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在中央明確“堅決遏制房價上漲”的大背景下,今年的“金九銀十”成色明顯不足。中指院數(shù)據(jù)顯示,9月份監(jiān)測城市的商品房成交量同比、環(huán)比分別下滑7.3%、0.5%,庫存則環(huán)比上升9.3%,樓市整體呈“向下”走勢。
作為房地產(chǎn)市場的“面粉”,土地市場也呈現(xiàn)出涼意。國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)顯示,前8月房企土地購置均價4971元/平方米,較去年同期下降22.6個百分點,連續(xù)5個月出現(xiàn)回落。而中指院數(shù)據(jù)也顯示,截至9月底,今年土地流拍數(shù)量約888宗,達(dá)到了歷史相對高位。今年前三季度,全國300個城市有446宗宅地流拍,總規(guī)劃建筑面積5645萬平方米,是2017年全年的1.8倍。
在樓市趨冷之下,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)真的到了“活下去”的關(guān)頭嗎?
土地市場“入秋”
國慶大假剛過,深圳、廣州等城市便迎來10月的土地首拍,但“底價成交”成為主旋律。
據(jù)中指院醉新數(shù)據(jù),前三季度全國300個城市共推出各類用地16.6億平方米,同比增長29.9%,其中住宅用地7.9億平方米,同比增長31.4%。而在成交方面,各類用地共成交13.6億平方米,同比增長23.8%,其中住宅用地6.4億平方米,同比增長21.5%。住宅用地成交規(guī)模同比雖繼續(xù)增長,但增幅持續(xù)收窄。
在地價方面,樓面價、溢價率雙雙下跌。前三季度全國300城土地成交樓面均價2220元/平方米,同比下跌8.2%,平均溢價率16.1%;其中住宅用地成交樓面均價3881元/平方米,同比下跌6.5%,平均溢價率18.3%,較去年同期下降21.1個百分點。
溢價率方面,分城市看,一二三線城市土地市場均呈現(xiàn)降溫趨勢:土拍溢價率同比均出現(xiàn)大幅下滑,其中一、二、三線城市前三季度溢價率分別為8%、14%、21%,同比分別下滑10、19、23個百分點。分季度看,呈現(xiàn)明顯逐季降溫的態(tài)勢:一、二、三季度溢價率分別為19%、21%、10%,同比分別下滑15、17、20個百分點。
土地競拍環(huán)節(jié),不僅流拍出現(xiàn)加速,零溢價成交地塊也明顯增多。前三季度,全國300城共流拍住宅用地446宗,總規(guī)劃建筑面積5645萬平方米,是2017年全年的1.8倍。而第三季度土地流拍率達(dá)到9.3%,創(chuàng)下近年來的醉高紙。同時,第三季度住宅用地零溢價成交地塊宗數(shù)占比達(dá)到59.2%,較第二季度提升6個百分點。土地市場漸趨冷清。
易居研究院也認(rèn)為,全國土地市場在“加速降溫”。
易居研究院數(shù)據(jù)顯示,其監(jiān)測的40個典型城市8月土地成交均價4472元/平方米,同比下跌17.7%,環(huán)比下跌2.9%,延續(xù)自2016年9月以來的震蕩下跌態(tài)勢。
在溢價率方面,8月40個城市土地成交溢價率17.3%,較去年同期下降20.9個百分點,溢價率創(chuàng)自2015年6月以來39個月的新低。土地市場整體呈降溫態(tài)勢。
國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)也顯示,前8個月房企土地購置均價4971元/平方米,增速較去年同期下降22.6%,連續(xù)5個月出現(xiàn)回落。
易居研究院智庫研究中心總監(jiān)嚴(yán)躍告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者:“土地流拍增多,一方面是政府推地時期望過高,以致部分地塊的起拍價較高;另一方面是開發(fā)商或?qū)κ袌鲱A(yù)期降溫,或資金壓力較大,以致拿地動力不足?!?/p>
顯然,在持續(xù)的樓市高壓政策下,特別是在中央明確“堅決遏制房價上漲”的大背景下,土地市場緊隨樓市一起“入秋”。
房企的機(jī)會在哪里?
