買房微信:⒈80898⒉⒏7
房地產(chǎn)依托城市而立,房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展與城鎮(zhèn)化密不可分。當前中國城鎮(zhèn)化正處于快速發(fā)展期后半段,城鎮(zhèn)化率已接近60%,但仍有較大上升空間,預(yù)計在未來十年城鎮(zhèn)人口還將增長近2億。隨著城市化的推進與城市人口的增加,房地產(chǎn)行業(yè)又會受到什么樣的聯(lián)動影響?
??中國房地產(chǎn)的醉后一波增量紅利:未來十年城市人口增加2億
中國當前城鎮(zhèn)化率為58.5%(2017),略高于世界平均水平(54.8%)。高城鎮(zhèn)化率一直是發(fā)達國家的典型特征,一般在80%左右,日本高達90%以上。根據(jù)聯(lián)合國預(yù)測,中國城鎮(zhèn)化率會在2019年達到60%,2030年達到70%。
城鎮(zhèn)化率翻譯過來,2018-2030年對應(yīng)的城鎮(zhèn)人口增量超過1.9億人。2億左右的新增城鎮(zhèn)常住人口是一個巨大的增量市場。可以說, 2019-2030年的10年時間對于房地產(chǎn)而言是一個關(guān)鍵時段,也是我國城鎮(zhèn)化的醉后一波房地產(chǎn)增量紅利。
??打破東西梯度格局,人口流動向多中心發(fā)展
這新增的2億城鎮(zhèn)人口如何流動,也是紙得思索的命題。由于不同的地理區(qū)位和發(fā)展基礎(chǔ),地區(qū)發(fā)展不均衡是中國城鎮(zhèn)化的長期特征,也是醉主要的特征之一。2000-2010,可以說是“一江春水向東流”,城市人口流動的主方向為從中部、西部向東部城市流動。2010-2018的人口流向類似,還是“東邊日出西邊雨”,但東部城市人口增量有所減少,中西部城市人口有明顯的人口回流特征,人口增量分布傾向于均衡化。2019往后的10年,我們預(yù)計城市人口流動將打破東西梯度格局,向區(qū)域多中心方向發(fā)展。
實際上,2018-2030年的人口增量中約有43.4%的比例將會繼續(xù)流向長三角、京津冀和珠三角三大頂級城市群,其次長江中游、成渝和中原城市群流入比例合計為22.3%。根據(jù)聯(lián)合國人口預(yù)測數(shù)據(jù),在2018-2030年人口增量前20的城市中,上海人口增量高達729萬穩(wěn)居第一,紙得一提的是,重慶以481萬增量位居第二,超過北京466萬人口增量,廣州、蘇州、南京、深圳、西安、天津和杭州也均有200萬以上人口增量,城市人口的持續(xù)流入必然會對房地產(chǎn)市場帶來較大影響。
現(xiàn)狀:城鎮(zhèn)化人地協(xié)同性較差、土地效能低
回顧1978年以來我國經(jīng)歷的快速城鎮(zhèn)化過程,城鎮(zhèn)化人地協(xié)同性較差,一是土地城鎮(zhèn)化明顯快于人口城鎮(zhèn)化。1981-2016年,中國城鎮(zhèn)人口增長了3.9倍,而建成區(qū)面積增長了7.3倍。考慮到城市人口密度梯度特征和大城市的人口集聚效應(yīng),這種差異實際比統(tǒng)計數(shù)據(jù)更大。我國近年出現(xiàn)大量的“空城”、“鬼城”,也說明了這一問題。二是,土地利用率較低,效能較差。城市和住宅供地協(xié)同性問題不斷凸顯。隨著城鎮(zhèn)化率的增長,城市人口聚集度將更加明顯,也會帶來城鎮(zhèn)建設(shè)用地效能的提升。而我國的情況卻與之相反:我國人均建成區(qū)面積從1981年的不到0.4平方公里/萬人,增長到2016年的接近0.7平方公里/萬人。也就是說,土地城鎮(zhèn)化效能變差,相同的城鎮(zhèn)建設(shè)用地,并未向著支撐更多人口的方向發(fā)展。
??未來:以過往為鑒,優(yōu)化房地產(chǎn)政策
在城鎮(zhèn)化快速發(fā)展的下一階段,合理調(diào)整城市和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu),充分釋放城鎮(zhèn)化活力是房地產(chǎn)行業(yè)良好發(fā)展的前提。
多種開發(fā)模式并舉,提升用地效能和行業(yè)持續(xù)性。以TOD(交通導向)模式為空間指引,形成城市和產(chǎn)業(yè)的基本空間格局。以HOD(居住導向)模式為配套指引,形成房地產(chǎn)綜合產(chǎn)品體系。以EOD(生態(tài)導向)模式為質(zhì)量指引,增強城市和房地產(chǎn)業(yè)的可持續(xù)性。
人口-住房政策聯(lián)動,解決城鎮(zhèn)人口住房需求。調(diào)節(jié)城鎮(zhèn)人口空間分配,打開需求層級。以居住權(quán)為核心,打通市場壁壘,從根本上改革住房制度。完善消費傳遞鏈條,構(gòu)建全流通市場。
合理配置調(diào)控工具,保障房地產(chǎn)業(yè)良性發(fā)展。政策管制向政策引導過渡,系統(tǒng)優(yōu)化宏觀調(diào)控。隨著房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展轉(zhuǎn)型,宏觀調(diào)控也應(yīng)逐漸轉(zhuǎn)變?yōu)橐砸龑橹?,管制為輔。用好戶籍調(diào)控,確立戶籍向居住證制度轉(zhuǎn)變路徑。在北京、上海、廣州、深圳和其他沿海核心城市,注重發(fā)揮戶籍在高端人才引入和流動方面的作用。(文章作者:貝殼找房首席經(jīng)濟學家、貝殼研究院院長 )
團購TEL:1089⒏28470
關(guān)注公眾號獲取實時房價信息
海南房產(chǎn)咨詢師