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近日，多個(gè)省市相繼進(jìn)入地方兩會(huì)時(shí)間，各地2019年棚戶區(qū)改造計(jì)劃也陸續(xù)亮相。過(guò)去一年，棚改貨幣化政策曾多次引發(fā)討論，全年棚改任務(wù)完成量依舊超額完成。但隨著貨幣化安置政策收緊，2019年多地也紛紛下調(diào)目標(biāo)任務(wù)。在因地制宜和防控重大風(fēng)險(xiǎn)的大背景下，穩(wěn)定將成為2019年棚改主基調(diào)。
??勢(shì)頭放緩
1月27日，浙江、上海、貴州、陜西、重慶等省市地方人大會(huì)議開幕，多地政府工作報(bào)告在2019年保障民生計(jì)劃中，均提到加強(qiáng)保障性住房的建設(shè)。而根據(jù)此前各地召開的住房工作會(huì)議，新的一年，地方仍將繼續(xù)推進(jìn)棚戶區(qū)改造計(jì)劃。
住建部1月22日公布的數(shù)據(jù)顯示，2018年全國(guó)各類棚戶區(qū)改造開工626萬(wàn)套，超額完成了去年度580萬(wàn)套的目標(biāo)任務(wù)。在地方層面，以浙江為例，2018年，該省棚改計(jì)劃完成開工29.2萬(wàn)套，實(shí)際開工40.6萬(wàn)套，完成率達(dá)139%。
不過(guò)，據(jù)21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)研究院分析師的不完全統(tǒng)計(jì)，相較于2018年的“突飛猛進(jìn)”，2019年各地的棚改目標(biāo)均有所下降，且下降幅度較大。其中，山西從12.52萬(wàn)套下調(diào)至3.26萬(wàn)套；河南從50萬(wàn)套下調(diào)至15萬(wàn)套；四川從25.5萬(wàn)套下調(diào)至15萬(wàn)套；北京也從2.36萬(wàn)套下調(diào)到1.15萬(wàn)套。
有媒體據(jù)此解讀稱2019年棚改目標(biāo)或?qū)⒋蠓s水，整體跌幅可能過(guò)半。對(duì)此，克而瑞地產(chǎn)研究團(tuán)隊(duì)發(fā)布的評(píng)論文章指出，從已經(jīng)公布的19個(gè)省市2019年的棚改開工目標(biāo)來(lái)看，總體較2018年計(jì)劃開工量下調(diào)幅度約21%，這與全國(guó)棚改計(jì)劃開工量下調(diào)幅度一致。
上述文章表示，各省市間有升有降，其中廣西、遼寧、陜西、重慶等6個(gè)省市2019年計(jì)劃開工量同比增長(zhǎng)，歷年開工量在20萬(wàn)套以上的江西、湖北、河北等3個(gè)棚改大省在2019年計(jì)劃開工量同比持平或者微跌?！扒捌谂锔拈_工量較大的省出現(xiàn)階段性回調(diào)符合客觀規(guī)律和市場(chǎng)預(yù)期，例如河南省，2018年棚改實(shí)際開工量就已達(dá)到2016年的1.8倍，2019年計(jì)劃目標(biāo)回落也在預(yù)期之中?！?/p>
根據(jù)國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議的安排，2018-2020年三年棚改攻堅(jiān)計(jì)劃定下了再改造各類棚戶區(qū)1500萬(wàn)套的目標(biāo)。而從分割的年度計(jì)劃看，2018年為580萬(wàn)套，2019年、2020年均保持在460萬(wàn)套。
政策收緊
不論是目標(biāo)減半還是下調(diào)21%，2019年棚改都將迎來(lái)政策性拐點(diǎn)，放緩已經(jīng)成為大趨勢(shì)。
去年6月圍繞棚改貨幣化政策走向的話題卻走到風(fēng)口浪尖。雖然一個(gè)月后，住建部的聲明指出，并未叫停棚改貨幣化政策，但相較于此前的大力倡導(dǎo)，政策風(fēng)向悄然轉(zhuǎn)變。住建部明確，要因地制宜地推進(jìn)棚改貨幣化安置。對(duì)于商品住房庫(kù)存不足、房?jī)r(jià)上漲壓力較大的地方，應(yīng)有針對(duì)性地及時(shí)調(diào)整棚改安置政策，更多采取新建棚改安置房的方式；商品住房庫(kù)存量較大的地方，可以繼續(xù)推進(jìn)棚改貨幣化安置。
從歷年情況看，棚改貨幣化安置在地方樓市去庫(kù)存過(guò)程中扮演著關(guān)鍵角色。然而，與2017年強(qiáng)調(diào)三四線城市和縣城要繼續(xù)做好去庫(kù)存工作不同，2018年底召開的全國(guó)住房工作會(huì)議并未提及去庫(kù)存相關(guān)內(nèi)容。