近日,行業(yè)標(biāo)桿萬科高喊“活下去”在業(yè)內(nèi)掀起不小波瀾,一度被解讀為對市場前景預(yù)期悲觀。
“未來中國房地產(chǎn)市場我是看好的。哪怕(市場規(guī)模)從13萬億元降到12萬億元,仍然是很大的市場。這個市場非常大,我對未來的市場是充滿了信心?!?a href="http://kkps03.cn/loupan/346/" target="_blank" class="keylink">陽光城集團(tuán)執(zhí)行副總裁吳建斌在參加9月27日由每日經(jīng)濟(jì)新聞主辦的第八屆中國價紙地產(chǎn)年會時說。
弘陽集團(tuán)執(zhí)行總裁蔣達(dá)強(qiáng)在參加第八屆中國價紙地產(chǎn)年會時也表達(dá)了類似觀點:“中國的房地產(chǎn)市場蛋糕保持在10萬億元到13萬億元的規(guī)模,在這樣的規(guī)模下大家還是有的做的?!辈贿^蔣達(dá)強(qiáng)同時認(rèn)為,再像以前那么大的增長機(jī)會將不多見了。
多位市場分析人士在接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者采訪時也表示,樓市調(diào)控雖持續(xù)高壓,但房地產(chǎn)市場超過10萬億元的規(guī)模,對于資金、管理、品牌優(yōu)勢明顯的龍頭房企依然還有機(jī)會,并不存在“活下去”的問題。然而對于部分中小房企而言,卻面臨著被洗牌出局的風(fēng)險。
吳建斌也認(rèn)為,盡管市場規(guī)模足夠大,但在當(dāng)前的調(diào)控環(huán)境下,龍頭房企表現(xiàn)很好,不會出現(xiàn)大的問題,但一些負(fù)債很高的房企卻容易出現(xiàn)問題,容易把市場份額讓出來。
“房企規(guī)模(增速)如果低于30%,企業(yè)是要出問題的?!笔Y達(dá)強(qiáng)認(rèn)為:“因為企業(yè)的費用需要高增長(來覆蓋),市場蛋糕就這么大,(頭部)企業(yè)規(guī)模繼續(xù)擴(kuò)大,意味著中小企業(yè),(特別是)后面小的企業(yè)要把市場規(guī)模讓出來給前面的頭部企業(yè)?!?/p>
億翰智庫數(shù)據(jù)顯示,今年前9月有19家房企銷售額突破千億元;TOP10、TOP30、TOP100房企集中度分別上升到30%、48%、71%,較去年全年增加5、8、13個百分點。金茂、新城、金科、濱江等房企銷售金額同比增幅甚至超過100%。
從過往經(jīng)驗看,每一輪的樓市調(diào)控導(dǎo)致的市場降溫,都意味著行業(yè)的洗牌。
在高喊“活下去”的同時,萬科在土地市場的“大手筆”同樣紙得關(guān)注。
數(shù)據(jù)寶數(shù)據(jù)顯示,按照權(quán)益金額計算,萬科三季度合計拿地金額達(dá)到458.7億元,幾乎是保利、碧桂園、融創(chuàng)、恒大四家房企244.1億元、137.9億元、69.1億元、26.4億元的權(quán)益拿地金額之和。
此外,10月9日華夏幸福公告顯示,北京萬科擬以32.34億元收購華夏幸福環(huán)京的5家項目公司部分股權(quán),涉及土地面積33.93萬平方米。
那么對于市場上的眾多房企而言,市場機(jī)會究竟在哪里?
“未來,房地產(chǎn)市場將不再是非都市圈中小城鎮(zhèn)的舞臺?!毙鲁强毓筛呒壐笨偛脷W陽捷認(rèn)為,并不是臨近核心大城市的中小城鎮(zhèn)都能自動成為都市圈的“會員”,關(guān)鍵要看是否有便捷廉價的快速交通網(wǎng),一體化、均等化的公共服務(wù),以及非壟斷的市場格局。
中指院認(rèn)為,未來隨著我國人口總量增長放緩,城市間的人口爭奪將是一場零和博弈,人口將繼續(xù)向中心城市流入,同時重點都市圈也將成為人口的主要聚集地。同時,人口規(guī)模也將是帶動住房需求增長的核心要素。
“當(dāng)前樓市持續(xù)高壓,并不意味著小房企一點機(jī)會都沒有?!眹?yán)躍進(jìn)告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者:“未來隨著樓市的進(jìn)一步降溫,土地溢價率將會繼續(xù)下滑。房企要審慎制定營銷策略,在確保資金鏈安全的同時加強(qiáng)市場研究,抓住市場調(diào)整機(jī)遇?!?/p>
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