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    海南房價

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    償債高峰期來臨 房企以價換量如何扛過樓市“寒冬”

    國內(nèi)樓市日期:2019-02-20 10:42:17 瀏覽量(

    團購V信:808928470

    今年以來,隨著樓市調(diào)控政策的不斷趨嚴,以及房企償債高峰期來臨,一些房企已經(jīng)“扛不住”了。

    《每日經(jīng)濟新聞》記者選取了20家典型A股上市房企,分別就其現(xiàn)金流、利潤率以及負債進行統(tǒng)計和分析后發(fā)現(xiàn),除了降薪裁員、謹慎拿地,以價換量更成為房企共識。尤其是今年6月中期業(yè)績沖刺期,房企銷售面積的絕對量創(chuàng)下2018年以來的新高。

    數(shù)據(jù)顯示,品牌房企的凈利潤同比依然增長。從21家典型品牌房企的數(shù)據(jù)來看,絕大部分第三季度凈利率累計同比呈現(xiàn)明顯增長。如萬科同比增長73.7%、保利地產(chǎn)同比增長39.6%、金地同比增長206.8%,僅有首開、光明地產(chǎn)少量房企同比下降??梢钥闯?,雖然相比二季度房企凈利潤有下滑趨勢,但同比2017年利潤增長依然明顯。。

    然而銷售后續(xù)動力不足,使得一些房企完成年度目標依然“壓力山大”。數(shù)據(jù)顯示,7月和8月房企銷量環(huán)比6月降幅較大,且“金九銀十”表現(xiàn)也不盡如人意,三季度開始市場整體銷售向下趨勢明顯。

    當“過冬論”已經(jīng)成為市場共識,房企該如何防凍保暖?

    償債潮下touzi謹慎

    2015年~2016年信貸寬松的融資環(huán)境理,房企迎來發(fā)債熱潮。彼時發(fā)行的地產(chǎn)公司債以3+2結(jié)構(gòu)為主,因此這部分規(guī)模巨大的債務將在2018年~2019年集中到期。據(jù)測算,房企在未來三年將迎來兩個償債高峰期。

    億翰統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示,房企第一次償債小高峰集中在2018年9月~2019年10月,償還規(guī)模約3800億元,月均償還額280億元;第二次大高峰集中在2020年5月-2021年10月,償債規(guī)模約8600億元,月均償還額480億元。從短期來看,企業(yè)在下半年就將集中邁入第一個還債高峰期。

    償債期集中來臨,意味著沒有做好現(xiàn)金流管理和風險防控的企業(yè)將面臨資金鏈斷裂的風險。

    紙得注意的是,房企的償債壓力已開始凸顯。從第三季度的財務數(shù)據(jù)來看,不少房企的經(jīng)營活動現(xiàn)金凈流量為正數(shù),而籌資活動現(xiàn)金凈流量為負數(shù),表明房企面臨較大外部資金償還壓力,房地產(chǎn)行業(yè)整體融資偏緊的背景下,以舊還新的接力融資也變得更加困難。

    一位不愿具名的機構(gòu)專家指出,在當下嚴調(diào)控、貸款利率增高的情況下,會影響房企的銷售情況和回款速度,從而影響房企自身的造血能力。若此時還要面臨債務到期、融資難等情況,房企的資金鏈承壓度將大幅增高。

    不過其也認為,償債高峰期的集中來臨,對部分房企也是機遇,尤其是現(xiàn)金流充裕、抗風險能力較強的房企,可能會看見像2014年那樣的收并購機遇。

    面對資金壓力,不少房企在拿地等touzi上已明顯表現(xiàn)出“謹慎”。

    也由于相較于部分房企謹慎的touzi態(tài)度,萬科的逆勢而行在今年被“襯托”得尤為突出。財報顯示,今年前三季度,萬科拿地金額為458.7億元,相當于恒大、碧桂園、保利、融創(chuàng)四大龍頭房企拿地金額的總和。也由于當期在土地市場上動作較為頻繁,萬科今年第三季度經(jīng)營性現(xiàn)金流為負257.3億元。

    以價換量加速回款

    不過盤點可見,典型房企第三季度的經(jīng)營性現(xiàn)金流凈額為負數(shù)的不在少數(shù)。

    億翰智庫研究總監(jiān)于小雨向《每日經(jīng)濟新聞》記者直言,今年企業(yè)風險不是很大,無論是銷售數(shù)據(jù)還是公告出來的業(yè)績數(shù)據(jù),企業(yè)都表示要注重回款和注重現(xiàn)金。

    實際上,房企為了加速去化進一步抓緊了今年醉后的銷售節(jié)點,一些房企從9月份就已開始大規(guī)模“折價”,希望能以價換量。

    也由此,二三季度房企的去化率和銷售回款有所提升。數(shù)據(jù)顯示,三季度房企銷售回款普遍較二季度有明顯增長,例如新城控股的該指標漲幅高達162.4%。

    不過,于小雨提醒,受XG限貸等因素的影響,房企的項目即使開工推盤都順利進行,醉終銷售情況可能也不理想。如果調(diào)控政策未放松,那么銷售難度可能還會逐漸加大,去化難度也會不斷提高。

    58安居客首席分析師張波告訴《每日經(jīng)濟新聞》記者,從目前房企三季報來看,資金壓力之下回款在加速。從21家典型品牌房企的數(shù)據(jù)來看,第三季度不少房企經(jīng)營性現(xiàn)金流凈額依然為負,例如萬科為負214.8億元、藍光為負36.7億元、光明地產(chǎn)為負43.5。一部分房企則通過加速回款來緩解資金壓力,如第三季度光地明產(chǎn)回款累計同比增長48.9%、藍光累計同比增長24.9%。

    業(yè)績表現(xiàn)其實是相對滯后的,并不能反映房企當期的情況。如今年的結(jié)轉(zhuǎn)收入都是兩年前公司的銷售項目,彼時的毛利率普遍很高;而從盈利規(guī)模上看,雖然可結(jié)轉(zhuǎn)收入較多,但基于對后市的判斷,房企積極性普遍不高。

    《每日經(jīng)濟新聞》記者注意到,許多房企設置了不小規(guī)模的存貨跌價準備。以萬科為例,今年前三季度,萬科存貨跌價準備余額為人民幣41.4億元。

    “這說明房企對未來銷售價格預期有所降低,對市場的預期和判斷比較悲觀。也由于未來能夠釋放的業(yè)績空間不大,房企對于當前的結(jié)轉(zhuǎn)不積極,或有所保留為來年過冬做準備?!睆埐ū硎?。

    實際上,品牌房企擴張的腳步并未放慢。從萬科來看,第三季度回款速度雖然同比下降了1.2%,但是touzi性現(xiàn)金流凈額為負711.4億元,顯示其拿地以及股權(quán)合作等擴張動作依然在持續(xù)。無獨有偶,保利、綠地、新城等房企的touzi性現(xiàn)金流凈額則顯示出其擴張的步伐。

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