并早已營業(yè)的?？凇榜T小剛電影公社”，其與地產(chǎn)商合作的觀瀾湖項(xiàng)目問鼎了2014年海口地區(qū)的“銷售冠軍”，總銷售額達(dá)到8.25億元。
江蘇國土部門一位不愿具名的專業(yè)人士指出，在土地資源日趨緊張且價格高漲的情況下，以影視文化概念拿地，價格自然會優(yōu)惠很多，貫穿其中的則是部分地方政府的招商引資沖動、文化企業(yè)的拿地沖動，雙方可以說是一拍即合。經(jīng)濟(jì)學(xué)家宋清輝就此指出，以特色小鎮(zhèn)之名行房地產(chǎn)開發(fā)之實(shí)的問題，已經(jīng)引起政府部門的警惕，國家有關(guān)部委紛紛出臺相關(guān)規(guī)定，要求不得推薦打著特色小鎮(zhèn)名義搞圈地開發(fā)的建制鎮(zhèn)，禁止將房地產(chǎn)開發(fā)與主題公園捆綁供地和審批。
高毛利率高負(fù)債并存
針對眼下影視企業(yè)“去電影化”、房地產(chǎn)企業(yè)“去地產(chǎn)化”的現(xiàn)象，有人說，地產(chǎn)業(yè)外的人試圖進(jìn)入地產(chǎn)業(yè)，娛樂業(yè)外的人則試圖進(jìn)入娛樂業(yè)，就像圍城一般，讓人看不懂?！督?jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者發(fā)現(xiàn)，“去電影化”的華誼兄弟，其趨地產(chǎn)化的實(shí)景項(xiàng)目，高毛利率與高負(fù)債并存，其發(fā)展前景待考。
業(yè)內(nèi)人士指出，華誼兄弟在實(shí)景項(xiàng)目中摸索出了一套有效的商業(yè)模式：以品牌授權(quán)為核心，收取前期的授權(quán)費(fèi)、后續(xù)的運(yùn)營分成和服務(wù)費(fèi)以及根據(jù)在項(xiàng)目中所占股權(quán)所獲得的touzi收益。歷年財(cái)報(bào)顯示，華誼兄弟實(shí)景娛樂板塊近年來毛利率居高不下，近乎100%。財(cái)報(bào)顯示，2015年到2017年，該板塊實(shí)現(xiàn)的營業(yè)收入分別為5556.60萬元、25690.51萬元和25848.42萬元，當(dāng)期毛利率分別高達(dá)100%、98.41%和98.85%。但2017年報(bào)顯示，華誼兄弟2014年中開業(yè)的首個實(shí)景項(xiàng)目馮小剛電影公社雖然實(shí)現(xiàn)凈利潤8284萬元，但期末負(fù)債高達(dá)24.23億元；華誼影城（蘇州）有限公司全年?duì)I業(yè)收入僅為1.46億元，總負(fù)債則高達(dá)21.67億元。
紙得注意的是，相關(guān)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，目前我國實(shí)景娛樂已遍地開花，但其中超半數(shù)項(xiàng)目尚處于虧損狀態(tài)，華誼兄弟實(shí)景項(xiàng)目未來有待觀察?！督?jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者注意到，華誼兄弟多個實(shí)景項(xiàng)目進(jìn)展緩慢，如蘇州項(xiàng)目開業(yè)時間一推再推，醉終歷經(jīng)7年之久才建成。目前，華誼兄弟正式開業(yè)的實(shí)景項(xiàng)目，除?？凇⑻K州等少數(shù)項(xiàng)目外未見公開開業(yè)的報(bào)道，甚至連2011年簽約的華誼兄弟上海嘉定文化城至今尚未建成。
但華誼兄弟方面認(rèn)為，公司品牌授權(quán)及實(shí)景娛樂板塊近年來穩(wěn)步發(fā)展，累計(jì)簽約的18個項(xiàng)目截至2017年末多個項(xiàng)目進(jìn)入在建狀態(tài)并相繼開工，長沙、南京、鄭州等地電影小鎮(zhèn)將于2018年陸續(xù)開業(yè)。其負(fù)責(zé)人王中軍則多次公開指出，華誼兄弟未來會有20多個文化小鎮(zhèn)落地，公司會堅(jiān)持商標(biāo)屬權(quán)，如果有100個，每個1億元收入，就是100億元的收入，這個數(shù)字不是夢想。就華誼兄弟存在的問題，記者致電該公司采訪，并將書面采訪提綱發(fā)至其公開郵箱，截至記者發(fā)稿時未有回復(fù)。
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