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人民網(wǎng)北京7月28日電 (孔海麗 實(shí)習(xí)生 吳凡)經(jīng)過(guò)幾年的積累,加之政策紅利不斷釋放,我國(guó)住房租賃行業(yè)逐漸進(jìn)入快速發(fā)展期,供應(yīng)端形成了以存量盤活為主體,增量開發(fā)并行的市場(chǎng)格局。
近日,由貝殼研究院聯(lián)合21世紀(jì)產(chǎn)業(yè)研究院共同策劃發(fā)布的《2018年中國(guó)住房租賃白皮書》(以下簡(jiǎn)稱白皮書)數(shù)據(jù)顯示,住房租賃機(jī)構(gòu)化率進(jìn)一步提升,開發(fā)企業(yè)提供的長(zhǎng)租公寓與租房機(jī)構(gòu)提供的分散式租賃房源快速增加。
與此同時(shí),《白皮書》指出,租賃機(jī)構(gòu)面臨的競(jìng)爭(zhēng)也在加劇,行業(yè)集中度增加,更考驗(yàn)機(jī)構(gòu)的拿房能力、運(yùn)營(yíng)效率和資金運(yùn)作能力等。
“在行業(yè)市場(chǎng)快速發(fā)展的今天,需要理智、客觀地對(duì)待行業(yè)市場(chǎng),杜絕追逐利益的短期投機(jī)行為,用長(zhǎng)遠(yuǎn)和發(fā)展的眼光看待行業(yè)變化,以滿足租客需求、提供品質(zhì)租賃服務(wù)為核心,促進(jìn)行業(yè)在正確的軌道上前進(jìn)?!必悮ふ曳渴紫?jīng)濟(jì)學(xué)家、貝殼研究院院長(zhǎng)楊現(xiàn)領(lǐng)分析指出,租賃機(jī)構(gòu)突圍需要更加重視核心運(yùn)營(yíng)能力。
住房租賃機(jī)構(gòu)化占比將進(jìn)一步提升
《白皮書》監(jiān)測(cè)了10個(gè)住房租賃熱點(diǎn)城市市場(chǎng)表現(xiàn),分析發(fā)現(xiàn)北京和長(zhǎng)三角地區(qū)城市機(jī)構(gòu)化租賃占比領(lǐng)先,北京為10.3%,上海、蘇州、杭州、南京4個(gè)城市平均數(shù)據(jù)為6.9%。
綜合10個(gè)城市未來(lái)三到五年住宅和租賃住房供應(yīng)計(jì)劃、城中村整治計(jì)劃和歷史進(jìn)度,《白皮書》預(yù)測(cè)了2021年的租賃住房供給結(jié)構(gòu):機(jī)構(gòu)化占比方面,各城市都將有2-5倍的增幅,上海、深圳漲幅醉高,這得益于兩個(gè)城市100萬(wàn)套機(jī)構(gòu)化管理計(jì)劃(深圳100萬(wàn)套收儲(chǔ);上海70萬(wàn)套新建+30萬(wàn)套收儲(chǔ))。京滬深三個(gè)一線城市的變化逐步趨近于國(guó)際發(fā)達(dá)城市水平(紐約60% 東京90%),未來(lái)每3個(gè)租客中將有1個(gè)是與專業(yè)機(jī)構(gòu)直接簽約;杭州比例超過(guò)1/5,是二線城市中機(jī)構(gòu)化租賃的龍頭;6個(gè)城市比例超過(guò)10%。機(jī)構(gòu)化租賃將越來(lái)越成為住房租賃人群選擇的新型居住解決方式。
數(shù)據(jù)顯示,一線城市新開公寓門店增長(zhǎng)率超35%;從供給方面看,集體土地租賃住房項(xiàng)目陸續(xù)推出、全國(guó)近700萬(wàn)方的自持性租賃地塊入市,逐漸形成了以存量盤活為主體,增量開發(fā)并行的供給市場(chǎng);從租客需求端看,隨著一線城市結(jié)婚年齡的推遲、月供與月租金剪刀差的增加,更多的租客從被動(dòng)到主動(dòng)選擇,租賃需求增加。
楊現(xiàn)領(lǐng)認(rèn)為,以租住為核心的產(chǎn)業(yè)鏈閉環(huán)逐漸形成,在房源開發(fā)、運(yùn)營(yíng)、資金、管理等關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)都逐漸衍生出專業(yè)的服務(wù)機(jī)構(gòu)分工和深化鏈條的完整性。
租賃機(jī)構(gòu)需加強(qiáng)運(yùn)營(yíng)能力
另一組數(shù)據(jù)顯示,當(dāng)前在品牌連鎖公寓中,頭部企業(yè)已成規(guī)模,累計(jì)管理數(shù)量約為160萬(wàn)間,品牌公寓管理房間總量或已接近288.6萬(wàn)間。
《白皮書》指出,目前我國(guó)長(zhǎng)租公寓領(lǐng)域中已擁有創(chuàng)業(yè)系、房企系、中介系、酒店系等多方力量,未來(lái)隨著政策的推進(jìn),國(guó)企系也將加入戰(zhàn)局,行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)將進(jìn)一步加劇。此外,經(jīng)過(guò)數(shù)年的發(fā)展,各領(lǐng)域的頭部企業(yè)都已形成,發(fā)展遲緩的末端企業(yè)已開始紛紛離場(chǎng),行業(yè)進(jìn)入洗牌期。