同時(shí)，更為關(guān)鍵的是，據(jù)多家媒體報(bào)道，去年12月，在住建部下發(fā)的2019年棚改計(jì)劃提出，政府購(gòu)買棚改服務(wù)模式將被取消。
在各地實(shí)施棚改計(jì)劃過(guò)程中，政府購(gòu)買棚改模式是主要的融資方式，由政府選擇具有實(shí)力的平臺(tái)公司，與其簽訂購(gòu)買服務(wù)協(xié)議，由平臺(tái)公司負(fù)責(zé)具體實(shí)施，項(xiàng)目資金來(lái)源于國(guó)家開發(fā)銀行、農(nóng)業(yè)發(fā)展銀行等政策性銀行的棚改專項(xiàng)貸款。這意味著，政府需要對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行兜底，因而一定程度上將增加地方政府隱性債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。
而在防控重大風(fēng)險(xiǎn)的大背景下，各級(jí)都在嚴(yán)控債務(wù)問(wèn)題。上述2019年棚改計(jì)劃指出，對(duì)于新開工的棚改項(xiàng)目，不得以政府購(gòu)買服務(wù)的名義變相舉債或?qū)嵤┙ㄔO(shè)工程，而是要求以發(fā)行地方政府債券方式（棚改專項(xiàng)債）為主進(jìn)行融資。
在地方層面，相關(guān)政策已經(jīng)初見端倪。江西省住建廳在2018年住房工作會(huì)議上提出，要有針對(duì)性地調(diào)整完善貨幣化安置政策，對(duì)商品庫(kù)存不足、房?jī)r(jià)上漲壓力大的市縣，取消貨幣補(bǔ)償獎(jiǎng)勵(lì)政策，加大安置住房建設(shè)力度。2016年和2017年，江西省該項(xiàng)表述分別為“力推棚改貨幣化安置和政府購(gòu)買服務(wù)”、“加大棚戶區(qū)改造力度，大力推進(jìn)政府購(gòu)買棚改服務(wù)”。
迎合市場(chǎng)所需
戴德梁行首席政策分析專家魏東向從市場(chǎng)角度進(jìn)行觀察稱：“棚改貨幣化政策的確能夠很大程度上改善民生，幫助棚戶區(qū)居民提升生活質(zhì)量。但是中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)自2015年以來(lái)呈現(xiàn)連續(xù)上揚(yáng)的態(tài)勢(shì)，在一二線城市紛紛XG的背景下，一些熱錢在末班車心態(tài)的引領(lǐng)下也紛紛流入三四線城市，推高了當(dāng)?shù)胤績(jī)r(jià)，同時(shí)放大了有效需求，造成房?jī)r(jià)高于真實(shí)價(jià)紙，所以棚改貨幣化的政策調(diào)整是適應(yīng)了當(dāng)下的市場(chǎng)現(xiàn)狀。”
不過(guò)，基于2019年或取消政府購(gòu)買棚改模式的考慮，天風(fēng)證券固收?qǐng)F(tuán)隊(duì)測(cè)算，2019年棚改資金需求在1.3萬(wàn)億元左右，落實(shí)到政策性銀行貸款與專項(xiàng)債的共有1.17萬(wàn)億元。但在政府購(gòu)買服務(wù)模式取消后，保守估計(jì)2019年棚改專項(xiàng)債有6000億元的配額，因此還有接近6000億元的資金缺口。
實(shí)際上，隨著2019年地方新增債務(wù)限額將提前下達(dá)，全年地方專項(xiàng)債有望進(jìn)一步擴(kuò)容。作為專項(xiàng)債的主要品種之一，棚改的資金來(lái)源一定程度上能夠得到保障。
去年10月召開的國(guó)常會(huì)也明確，各地要嚴(yán)格評(píng)估財(cái)政承受能力，科學(xué)確定2019年度棚改任務(wù)。保持中央財(cái)政資金補(bǔ)助水平不降低，有序加大地方政府棚改專項(xiàng)債券發(fā)行力度。對(duì)新開工棚改項(xiàng)目抓緊研究出臺(tái)金融支持政策。
易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，當(dāng)前各地棚改目標(biāo)的調(diào)整，體現(xiàn)了一城一策的導(dǎo)向?？梢灶A(yù)計(jì)的是，很多2018年房?jī)r(jià)上漲過(guò)快的城市，尤其是東北、西北和西南等省會(huì)城市，棚改政策也會(huì)略有調(diào)整。當(dāng)然目前新的情況在于，國(guó)家發(fā)改委對(duì)于軌道交通等建設(shè)的支持力度重新加大，實(shí)際上軌道交通沿線的棚改力度依然不會(huì)降低，這也是政策調(diào)整下新的市場(chǎng)機(jī)會(huì)。
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