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隨著金融嚴(yán)監(jiān)管和去杠桿的推進(jìn)，房企融資環(huán)境已然發(fā)生巨變，從資產(chǎn)荒到資金荒，也不過短短幾年時間。風(fēng)水輪流轉(zhuǎn)的背后，是對房企去與留的考驗，2018年或許會是中國房地產(chǎn)發(fā)展史上的轉(zhuǎn)折點。
脆弱的資金鏈
中美貿(mào)易爭端不斷升級，人民幣匯率連續(xù)貶紙，不僅綠了國內(nèi)股市，還會使得企業(yè)海外融資成本不斷攀升，風(fēng)險隨之驟增。
央行發(fā)布的《中國區(qū)域金融運行報告（2018）》中提到“房企負(fù)債率較高，償債壓力較大。”這是自2004年發(fā)布運行報告以來，首次警示房企高負(fù)債率風(fēng)險。于房企融資而言，并不是一個好的信號。
在“房住不炒”的調(diào)控主基調(diào)下，6月底，棚改貨幣化政策收緊的消息接踵而至，雖然國開行迅速澄清并沒有一刀切，但市場情緒已如一江春水被攪動。面對房地產(chǎn)形勢的變化，碧桂園一度傳出叫停三四五線“全覆蓋”戰(zhàn)略，股價也應(yīng)聲下跌。
這廂國內(nèi)金融監(jiān)管力度加強(qiáng)，銀行縮表，A股公司債審核趨嚴(yán)；那廂發(fā)改委收緊房企海外融資，限制發(fā)行境外債touzi房地產(chǎn)項目。融資渠道收緊，導(dǎo)致融資門檻提高，資金成本水漲船高，看起來龐大的房地產(chǎn)資金鏈充滿了不確定因素。
負(fù)債高壓下的房企
幾年房企瘋狂拿地，地王頻出，大部分前期銷售回款被這些 “高成本”土地消耗，部分房企負(fù)債率居高不下，償債壓力較大。屋漏偏逢連夜雨，船破又遇頂頭風(fēng)。2018年房企債券進(jìn)入到期高峰，又逢人民幣匯率大跌，導(dǎo)致還債成本增加。截止到今年年中，國內(nèi)已有房企出現(xiàn)違約現(xiàn)象。
資金荒中如何另辟融資蹊徑？
縱觀百強(qiáng)房企中排名靠前的幾家，周轉(zhuǎn)能力和資金回籠速度同樣領(lǐng)先其他房企，這也不失為應(yīng)對融資困境的法寶之一。這種應(yīng)對方式雖能改善企業(yè)資金狀況，其實依舊是高周轉(zhuǎn)、高杠桿發(fā)展模式的延續(xù)。傳統(tǒng)融資方式受到政策收緊，房企想要獲得增量融資，尋找新的融資渠道和方式需求凸顯。
實際上新增融資門檻越來越高，金融機(jī)構(gòu)對房企審核與評級趨于嚴(yán)苛，資金荒依舊嚴(yán)峻，這也預(yù)示著金融將在地產(chǎn)發(fā)展中扮演比以往更重要角色。金融與地產(chǎn)聯(lián)系越來越緊密，這在2017博鰲房地產(chǎn)論壇的出席嘉賓中就有體現(xiàn)，不僅有陳淮、樊綱、巴曙松、李尤佳、連平、陳銳彬、袁春、林采宜、沈建光等經(jīng)濟(jì)學(xué)家和金融精英，更有高盛、綠地金服、摩根士丹利、法國巴黎銀行、乾立基金、瑞士銀行、星展銀行、浙商銀行、交通銀行、中信證券、招商證券、東方證券、工商銀行、瑞穗證券、平安銀行、霸菱亞洲、長江證券等國際、國內(nèi)數(shù)十家金融機(jī)構(gòu)高管出席。
8月1～4日，2018博鰲房地產(chǎn)論壇將在海南舉行。在去年的基礎(chǔ)上，將邀請到更多國內(nèi)外金融機(jī)構(gòu)高層出席，在博鰲理事沙龍、經(jīng)濟(jì)學(xué)家早餐會以及大會等多個環(huán)節(jié)中均有涉及金融話題，為房企和金融機(jī)構(gòu)有搭建一個良好交流的平臺，共同解鎖資金荒下的融資新姿勢。
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