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洋房市場“懶洋洋”
別墅今年供應(yīng)量下降。
萬江樓盤
今年上半年東莞樓市成交不活躍，在XG、限貸、限價等樓市調(diào)控政策嚴(yán)格要求之下，供應(yīng)量減少，開盤銷售率下降，洋房成交量更是創(chuàng)下近四年新低。
上半年房價環(huán)比同比漲幅小于5%
據(jù)東莞中原戰(zhàn)略研究中心統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2018年上半年，東莞住宅網(wǎng)簽均價為16997元/平方米，環(huán)比同比漲幅均小于5%，政策調(diào)控到位。東莞市發(fā)改局公布的數(shù)據(jù)也顯示，今年1月~6月東莞地面建筑層數(shù)超過4層的網(wǎng)上簽約均價為16728.08元/平方米，地面建筑層數(shù)在4層以下的網(wǎng)上簽約均價為22684.4元/平方米。這也意味著近半年來適合剛需、首次改善住宅的洋房產(chǎn)品均價在1.7萬元/平方米以下。
盡管如此，東莞中原戰(zhàn)略研究中心認為，2018年上半年新產(chǎn)品定價仍然向上，部分新盤定價成區(qū)域價格標(biāo)桿。
受此影響，實際市場的開盤銷售率明顯下降，成交并不理想。東莞中原戰(zhàn)略研究中心介紹，2018年上半年，實際市場開盤量同比去年同期大增34%，但銷售率同比下降了6%。從區(qū)域角度看,開盤供應(yīng)量主要集中在常平、東坑、虎門、萬江、大朗等鎮(zhèn)區(qū)，東南臨深供應(yīng)趨緊。
此外，上半年樓市還受到房貸利率上浮影響，抑制購房需求釋放，抑制成交。東莞中原戰(zhàn)略研究中心監(jiān)測數(shù)據(jù)統(tǒng)計顯示，截至6月底，東莞絕大多數(shù)商業(yè)銀行首套房貸利率普遍上浮25%，二套房貸利率上浮30%。東莞中原戰(zhàn)略研究中心認為，房貸利率上浮是一把雙刃劍，在抑制touzi需求的同時，也抑制了剛需改善需求釋放。
此外，該研究中心還預(yù)測，下半年東莞樓市調(diào)控依然延續(xù)從緊態(tài)勢，預(yù)計XG、限貸、限價政策維穩(wěn)，但不排除加碼限售的可能。
另外，隨著限簽、延簽、 銀行放款慢等多重因素影響,開發(fā)商資金鏈也日益趨緊。
東莞洋房價格逐步趨穩(wěn)
在XG、限貸、限價、限售、限簽等持續(xù)影響下，東莞市場仍處于調(diào)整期中，今年上半年東莞洋房市場供需平衡，其中新增213萬平方米，同比上升15%，網(wǎng)簽210萬平方米，同比下降0.5%，成交為近四年來的同期新低；洋房成交均價則再創(chuàng)歷史新高，為16534元/平方米，但受到調(diào)控政策影響，同比去年上漲4%，漲幅明顯放緩。
東莞中原戰(zhàn)略研究中心統(tǒng)計數(shù)據(jù)還顯示，今年上半年全市洋房套均總價為180萬元/套，同比2017年同期增加9萬元/套，與2017年下半年基本持平，對比2015年~2016年，漲幅明顯縮小，隨著多重調(diào)控政策限制，東莞洋房價格逐步趨穩(wěn)。
不過，洋房價格區(qū)域分化嚴(yán)重，今年上半年松山湖以平均349萬元/套遠遠拋離其余鎮(zhèn)街，居全市首位，其次，南城、鳳崗、莞城等10個鎮(zhèn)街套均總價在200萬~300萬元之間，150萬~200萬元之間有11個鎮(zhèn)街，100萬~150萬元則有10個鎮(zhèn)街，醉低的長安則為平均105萬元/套，主要是因為萬科廣場及紫荊一號集中低價簽約。
區(qū)域板塊成交分化大
從成交分布來看，近年來濱海及水鄉(xiāng)片區(qū)鮮少新項目上市，供應(yīng)匱乏，成交量大幅下滑。東部片區(qū)屬東莞價格洼地，吸引了大量本地及外地客置業(yè)，成交量大幅上漲。從片區(qū)成交來看，今年上半年成交主要集中東部地區(qū)，其中中心城區(qū)由于近幾年供應(yīng)量匱乏，需求釋放受抑，今年來市場供應(yīng)放量下，需求得到有效釋放，成交量逆市上升。東莞樓市整體呈現(xiàn)供不應(yīng)求的狀態(tài),僅濱海及松湖片區(qū)出現(xiàn)供過于求。
