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房地產(chǎn)依托城市而立，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展與城鎮(zhèn)化密不可分。當前中國城鎮(zhèn)化正處于快速發(fā)展期后半段，城鎮(zhèn)化率已接近60%，但仍有較大上升空間，預(yù)計在未來十年城鎮(zhèn)人口還將增長近2億。隨著城市化的推進與城市人口的增加，房地產(chǎn)行業(yè)又會受到什么樣的聯(lián)動影響？
??中國房地產(chǎn)的醉后一波增量紅利：未來十年城市人口增加2億
中國當前城鎮(zhèn)化率為58.5%（2017），略高于世界平均水平（54.8%）。高城鎮(zhèn)化率一直是發(fā)達國家的典型特征，一般在80%左右，日本高達90%以上。根據(jù)聯(lián)合國預(yù)測，中國城鎮(zhèn)化率會在2019年達到60%，2030年達到70%。
城鎮(zhèn)化率翻譯過來，2018-2030年對應(yīng)的城鎮(zhèn)人口增量超過1.9億人。2億左右的新增城鎮(zhèn)常住人口是一個巨大的增量市場。可以說， 2019-2030年的10年時間對于房地產(chǎn)而言是一個關(guān)鍵時段，也是我國城鎮(zhèn)化的醉后一波房地產(chǎn)增量紅利。
??打破東西梯度格局，人口流動向多中心發(fā)展
這新增的2億城鎮(zhèn)人口如何流動，也是紙得思索的命題。由于不同的地理區(qū)位和發(fā)展基礎(chǔ)，地區(qū)發(fā)展不均衡是中國城鎮(zhèn)化的長期特征，也是醉主要的特征之一。2000-2010，可以說是“一江春水向東流”，城市人口流動的主方向為從中部、西部向東部城市流動。2010-2018的人口流向類似，還是“東邊日出西邊雨”，但東部城市人口增量有所減少，中西部城市人口有明顯的人口回流特征，人口增量分布傾向于均衡化。2019往后的10年，我們預(yù)計城市人口流動將打破東西梯度格局，向區(qū)域多中心方向發(fā)展。
實際上，2018-2030年的人口增量中約有43.4%的比例將會繼續(xù)流向長三角、京津冀和珠三角三大頂級城市群，其次長江中游、成渝和中原城市群流入比例合計為22.3%。根據(jù)聯(lián)合國人口預(yù)測數(shù)據(jù)，在2018-2030年人口增量前20的城市中，上海人口增量高達729萬穩(wěn)居第一，紙得一提的是，重慶以481萬增量位居第二，超過北京466萬人口增量，廣州、蘇州、南京、深圳、西安、天津和杭州也均有200萬以上人口增量，城市人口的持續(xù)流入必然會對房地產(chǎn)市場帶來較大影響。
現(xiàn)狀：城鎮(zhèn)化人地協(xié)同性較差、土地效能低
回顧1978年以來我國經(jīng)歷的快速城鎮(zhèn)化過程，城鎮(zhèn)化人地協(xié)同性較差，一是土地城鎮(zhèn)化明顯快于人口城鎮(zhèn)化。1981-2016年，中國城鎮(zhèn)人口增長了3.9倍，而建成區(qū)面積增長了7.3倍。考慮到城市人口密度梯度特征和大城市的人口集聚效應(yīng)，這種差異實際比統(tǒng)計數(shù)據(jù)更大。我國近年出現(xiàn)大量的“空城”、“鬼城”，也說明了這一問題。二是，土地利用率較低，效能較差。城市和住宅供地協(xié)同性問題不斷凸顯。隨著城鎮(zhèn)化率的增長，城市人口聚集度將更加明顯，也會帶來城鎮(zhèn)建設(shè)用地效能的提升。而我國的情況卻與之相反：我國人均建成區(qū)面積從1981年的不到0.4平方公里/萬人，增長到2016年的接近0.7平方公里/萬人。也就是說，土地城鎮(zhèn)化效能變差，相同的城鎮(zhèn)建設(shè)用地，并未向著支撐更多人口的方向發(fā)展。
??未來：以過往為鑒，優(yōu)化房地產(chǎn)政策
在城鎮(zhèn)化快速發(fā)展的下一階段，合理調(diào)整城市和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，充分釋放城鎮(zhèn)化活力是房地產(chǎn)行業(yè)良好發(fā)展的前提。
多種開發(fā)模式并舉，提升用地效能和行業(yè)持續(xù)性。以TOD（交通導向）模式為空間指引，形成城市和產(chǎn)業(yè)的基本空間格局。以HOD（居住導向）模式為配套指引，形成房地產(chǎn)綜合產(chǎn)品體系。以EOD（生態(tài)導向）模式為質(zhì)量指引，增強城市和房地產(chǎn)業(yè)的可持續(xù)性。
人口-住房政策聯(lián)動，解決城鎮(zhèn)人口住房需求。調(diào)節(jié)城鎮(zhèn)人口空間分配，打開需求層級。以居住權(quán)為核心，打通市場壁壘，從根本上改革住房制度。完善消費傳遞鏈條，構(gòu)建全流通市場。
合理配置調(diào)控工具，保障房地產(chǎn)業(yè)良性發(fā)展。政策管制向政策引導過渡，系統(tǒng)優(yōu)化宏觀調(diào)控。隨著房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展轉(zhuǎn)型，宏觀調(diào)控也應(yīng)逐漸轉(zhuǎn)變?yōu)橐砸龑橹?，管制為輔。用好戶籍調(diào)控，確立戶籍向居住證制度轉(zhuǎn)變路徑。在北京、上海、廣州、深圳和其他沿海核心城市，注重發(fā)揮戶籍在高端人才引入和流動方面的作用。（文章作者：貝殼找房首席經(jīng)濟學家、貝殼研究院院長 ）
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