面對(duì)當(dāng)前激烈的競(jìng)爭(zhēng),各企業(yè)要把握行業(yè)發(fā)展的核心關(guān)鍵。租賃的本質(zhì)是服務(wù)居民,因此住房租賃的核心是服務(wù),而服務(wù)的核心是運(yùn)營(yíng),長(zhǎng)租公寓的關(guān)鍵成功要素就是提高企業(yè)的運(yùn)營(yíng)能力,為此公寓的運(yùn)營(yíng)商需要具備房源獲取能力、品質(zhì)控制能力、供應(yīng)鏈管理能力、效率運(yùn)營(yíng)能力和客戶獲取能力五大核心競(jìng)爭(zhēng)要素,才能實(shí)現(xiàn)行業(yè)突圍。
除了運(yùn)營(yíng)和盈利模式需要發(fā)展,長(zhǎng)租公寓的融資渠道也一直是行業(yè)發(fā)展的痛點(diǎn)之一。早期長(zhǎng)租公寓行業(yè)融資渠道相對(duì)比較狹窄、融資成本較高。近年來(lái),政府加強(qiáng)政策扶持力度,長(zhǎng)租公寓的融資方式逐漸多元化,融資規(guī)模也逐漸增長(zhǎng)。據(jù)《白皮書》統(tǒng)計(jì),目前長(zhǎng)租領(lǐng)域已基本形成風(fēng)險(xiǎn)資本股權(quán)融資、產(chǎn)業(yè)基金、傳統(tǒng)債權(quán)融資、ABS、REITs權(quán)益型融資等六大融資方式,這對(duì)行業(yè)發(fā)展來(lái)說(shuō)可謂具有重大意義。
以新派公寓為例,其試點(diǎn)發(fā)行國(guó)內(nèi)首單房地產(chǎn)touzi信托基金(REITS),獲得2 .7億元融資。這給行業(yè)的發(fā)展注入了一針強(qiáng)心劑,讓缺少資金支持的從業(yè)者看到了新的希望。但《白皮書》同樣指出,REITs發(fā)展缺乏核心要素,根本原因是盈利能力阻力大,低租金回報(bào)率對(duì)touzi者的吸引力不強(qiáng),因此REITs的落地仍需時(shí)間,但未來(lái),一旦REITs方式發(fā)展成熟將有利于公寓運(yùn)營(yíng)企業(yè)形成touzi、開發(fā)、運(yùn)營(yíng)、退出的完整閉環(huán)。
住房租賃行業(yè)需避開“三大風(fēng)險(xiǎn)”
結(jié)合租賃行業(yè)現(xiàn)狀和《白皮書》內(nèi)容,楊現(xiàn)領(lǐng)綜合分析認(rèn)為,租賃市場(chǎng)需要規(guī)避“將租賃簡(jiǎn)單地等同開發(fā)、把租售并舉當(dāng)成以租代購(gòu)、將租賃發(fā)展等同于金融支持用于開發(fā)”這三大風(fēng)險(xiǎn)。
他指出當(dāng)前租賃市場(chǎng)不可能依靠增量市場(chǎng)的開發(fā)完成供應(yīng),增量時(shí)代已經(jīng)過(guò)去,高品質(zhì)商品住房用地的持續(xù)供應(yīng)才是市場(chǎng)所需要的。同時(shí),他強(qiáng)調(diào)當(dāng)前租賃市場(chǎng)的供求結(jié)構(gòu)存在錯(cuò)配矛盾。拿北京舉例,2018年北京租賃市場(chǎng)的醉大變化就是隨著人口向城市中心遷移,租賃市場(chǎng)也需要相應(yīng)內(nèi)遷,三四環(huán)租賃市場(chǎng)的結(jié)構(gòu)比例應(yīng)當(dāng)快速上升。但北京目前的租賃用地集中在五環(huán)、六環(huán)外,供求結(jié)構(gòu)在空間上存在失衡現(xiàn)象。
其次,租賃市場(chǎng)發(fā)展的另一個(gè)風(fēng)險(xiǎn)是把租售并舉當(dāng)成以租代購(gòu)。正常的換房市場(chǎng)和改善性市場(chǎng)能為租賃市場(chǎng)提供房源。只有不斷推出改善型住房,滿足人們的換房欲望,將原有住房釋放出來(lái),市場(chǎng)才有流動(dòng)的“活水”,房地產(chǎn)市場(chǎng)的改善性發(fā)展才有可能。
此外,簡(jiǎn)單地把租賃發(fā)展等同于金融支持用于開發(fā),是租賃市場(chǎng)發(fā)展的第三個(gè)風(fēng)險(xiǎn)。在租金回報(bào)率較低的現(xiàn)有環(huán)境下,眾多企業(yè)仍舊投身租賃市場(chǎng),其核心原因是規(guī)模效應(yīng)和網(wǎng)絡(luò)效應(yīng)能夠帶來(lái)租金回報(bào)率的提高。在租賃行業(yè)中,唯一具備網(wǎng)絡(luò)效應(yīng)的就是分散式租賃。對(duì)房屋進(jìn)行增紙改造,提供高品質(zhì)的租賃服務(wù),才能達(dá)到一定規(guī)模,才能確保高出租率,從而獲得較高的租金回報(bào)率,確保企業(yè)的生存。
楊現(xiàn)領(lǐng)強(qiáng)調(diào),過(guò)去二十年是房地產(chǎn)的開發(fā)時(shí)代,未來(lái)十年總體上是服務(wù)時(shí)代。面臨房地產(chǎn)市場(chǎng)增量向存量轉(zhuǎn)移的趨勢(shì),如何保證存量的優(yōu)勢(shì),這就需要企業(yè)通過(guò)不斷提高服務(wù)質(zhì)量,打造品牌效應(yīng),擴(kuò)大企業(yè)規(guī)模,形成良好的循環(huán)發(fā)展,才能在租賃市場(chǎng)乃至房地產(chǎn)市場(chǎng)占有一席之地。
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