據(jù)東莞中原戰(zhàn)略研究中心監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，今年上半年東莞住宅總供應(yīng)227萬平方米，總成交231萬平方米，整體呈現(xiàn)供不應(yīng)求的狀態(tài)。其中城區(qū)板塊需求得到進一步釋放，供不應(yīng)求醉為顯著。臨深片區(qū)因半年社保到期，深圳客逐步回流, 成交量回升，但由于前期價格高企,本地剛需難以入市，洋房成交低迷。濱海及松湖片區(qū)因本地需求在前期釋放且價格相對高企，后期購買力不足，呈現(xiàn)供過于求的狀態(tài)。
消化周期回升至歷史高位
據(jù)東莞中原戰(zhàn)略研究中心監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，截至2018年6月30日,東莞住宅庫存套數(shù)41385套,庫存面積為519.48萬平方米,環(huán)比小幅上升2.14%,同比大增43.54%，庫存繼續(xù)走高。按照過去一年消化速度計算，6月底住宅消化周期為11個月，環(huán)比上升1.4%。目前東莞全市住宅庫存消化周期已回升至歷史高位水平，區(qū)域分化加大,又基于下半年潛在供應(yīng)明顯放緩，預(yù)計高庫存壓力有所緩解。
此外，東莞中原戰(zhàn)略研究中心認為，在銀行整體去杠桿的格調(diào)下，很多針對房地產(chǎn)資金流向被掐斷，銀行額度收緊和放款越來越慢，預(yù)計下半年開發(fā)商資金鏈趨緊。
13宗商住地即將入市
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在全國各地堅持“房住不炒”基調(diào)下，穩(wěn)房價及控地價依舊成為城市調(diào)控的主流方向，東莞土地交易市場從去年的熔斷、競配建、競自持及搖號再度升級為今年上半年的以競租賃住房比例、無償配建、商業(yè)地全自持等全新“競自持”模式，進一步抬高開發(fā)商開發(fā)成本以控制地價。
與此同時，在“斷供”了很長一段時間后，今年6月開始有多宗商住地進入招拍掛市場，下半年即將入市的13宗商住地也將引起新一輪的關(guān)注。
不過東莞中原戰(zhàn)略研究中心監(jiān)測數(shù)據(jù)統(tǒng)計顯示，盡管今年商住地同比去年有所上升，但跟過去幾年相比，商住地推地規(guī)模逐步下降。
從今年上半年公開出讓的土地當(dāng)中也可以看到，多樣化的競拍方式說明東莞土地限價進一步升級，競租賃住房面積、無償配建、商業(yè)全自持等全新競自持方式紛紛出現(xiàn)。
在土地供應(yīng)減少的情況下，為了拿到土地進行開發(fā)，房企紛紛加大在“三舊”改造地塊的拿地力度。預(yù)計東莞的住宅用地供應(yīng)將集中在“三舊改造”模式，占據(jù)居住用地計劃供應(yīng)29.8%的比例,在各類建設(shè)用地類型中排名第一，昭示著未來“三舊”拿地逐步將成為房企拿地的主要方式之一。
別墅供需持續(xù)低位
今年上半年，別墅供應(yīng)創(chuàng)近四年同期新低，成交近21萬平方米，持續(xù)處于低位。
據(jù)東莞中原戰(zhàn)略研究中心統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，今年上半年別墅供應(yīng)僅有14萬平方米，同比大幅下降47%；成交21萬平方米，同比小幅上升2%。
此外，別墅市場價格為22188元/平方米，同比小幅上升4%。主要原因是年中限簽有所放寬，多個高價別墅集中網(wǎng)簽推動，其中包括海逸豪庭、卓越維港等項目。
另外，數(shù)據(jù)顯示，今年上半年東莞別墅成交主力仍集中在150~200平方米和200~300平方米，占比分別為33%和36%，總計占比接近七成。東莞中原分析認為，一方面由于隨著“全面二孩”政策實施，一家四口加上父輩及保姆，5房及以上的需求不斷上升，但又受到高首付及利率普遍上調(diào)的制約，因此300平方米以下中小別墅成為高端客戶的首選；另一方面，200~300平方米價格相對合理，整體總價處于客戶可接受范圍。
從近五年供需來看，聯(lián)排、雙拼別墅始終作為市場主流，其中今年上半年聯(lián)排、雙拼別墅供需同比均有所上漲，聯(lián)排別墅成交同比上漲35%，雙拼成交同比上漲21%。
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